德築美國集團（Dezhu US Group），是一家總部坐落於美國東南部最大城市亞特蘭大市的集房地產開發、房地產設計建設、房地產銷售及物業管理的大型綜合房地產開發企業。
德築美國集團（Dezhu US Group）以“厚德載物，誠築天下”的理念，致力於在美國開發人居和諧的高檔優質社區。德築美國於2013年成立，經過短短7年的迅猛發展，2020年在開發新項目17個，總產值超過七億美元，遍佈亞特蘭大CBD等優質地段。開發項目包括豪華公寓、中高端聯體和獨棟住宅社區、酒店和商業綜合體等。
德築美國擁有來自中美大型地產企業並參與過多個大型項目的高管團隊，平均20年以上工程經驗的項目管理和施工團隊，精通設計、建築、營銷、物業管理、法律、稅務等的綜合服務團隊。德築團隊以專業、專注、高效、勤奮和敢打硬仗著稱，現有全職員工59名，高級領導層管理人員18位，團隊自集團成立伊始便保持高速發展的態勢。
嘉賓介紹
薛鑫
德築美國集團總裁
清華大學本科
佐治亞理工研究生
十餘年中美房地產、金融、高科技領域管理經驗
沈天章
德築美國集團市場銷售部總監
美國Emory大學商學院畢業
劉雨珊
德築美國集團營銷部主管
美國Emory大學應用數學和經濟學專業
張凱
美國合一地產投資基金合夥人
虎哥：
《虎成論金》的朋友們，大家好！說起在美國投資置業，我們在過去的節目裡面已經多次和美國地產界的朋友進行過深入地交流。這一期，虎哥又請來了幾位非常重要的嘉賓——首先是美國德築地產開發公司CEO Eric，薛總。
薛鑫：
大家好！
虎哥：
德築地產開發公司市場總監，沈天章。
沈天章：
大家好！
虎哥：
德築地產開發公司營銷總監，劉雨珊。
劉雨珊：
大家好！
虎哥：
美國合一地產基金創始及合夥人，張凱。
張凱：
大家好！
如何規避房產投資中的誤區和風險？
虎哥：
很多中國的投資者在海外進行房產配置時都會遇到風險，尤其是當海外買家在美國以投資為目的而進行房產投資時，可能會面臨著不能到現場去實地考察的情況。那麼，在這種情況下，根據你們過往案例中的經驗，能否和大家分享一些投資經驗，或是一些能夠幫助投資者們更好地規避投資誤區和風險的方法呢？
沈天章：
為什麼會有風險和誤區呢？那是因為很多海外買家對於美國房產的一些小知識沒能瞭解透徹，所以才會導致在投資的過程中會出現一些風險和誤區。通常來講，我們把客戶所產生的誤區歸納為以下三點：
第一，從本質上來講，是因為對美國的房產有一個過高的期望。很多人會覺得，因為在國內所住的房子面積可能比較小，所以來美國投資時就一定要投資一個聯排的或者是獨棟別墅。又因為考慮到這裡的房產單價可能比國內的一些二線城市低一些，因此他們就會覺得，反正跟國內相比，這個房子的價格是比較低的，是一個“白菜價”，所以我不買白不買。但要提醒大家的是，在比較價格時，千萬不要跟自己在國內的北京、上海、廣州、深圳等地的房價去比較，而是一定要跟當地的房產均價進行比較——如果其房價雖低於上海，但遠高於當地房產均價的話，那麼這個房地產產品就不用考慮了。
第二，對於美國房產的另外一個誤區是覺得其回報率和租金比都非常高。這種誤區的產生可能是因為考慮到如果在北上廣深買一套房子的話，其在出售或者出租之後的回報率可能是1%、最高是2%，因此可能有一些機構會跟大家說，美國的房地產回報率能達到10%甚至12%。這麼一算，是不是覺得還是直接出租給Airbnb（愛彼迎）、或者長期出租比較划算？但是你有沒有想過，美國是有地稅、有物業管理費、有保險以及過戶費的，當刨去這些雜費之後，說不定你能拿到手的就只有3%、4%的回報率了，如果再考慮到資金的損耗和你所花費的時間，那麼就會發現這一切好像並沒有你想象中那麼好了。
第三，很多人把所投資的房地產產品當作自己今後要住的房子了，所以之前我遇到過一些投資人和我說：“我買的房子，風水一定要好，門牌號一定不能帶4。”其實這些誤區是可以規避的，為什麼呢？因為要思考清楚的是，這個房子只是用來做投資的，所以我們在投資時所需要關注的要素就是地段，不管是投資房地產還是房地產投資，從本質上來說都是房地產，那麼它的三大關鍵因素就是Location（位置）！Location（位置）！Location（位置）！——首先要考慮的就是位置！剛剛凱哥也提到，第一位置要好，第二回報率要高，也就是說要去關注周邊地區的租金情況。
德築為了使消費者不再遇到這些風險，我們所提供的方案是：
第一，我們有包租的服務。我們與一家即將上市的租賃行業的獨角獸公司簽約了租賃服務，我們會給消費者提供6%的淨回報率——這是刨除了物業費、地稅以及任何其它費用之後，能夠到消費者手裡的淨回報率。
第二，我們的房屋是有低價保證的。比如你在簽約了五年的包租期之後不看好美國房地產，或者是你對於房地產有別的想法了，那麼我們是可以進行原價回購的，這樣就規避掉了投資者在地產投資中的絕大部分風險。
薛鑫：
我補充一點——我建議投資者不論在進行哪類投資時，特別是對於那些即將進行海外房產投資的人，一定先要多看看《虎成論金》。大家應該瞭解一下，當我們在談回報率時，我只是說了它的概念，但回報率的背後意味著什麼呢？我們也看到有些投資型的房地產開發商說他們的回報率可以達到百分之十幾，但其實它的前提條件是你要漲到三倍槓桿、並且去做了貸款之後才能達到的。而像我們所說的6%的回報率是在房屋的原價買賣價格基礎之上的，如果同樣是漲到了三倍槓桿之後，那麼回報率肯定也是會更高的。既然是一個投資型的產品，投的也是自己的錢的話，那麼就一定要具備一些金融知識，瞭解回報率背後的含義是什麼。我相信作為地產基金的話，張凱他們遇到的這類情況和接觸到的基金投資人應該會更多。
虎哥：
沈總，作為德築的銷售總監，你有沒有把德築的房子推薦給你周圍的朋友？
沈天章：
德築的產品定位是比較清晰的——有獨棟的別墅，莊園，聯排別墅，也有一些自住型的獨棟別墅，除此之外，我們也有投資型房產和投資型公寓。因此，對於我身邊的朋友，只要他們有需求，那麼我就會推薦。
虎哥：
雨珊，作為德築的營銷總監，你如何看待德築的產品呢？
劉雨珊：
首先，德築的產品是非常好的。我們做市場的目的是找到目標客戶——比如針對我們的投資型房產，那麼更多的投資者可能是從遠道而來。另外，ZG的投資者會比較喜歡一些高資產的項目，像我們的Single family house獨棟別墅的項目，可能就更符合一些想要來這邊安居樂業、或是想在這邊置業的人的需求。因此，如何把我們的產品推薦給正確的目標人群，是我們市場部要做的另外一個主要方向。
虎哥：
你們有沒有把德築的房子推薦給你們ZG的那些親戚朋友、並且他們已經成功購買的？目前有嗎？
劉雨珊：
這要看我們的親戚朋友有沒有這樣的願望。如果沒有的話，那麼就算房子再好，他們可能也不會去購買，但是如果是有這樣的願望的話，那麼他們一定會選擇我們的房產。
沈天章：
我們公司之前有一個項目，我自己的朋友把那些房子全部買下來了，現在那裡已經成為一個我的朋友們能夠安居樂業的小區了。
虎哥：
這是哪個項目？
沈天章：
這是在我們亞特蘭大的中心城區Ponce City Market（龐斯城市場）邊上的一個聯排別墅項目，一共是14套，是我的14個朋友一起去購買的。
高佣金的背後有哪些陷阱？
虎哥：
另外我還了解到，在ZG，有很多這種海外的房地產項目開發商要給ZG的這些房產中介非常高的佣金，目的是為了實現銷售。而且據我瞭解，有些項目的佣金能給到10%甚至20%，所以我一直在想，這背後會有什麼樣的陷阱和貓膩呢？
沈天章：
據我瞭解，能夠達到類似10%以上佣金的產品，基本上都是一些像歐洲、希臘這樣的新興的投資國家，可能是因為其地產的投資回報率會比較高。眾所周知，銷售一直是最重要的一個職業，因此，可能對於這些銷售渠道來講，會給到比較高的佣金，那麼我覺得這也是無可厚非的。而在美國，這個行業是比較統一的，佣金比例基本上是維持在5%到6%。另外，美國這邊會有兩方的經紀人——一方代表買方，另一方代表賣方。所以，如果你有買方的經紀人，那麼當你去買房子時，你的經紀人和對方經紀人可能就會平分這5%-6%的佣金，這也是當地市場的一個規定。
薛鑫：
我們通常能看到兩種佣金——一種是在ZG推廣的，就是不同國家的產品會有不同的佣金水平。另外一種是即便是在本地做推廣，像前幾天我們和一個澳大利亞的地產基金談合作時，對方就談到，在澳大利亞，他們做的一個地產項目的Marketing（市場營銷）費用就要佔到項目的10%，也就是說，如果我們有一個一億美元的樓盤的話，他就要拿1000萬美元去做Marketing（市場營銷），這是他們的一個市場標準。因此，這個佣金的數量很多時候是基於當地市場環境的。那麼，當有買家來美國找我們買房子時，對於這種情況下的佣金測算方式來說，無外乎有三種情況——第一種情況是有買方經紀人和賣方經紀人。第二種情況是沒有買方經紀人，直接找到賣方經紀人。第三種情況是直接找到開發商。因此，對於佣金水平的測算是基於我們對這三部分客戶比例的一個預估，所以，目前這個市場的佣金比例如果基本是在5%或者6%之間的話，那就沒有什麼貓膩。
如果是團購的話，能否省去佣金呢？
虎哥：
這也是我想幫投資人來諮詢的問題——比如針對德築的這種投資型房產來說，如果我們的投資人能夠採用團購的方式，那你們是不是可以幫他們節省掉這部分的銷售佣金，從而真正實現讓利於投資人呢？
沈天章：
如果以團購這樣的方式來德築進行房產投資的話，那麼我們肯定會為《虎成論金》的聽眾或者團購的買家們提供一個比較有吸引力的產品，我們的產品都是為了投資人而精心設計的，因此，只要有需求，我們就可以根據這些需求而創造出一個產品，這也是我們的理念之一。
虎哥：
那是不是就可以告訴我們的投資者，如果能實現團購，那麼其價格是完全可以再商量的？
沈天章：
對。如果是申請團購的話，那麼對於我們來講，就像剛剛薛總所說的，在市場營銷的費用上可能就會有一些是能夠節省下來的了。如果市場營銷的費用減少了，那麼我們也非常願意把這部分費用返還到消費者手中，這也是一個比較好的模式。
虎哥：
非常感謝德築的各位高管給予我們ZG投資人的承諾。如果有投資者想進行美國房產投資的話，那麼德築肯定是一個優先的選擇。
另外也非常感謝四位嘉賓做客《虎成論金》，希望我們在後面的節目中能夠再次邀請到四位嘉賓，繼續和我們分享美國房產投資的那些事。謝謝！
本節目內容僅為投資者教育目的而發佈，不構成任何投資建議。
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