2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
誰是有情懷的經紀人？
《安家》第4集，房似錦嘲諷徐姑姑太杞人憂天。徐姑姑苦口婆心地說，房子不是簡單的買賣，它關乎著一家人的未來，他們賣房子講的是良心......
當物質生活基本滿足，人們提高生活品質的重要指標就是將生活過成一種情懷——工作，何嘗不是如此？徐姑姑以這樣的狀態從事經紀人工作，何嘗不是一個有情懷的房地產經紀人？
由於工作關係，我頻繁接觸大量的房地產經紀人，我為他們講課、給他們解決法律問題、與他們一起搞團建、通過他們展開各種合作......正是由於對他們有足夠多的瞭解，有更深入的認識，我相信我才有更精準的評價，而在這種評價裡，我也毫不遮掩對房地產經紀人，尤其是優秀的房地產經紀人的嘉許與鼓勵之情。
《安家》截圖
也正是由於這個原因，和絕大多數人不同，我對他們的艱辛與不易，對他們的掙扎、他們的奮鬥、他們的成果、他們的貢獻，我才更加地敬佩，甚至敬重。
給經紀人上課的時候，我經常講高爾基的一句話：“社會是一所大學”。
對 你就是他/她們
毋庸諱言，中國的房地產經紀行業門檻低，隊伍良莠不齊的現象比較嚴重，但是其中也絕對不乏優秀人士。從這個意義上來說，房地產經紀行業更像美國的大學——寬進嚴出。在我身邊，就有不少這個行業中優秀的“畢業生”。
優秀的他/她們
S姐，廣州“四大行”經紀人出身，業績不俗，後在房地產中介行業協會工作，幾年前下海，潛心服務房地產經紀人，極受業界人士歡迎，是擁有最多房地產經紀人朋友的業界翹楚。
C哥，十幾歲到廣東，20歲入行，從普通經紀人做起，憑藉優秀的個人品質，拼命三郎似的幹勁，十年變身標準的鑽石王老五，30歲出頭名下已有價值數千萬的物業、十幾家店面，任職行業協會會長，實在是不少女孩子夢中的白馬王子。
Z哥，已過不惑之年，至今也就是一個房地產經紀人，但確實是一位明星經紀人，住中山大學附近，據說其客戶半數以上都是中大的老師、教授，而且相當一部分是在他在晨練、跑步過程中認識的，“先做朋友再做生意”的準則在他身上得以完美體現。
Y姐，我最要好的朋友，專做豪宅，一個人管理三個門店，天生是做房地產經紀人的材料，上得廳堂，下得廚房，在外是一名優秀的房地產經紀人兼公司管理者，在家是孝順女、好媳婦，裡裡外外一把手，絕對是女孩子學習的榜樣。
你就是他/他們
放眼廣州，數萬房地產經紀人中，這樣的人士，數不勝數，他們善良、忍耐、積極、勤奮、機敏、拎得清......在他們身上，這些品質一個也少不了，他們，個個都稱得上是有情懷的經紀人。
當然，做個有情懷的房地產經紀人，比單純做個能開單會掙錢的經紀人要困難一些，但是，如果你是個有更高追求的人，那就一定行的。（第四集完）
“凶宅”是封建迷信？
《安家》第5集，出現了一個奇特的劇情——有位先生點名要買“凶宅”——第1集中房似錦大膽租下的這套“凶宅”，果真如我們預言的那樣，故事有了續集。原來有一位客戶黃老闆找大師看過，大師說他今年有血光之災，破解之法是找一間新鮮的，最好是在七七四十九天之內的“凶宅”，讓逝者替他擋過一災。對於房似錦介紹這套房屋，黃老闆可滿意了，要買下這套“凶宅”，讓房似錦趕緊聯繫房東。
《安家》劇照
這當然是影視作品中，編劇妙筆生花、演員們精彩演繹給我們呈現的場景。不過，在現實生活中，在我們房地產律師的工作中，還確實經常遇到這樣的問題。這一集，我們就說兩個問題：
第1個問題，這個“凶宅”到底有沒有法律依據，是不是封建迷信的產物？
第2個問題，是不是房屋內發生過死人的事情就都叫“凶宅”？
我們說，我們生活的這樣的一個社會中，存在著一些固有的、約定俗成的一種觀念。它經過歷史的長期的沉澱，人們在生活中又不斷地進行總結提煉，最終形成了我們人民群眾對自然、對社會生活的一個認識和判斷，這種人們在社會生活中長期形成的風俗生活習慣，就是民俗文化。這個民俗文化，它是深入滲透到我們社會每一分子、每一個群體中的，從而能夠影響到了公民的行為判斷。
毋庸置疑，在我們的民俗文化中，人們普遍嚮往的是歡樂和諧、吉祥如意，對於不吉祥不吉利的事情是非常忌諱的，實際上，這種被人民大眾所廣泛接受的這種習俗，和我們所批駁的封建迷信完全是兩碼事。
根據現實生活中人的觀念和風俗習慣，對於住宅內發生非正常死亡案件，比如自殺、兇殺、碎屍等，人們普遍感覺恐懼，大家也都很忌諱這樣的事情發生。雖然說類似事件本身並沒有導致這個房屋在物理上遭受什麼損失，但是由於人們對這個房屋的評價出現了嚴重的變化，普遍不願意接受它，就導致這個房屋的實際使用價值受到了影響，從而造成房屋交易價格降低。這就是為什麼法律尤其是司法實踐中，確實有“凶宅”這個概念，並且對於“凶宅”買賣出現糾紛也有一套認識趨於一致的裁判規則。
死了人就是“凶宅”？
那麼是不是所有死過人的房子就都成了“凶宅”呢？顯然不是這樣的。因為我們對“凶宅”的判斷，是基於這個房屋內發生的一些事情，足以令我們這個社會的普通大眾產生忌諱，恐懼，焦慮等心理，從而構成了對這個房屋價值貶損的一個判斷。但是，人吃五穀雜糧,生老病死,不可避免，這是自然規律。因此，根據公序良俗原則，不僅房屋內有老年人去世，不構成“凶宅”，即便是得了不治之症的人在房屋內過世，均不滿足“凶宅”在法律上的認定條件，都屬於正常的房屋。
黃老闆買了房似錦租住的“凶宅”，作為房地產經紀女強人的女主又開了一單，我們看看後面還有沒有關於這個黃老闆或者是這套房子的故事？我們一起繼續追劇，我也會繼續給大家講房地產法律常識。（第五集完）
《安家》截圖
碰到“凶宅” 怎麼辦？
《安家》第6集，房似錦帶黃老闆急速簽了合同賣出房子，房主對房似錦感激萬分，若不是她，他這“凶宅”根本賣不出去。
現實生活中，和劇中這位業主的心理相同，幾乎所有“凶宅”業主都希望能夠儘快將“凶宅”出手，哪怕是打折出售。這就出現了一些隱瞞真相、以欺詐手段出售“凶宅”的情形。
這一期，今天我們就結合一個案例來講一下法院對欺詐出售“凶宅”是如何判決的。
《安家》劇照
2017年5月，廣州市民馬小姐以358萬元向蒙先生買下一套房，雙方完成交易、馬小姐收樓之後，在打掃衛生的時候，鄰居發現這套房屋賣出去了，就上前與馬小姐搭話，說你買這套房子一定很便宜吧！這話讓馬小姐十分詫異，經不住馬小姐刨根問底，鄰居終於道出了實情：原來這個房子裡一年前曾發生過自殺案件，而且是房東上門收租時才發現人已死亡，周邊居民都知情並且很忌諱這件事。於是馬小姐找到蒙先生協商退房退款事宜，然而蒙先生認為“房屋內發生自殺案件”這件事過去這麼久了，自己沒義務也沒必要跟買家說，並且拒絕退款退房。
由於蒙先生拒絕退款退房，馬小姐就聘請律師打起了官司。經過代理律師和馬小姐的共同努力，該案最終以馬小姐完勝告終。法院是依據什麼、又是怎麼判決馬小姐勝訴的呢？
《安家》截圖
法院經過審理後認為：“凶宅”屬於根據傳統習俗作出的認定，雖然“凶宅”並不影響房屋的實際使用價值，但是這個情形對居住人的心理感受造成很大影響，從而也造成房屋交易價格的降低，屬於房屋的重大瑕疵。對此重大瑕疵，蒙先生有義務在出售該房屋時告知馬小姐，但是蒙先生卻故意隱瞞，致使馬小姐違背其真實意思，與蒙先生訂立涉案房屋的買賣合同，蒙先生的行為已經構成欺詐。法院隨即判決：撤銷《買賣合同》、退還全部購房款、蒙先生承擔兩次過戶的稅費、賠償中介費以及利息損失等。
應該說，由於在出售房屋的時候，故意隱瞞房屋瑕疵，構成了欺詐，蒙先生徹頭徹尾地輸了這場官司，可以說是一敗塗地、得不償失。
大家注意到法院在判決的時候用的是撤銷合同，而不是認定合同無效，這在合同法上是兩個不同的概念。一般來說，可撤銷合同與無效合同在產生的原因、認定程序、法律責任等方面有所不同，就其結果來講，都是要返還財產、賠償損失、由當事人按照過錯責任原則來承擔責任。
張律師支招 避“凶宅”
《安家》這部劇中，黃老闆是按照大師的指教，非“凶宅”不買的，但是更多人在買房子的時候，恐怕是要注意如何避免誤買“凶宅”？這裡給大家支個招：除了看房的時候多向鄰居打聽、上網查找小區過往新聞、在合同上做特別約定之外，買房時如果遇到以下幾種情況，也要對房子格外做進一步的背景調查：長期空置、售價畸低、賣家拒絕書面承認房子是否涉及“凶宅”信息的。（第六集完）
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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