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商鋪的是否指的投資，主要判定標準有兩個。第一個方面就是投資回報率，第二個方面就是未來發展前景。希望題主重點研究這兩方面情況，才能判斷商鋪項目是否值得投資，是否划算！

一、從商鋪投資租金回報率角度，題主商鋪值得投資。

1、我們測算一下題主商鋪的年投資租金回報率是多少？

商鋪年回報率的計算公式：年租金（14萬）÷商鋪總投入資金（170萬）×100%=8.23%。這就意味著題主商鋪租金年回報率達到8.23%。

2、我們先和銀行理財產品投資回報對比一下。

首先我們先對比一下銀行理財產品的收益，上圖是2018年-2019年銀行理財產品收益走勢圖，我們可以發現2019年4月銀行理財收益4.26%，我們商鋪的收益率8.23%，是銀行收益率的兩倍，這就意味著題主投資商鋪收益是遠遠高於銀行理財的。

3、我們再橫向對比商業平均投資回報水平

上圖是中國各個區域的各個物業類型的投資回報率情況，其中商鋪的投資回報率大概在4%-7.2%之間，而題主的商鋪的回報率8.23%，不但高於商鋪的平均租金水平，還高於商鋪出租的最高水平。

4、我們再通過國際通用的商鋪評估公式進行測算。

國際商鋪評估公式：商鋪物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為商業物業值得投資，否則需要進一步測算。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

我們把題主商鋪的租金代入進行測算：商業物業的年收益（14萬）×15年=210萬，遠遠大於該房產的實際購買價170萬，絕對指的投資。

綜上所述：從商鋪租金回報角度，題主的商鋪值得投資。

二、從商鋪的升值角度來看，是否值得投資

題主只是提供商鋪的購買價，沒有提供所在城市、商鋪年漲幅、物業費等詳細數據，因此在商鋪升值這一方面，我無法對題主商鋪進行詳細的測算，因此我只留下計算公式，題主可以自己進行測算，衡量房產是否指的投資。

房產投資公式為：

內部收益率＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢俱等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）

該測算公式是內部收益法，充分考慮投資期內的一切收入和回報、現金流等各個方面情況，測算結果是十分準確的。

三、商鋪的外來發展前景

商鋪的發展不是一成不變的，極度受到周邊環境的影響。因此題主再考慮回報之外，還有考慮商鋪所在區域的未來發展前景，由於題主沒有提供位置，所以我也無法進一步分析。我就簡單列舉一下分析方向，供題主參考。

1、區域發展前景

2、區域商業發展前景

3、商鋪周邊重點規劃

4、商鋪周邊商業規劃

5、商鋪周邊人流量走勢

6、商鋪周邊人口走勢

…………

我是從業15年的資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡採集，如有侵權請儘快聯繫，我將在第一時間刪除。

冷眼看地產

我自己有兩套商鋪，一套上海，一套蘇州，目前都是50%首付，50%貸款，以租還貸，每月有所盈餘的狀態。所以可以給你一些建議！

商鋪的投資就是看租金回報率的，因為商鋪的買賣交易稅費太高，自身的升值所帶來的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是輔助考慮！

第一個重點：為什麼說商鋪以租金回報率為主，而不是看升值率呢？

一套商鋪想要賣出，要交這些稅：

1）營業稅：（評估價-原價）*5.5%

2）土增值稅：（評估價-原價）*30%至60%（注：點稅率四級累進按差價越 稅率越高稅率別30%、40%、50%、60%）

3）個人所得稅：（評估價-原價）*20%

從中，我們可以發現，佔比最高的就是土增值稅！

假設你的商鋪是170萬買入的，到時候漲到350萬想要賣出，其中的180萬升值的空間要交去整整一半左右的增值稅，是不是非常恐怖？？？

第二個重點：我們來看一下你這套商鋪的租金回報率！

知道了這個道理，那麼我們就來算一筆租金回報率的賬！！

商鋪170萬，全款購買，一年租金14萬，意味著你的租金回報率就是14萬÷170萬=8.2%左右，我覺得，租金回報率OK！

因為一套合格商鋪的租金回報率必須滿足6%以上！道理非常簡單，現在市面上的保本理財都能夠做到6%左右，商鋪投資成本那麼大，如果連這個都跑不贏，還有投資的必要嗎？況且後續的麻煩事還特別多。

第三個重點：在滿足租金回報率之後，我們就要考慮其他幾個方面了：

1.必須能夠重餐飲，因為現在電商衝擊很大，但是餐飲和體驗類消費還是離不開實體，所以能夠重餐飲的鋪子將直接決定了你出租率和租金回報率的因素！

2.一樓沿街的底商，從出租率和租金回報率來看，地段好的鋪子都會比相對較差的鋪子更受到歡迎！買商鋪不比買房，有時候差十幾米，甚至差一個樓層的價格都是天壤地別的！

3.不要買包租形式的商鋪，裡面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來管理起來更方便，有問題也能第一時間到達！

5.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實力的！要不然很容易成為“鬼城”！

第四個重點：實體商鋪有前景嗎？

如今的人們都不太喜歡逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點。

但是任何互聯網的發展都離不開實體，如果脫離了實體，這些都是虛的！並且我們觀察日本這樣的發達國家，也不是實體幹掉了電商嗎？

所以說，商鋪投資還是要眼光放長遠，十年前實體被電商衝擊，但是誰又能保證十年後，實體不會捲土重來呢？要知道，任何投資都是有周期的！

第五個重點：貸款還是全款？

不差錢可全款，省心！有更好的投資資源，或者差錢，可貸款！

那麼我們來算一筆賬：

假設一個商鋪的總價為300萬，貸款150萬的月供為16200元左右。

那麼以7%的商鋪租金回報率來計算：

300萬的商鋪一年就是21萬；

一個月就是17500元；

完全覆蓋了月供還款，還有結餘。

這就是利用銀行貸款，幫你賺錢的方法之一，有那麼好的資源，為什麼不用呢？要知道銀行5%左右的貸款基本都是指的房貸，這是一種良性貸款，也是老百姓能夠在目前市面上找到的、最合理、最好、貸款時間最長、利息最便宜的借錢方式了。

所以，懂得利用貸款去投資，去增值，給財富加油的人，其實更容易財富自由！

總結

不得不說的是，商鋪“一鋪養三代”的時代已經結束了，但是好的商鋪“一鋪養一代”還是沒有問題的！

只要你的商鋪能夠滿足一個合格的租金回報率，並且地段，人流還有其他的輔助條件都成熟，那麼是完全可以投資的！

當然了，如果你並沒有滿足這些必要的條件，而是因為商鋪便宜去盲目買入，那結果很有可能就是“三代養一鋪”了。

所以，投資商鋪，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好鋪子的出現。而你這套商鋪170萬，，一年租金14萬，從回報率上來看，沒問題！

琅琊榜首張大仙

商鋪170萬，一年租金14萬在目前這個市場下應該是挺划算的。但是要考慮幾個問題：

1.商鋪的地理位置，一個商鋪的地理位置關係到他以後的發展，一般商鋪最好選在臨街的鬧市區或者商業區，如果在社區附近或者寫字樓個人認為沒有什麼必要。

2.租給什麼樣子的群體，商鋪這種一般第一家做的不好，會影響到以後的收益，容易租不出去，內行的有的就比較看重風水不容易租，外行租了又是倒閉，就是一個惡性循環。

給你舉兩個我親身經歷，某四線小縣城全款100萬買了吾悅廣場外圍的一間店面，宣傳的時候一個月可以租多少多少錢，實際買下來已經空置了第三年了，第二個就是社區旁的一家店自己家開的五金店，勉強維持生活，但是隔壁家三年已經換了四個人家了，沒人敢接盤。

170萬的商鋪一年出租能有14萬，我表示不信，歡迎來打臉。

撿個大西瓜

170萬元的商鋪，全款不需要貸款，一年租金能達到14萬元，年收益率能達到8.235%，只需12年就能回本。如果不是開發商返租或包租的話，確實非常划算。

之所以強調不是開發商返租，是因為返租的租金不能真實體現市場租金價格，而且開發商賣完房子後離開，一旦沒兩年就停止返租，維權會非常麻煩，合同裡面只需留下一些歧義，即使走法律途徑也得不到賠償。

拋開返租包租的問題，剩下的就是看看周邊環境如何，是不是附近的商鋪都能租出這樣的高價，周邊人氣高不高，交通是否便利。如果滿足了這些條件，這個商鋪確實很划算。

如今保本的理財方式年收益率超不過6%，既然手上資金充足，並且租售比這麼高，投資商鋪就是比較好的選擇了。

財智成功曾經說過，2018年將是房價降價元年，未來三年全國房價會有普遍30%以上的降幅。所以在購置房產上要格外慎重，充分了解周邊環境，以及開發商資質、口碑。

如果商鋪確實能達到8%的年回報率，那麼持有人是不會輕易出售的，不管是第一手的房東還是開發商，一般都會提高售價。

實際上，按照當前房價來說，租金回報率能達到5%都比較困難了，8%簡直就是奇蹟。買的早確實到現在很賺錢，到現在再買回報率普遍很低，並且今後再想出售就難了，高位接盤，再找接盤俠的難度可想而知。

總之，在當下要注意風險，不要盲目投資，儘量穩妥。如果沒有靠譜的項目，持幣觀望是更好的選擇。

財智成功

從租售比上看，是完全划算的，租售比達到了8點多，差不多12年收回成本，現在能有這麼高的回報率的不多。不過先要搞清楚幾個情況，這個商鋪是一手的還是二手的？到底是不是真的年租金有14萬，還有這個商鋪的預期是向上還是向下的趨勢？如果是真實的，都瞭解清楚了，那麼這個商鋪還是很值得投資的。如果只是開發商給你畫的一個大餅，或者是轉賣給你的人自己說的，那麼就要好好的考慮，好好的分析一下。總之，14萬的租金170萬的房款值不值，主要看租金的回報率和商鋪本身是否會升值。

雨季啦

作為一個財經工作者，我覺得如果這是真實的商鋪投資回報率，那是相當不錯了。

因為170萬元投資，每年14萬元租金，投資回報率為8.24%，這個商鋪只需要12.14年即可收回全部成本。當前經濟不景氣，能夠達到如此高的投資回報項目已經很難得了。

但是要考慮幾個問題：一是不能屬於開發商商返租的那種形式，因為那種形式開始兩年返租高，而幾年過後開發商樓盤開發完工，走人了事之後，租金就很難保證，而且還有可能陷入要官司很難贏的尷尬境地。二是防止別人忽悠，可能實際上的投資回報並沒有這麼高，這得認真考察，不能盲目投資。三是注意周邊其他商鋪的實際租金，還要看周邊其他配套設施，比如交通、人流量、商業繁華程度等等，在覺得不錯之後才可投資購買。

在確定這個方面問題之後，再出手購買也不為遲。祝投資成功！

開偉觀察

投資商鋪是當下最愚昧的投資！

我2011入手一個濱江路黃金地段商鋪，135萬，入手開始便租出去7.2萬每年，現在租金還是如此，且黃金地段因為濱江路政府改造，臨江商業門面全部強制關停(政府工程)，導致我們對面門面生意也一落千丈。最要命的是，你想變現，根本無法變現，即便是原價，轉售稅高死人，大概30萬左右。所以，門面就爛在手裡，隨遇而安。也不知何時能變現？何時能提升商業價值？八年前，如果同樣的價格買兩套房子，現在不知道翻了多少，而且變現相當容易！

現在的電商，淘寶，天貓，餓了麼，美團等等，已經讓很多人的消費觀念變了，一個月不上街，家裡可以變著花樣吃東西，可以穿最時尚的衣服。人不走出門，商業不流通，商鋪的生意更是一落千丈！好多有名的商家，關了全國不少的店鋪，比如李寧，播牌，意爾康等等。商家生意不好，導致商鋪回收租金困難！

反正，現在投資商鋪是最前途未僕的，網絡經濟是弄潮兒，實體經濟夾縫生存！

如果有錢，真不如投資保險公司的商業年金信託保險，隨時可以領取隨時可以變現，保單隨著時間複利增值，而且財富承繼也有指定受益人沒有繼承風險。

仙山芳草

劃不划算就要看你商鋪未來的升值的潛力，以及你的投資機會成本。

下面我們就通過把你投資商鋪，跟你購買銀行理財產品做一下簡單對比，假設購買銀行理財產品的年化收益是5%。

單純從租售比上來看，你投資商鋪還是很划算的。

你這個房子的租售比目前是1:120，現在國際通用標準是1:250，所以你這個臭比還是相對比較可觀的。

170萬的商鋪，一年14萬的租金，相當於年化收益是8.23%，這個收益率跟目前的信託投資差不多，要比銀行存款以及銀行理財收益高很多。

如果你一直能維持這個收益率，而且未來房價還有一定的升值空間，那我覺得投資絕對是划算的。

我們通過對比就知道了。

假如你170萬不是買商鋪，而是用於購買銀行理財產品，那一年的收益大概是5%左右，也就是說要比你投資商鋪的收益少3.2%。

下面是你把170萬用購買銀行理財產品以及用於投資商鋪的資產累計情況。

可以看出，在你房子不降價的情況下，你投資該商鋪的時間越長，你獲得的收益就比你把錢用於購買理財產品的收益大。

當然如果未來租金或者房價下降，那你的投資收益就要打折了

我們先來假設一種情況，就是你的租金不變，房價每年下跌2%，那兩種不同方式的投資收益如下：

可以看出在不考慮複利投資的情況下，如果未來你的房租不變，不漲也不跌，房價每年下跌2%，那你的投資商鋪的收益還是更划算。

但在實際情況下，一般房租跟房價都是成正比的，假如房價下跌了，那房租一般也會跟著下跌。

所以我們再來看一下第二種假設，假如未來房租跟房價每年都下降2%，那兩種不同的投資方式，收益如下：

從這個表可以看出，未來你商鋪的價格與租金同時下降2%，那投資商鋪還是更划算，至少前28年投資商鋪的收益要比你購買銀行理財產品收益高。

當然有可能未來出現一些極端的情況，比如未來你商鋪價格每年下降5%以上，房租每年下降2%，那兩種不同的投資方式收益如下：

那前5年投資商鋪還是比投資銀行理財產品收益更高，但是五年之後，你投資商鋪的收益就不划算了，因為從第6年開始你購買銀行理財產品的收益，比你購買商鋪的收益要高。

當然上面我們所舉的這個例子，只是一個相對參考，具體還要看你替代的投資產品收益，如果你有其他更好的投資渠道，比如年化收益在8%以上，那我認為其他投資渠道就要比投資商鋪更划算。

貸款教授

購買商鋪主要考慮兩個方面：一是未來的房價走勢，二是租售比（投資回報率），我們分開來說：

一、房價未來的走勢：

房地產經過一二十年的高速發展，目前房價已經處在歷史的高位，個人認為未來大的趨勢大概率是高位震盪下行，至少，上漲的空間不會太大，當然，從我國的國情來說，希望房價大跌也不太現實，所以，如果你指望通過房價的上漲來賺大錢，我覺得也不太現實。

現在投資商鋪其實風險還是比較大的，尤其是三線以下的小城市，新建的大小商圈到處都是，商圈已經過度飽和，而一般四五線城市的人口是淨流出的，再加上商圈分散，真正能做起來的商圈很少，所以，投資商鋪還是要非常謹慎，總的來說，一二線城市的商圈風險小於三線以下小城市，傳統的成熟商圈風險小於新建商圈。

二、租售比（投資回報率）：

170萬、年租金14萬，投資回報率達到了8.23%，我不知道這個回報率是開發商宣傳單上面寫的，還是你真實租出的租金，如果是開發商跟你這樣宣傳的，那你最好是查看一下週邊的人流和入駐率等情況，最好是打聽一下週邊的租金水平，如果跟開發商宣傳的差不多，那這回報率還是不錯的，如果周圍的出租情況不好，那說明開發商說的這個回報率水分比較大，你自己要小心。

由於未來房價再大漲的可能性很小，這就意味著你以後可能靠租金賺錢了，如果回報率太低或者租不出去，那還真不如把錢存定期呢，至少不用操心，而且利率也不算低，碰到其他好的投資機會可以隨時支取！

以上是我的個人觀點，歡迎大家留言討論~

K濤資本

商鋪全款購買170萬元，1年租金14萬。收益率能夠達到8.235%。

但是注意，這只是表面，很多人不建議投資商鋪，主要還是商鋪有風險。

能足夠給出8%到10%的租金，一般是返租情況下才能享受到的。很多老商圈都已經固定，開發出新商圈的需要人口培養，一旦培養失敗，真的會腰斬。

實際上，除非是熱門商圈，其他房屋或者商鋪的租賃都需要一定的緩衝期。像蛋殼、自如等房屋租賃公司，跟業主簽訂3到5年的合同，一般都是12免1的優惠幅度。商鋪每十年有一年租不出去，是很正常的，如果是新興商圈，甚至能空3~5年。

目前，我們國家的城鎮化率已經達到了58%，而實際上也有更多的農民工早已經在城裡安家落戶，只是戶口還在老家，2017年流動的農民工高達2.8億。如果沒有足夠的人口來支持房價，首先降價的肯定是商鋪。產權40年、不能上學、不能落戶、水電暖還特別貴，用來居住當然是不受待見的。所以，商鋪一旦投資失敗，很有可能大幅虧損甚至血本無歸。

關鍵字: 題主 租金 房產