FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：司馬柱 美編：小櫻 校對：塔夫

當一般鄭州人房產佔家庭總資產高達80%以上時，已無人再懷疑，房產的增值與貶值幾乎是一個家庭在社會階層的遊標。

家庭財富的命運正隨之浮沉跌宕。

今天我們分析下北三環北、金水北區位置較佳的一般品質二手房和高品質二手房，到底能否逃過房價下跌的命運？

這些知名二手房小區房價在眾多新盤夾擊中，正經歷著一場怎樣的烈火焚臘肉的大搏殺？

21世紀社區真老了

春節前一週。

在東區農業東路的劉偉（化名），以單價1.3萬元/平，處理掉21世紀社區一套130平三樓洋房，套現169萬跑了……

劉偉說：“這房子對我來說已不是優質資產，漲不動了，還不如套現買8.2%的信託理財，然後再找機會入手一套北龍湖洋房……”

劉偉的甩賣行為，肯定不會得到幾萬戶21世紀社區友鄰的一致認同。

其中他不認識的鄰居張常文（化名），就是其中一名。

這位一直覺得沒必要換房的中年男人，終於不想和妻子再因為換房發生爭執了。

去年冬天，老張還看著電視對妻子說：“你要換房，你掏錢，就是離婚我也不搬家。”

2001年，張常文首付8萬元買下了該小區126平米一樓帶院的房子，當時每平米單價1980元。彼時樓上普通層僅僅1700多，一樓帶院的溢價能力和今天有著天壤之別。

妻子認為這房子以後漲也漲不動了，是時候賣掉換新房了，老鄰居們早都搬新家了；張常文卻覺得習慣了這裡的生活，反正是留著自己住，不賣也罷。

張常文覺得妻子瞎折騰、好攀比；妻子嫌棄張常文沒追求、不上進，一提起這事兒倆人就要掰扯兩句。

掰扯歸掰扯，老張心裡其實也在糾結。直到這兩天頻繁下樓取快遞，老張算是完全接受了老婆的想法：這房子，該賣了。

金水北最大二手房小區輝煌只是過去

疫情期間出門不方面，網購成為老張家最購物的主要方式，隨之而來的便是要頻繁下樓取快遞。

每次出門前，張常文總是裹著一件薄羽絨服，戴上口罩、戴上眼鏡、戴上手套，臨出門還要把羽絨服的帽子戴上，因為他目睹過鄰居們在小區北門扎堆取快遞的場景。

快遞小哥把三輪車停在門口，緊挨著大門柵欄擺了一地的快遞盒子，柵欄的裡側，則是穿著花花綠綠睡衣的鄰居，痴痴地等待著快遞小哥將禮品遞到手上。最熱鬧的時候，大門外能停下十多輛三輪車，大門裡面站著一二十個取快遞的鄰居。

說好的不讓出門、不讓扎堆聚集，張常文取個快遞的功夫，就把這兩條規矩都給破了。

每次取完快遞迴到家，他總是對著老婆吐槽吐槽物業，除了擔心自己被感染，他還擔憂著自己這套房，保值增值是指望不上了。

沒想到一個平時最常見最簡單的取快遞行為，在疫情防控期間，卻突然變成了小區品質的照妖鏡。

張常文的擔憂，並不過分。

在金水北，21世紀社區可是響噹噹的二手房交易大戶，2020年3月初，某二手房平臺上發佈的該小區在售二手房源就有581套，這也是金水北片區內二手房交易熱度最高的小區之一。

21世紀社區能維持二手房交易熱的原因，主要有以下幾點：

1、位置極佳。東邊中州大道，西邊花園路，北臨國基路，而且有2號線、4號線雙地鐵，無論去東區、北龍湖還是三環內核心城區都極為方便；

2、房源多，足夠維持市場熱度；

3、社區內配套完善，有人工湖，有自成一體的小型商業，有健身廣場。

4、和金水北新房比起來，價格便宜多了。

但是，二手房交易熱度高並不代表賣得好，更不代表能賣個好價錢。我們看看該小區的二手房均價和最新房源的報價便可知一二。

21世紀社區新樓中樓，均價17772元/平。最新房源為中間層69平米三室一廳，總價130萬，單價18840元/平；建議售價：15000元/平。

21世紀社區左岸三期，均價14547元/平，最新房源為202平五室一廳，總價300萬，單價14824元/平；建議售價：12500元/平。

21世紀社區林苑，均價14009元/平，最新房源為87平米兩室兩廳，總價125萬，單價14367元/平；建議售價：12000元/平。

21世紀社區湖適生活，均價14301元/平，最新房源為80平米兩室兩廳，總價140萬，單價17500元/平；建議售價：15000元/平。

21世紀社區湖畔優邸，均價13514元/平，最新房源160平米四室兩廳，總價230萬，單價14375元/平。建議售價：11500元/平。

總體來說，21世紀社區二手房價格已經普遍低於金水北片區新盤價格，但仍有10%-15%跌幅。

分析21世紀社區二手房有量無價、比不過同片區新房價格的原因，大體有以下幾點：

1、21世紀社區2000年開售，至今已經20年，貸款一定程度受限，房產的金融屬性降低；社區各項配套設施老舊，成為新時代的老破小；

2、產品已明顯跟不上時代，沒有暖氣、沒有電梯；

3、無大型配套商業，社區內部商業雖豐富但混亂，外圍商業也拿不出手；

21世紀社區北門國基路臨街商鋪

4、首批業主已經獲利退出，後續經過多次迭代高淨值人群外流，只需看看路邊停放私家車的豪車佔比就能知道；

5、租戶增多；

6、停車位嚴重不足；

7、物業管理水平跟不上時代節奏；

8、房源太多，互相踩踏，賣不上價；

9、地下室改建游泳館擾民。

金水北最貴二手房小區王者地位仍在

在金水北的二手房市場，熱度能和21世紀社區PK的，只有同在國基路上的普羅旺世。

2020年3月初，同一二手房平臺上發佈的普羅旺世二手房源有571套，儘管數量上和21世紀社區相當，但是價格卻遠超21世紀社區，成為金水北最貴二手房小區。

普羅旺世一期溫莎城堡，均價在22000元/平左右，最近成交的160平米四室兩廳，總價330萬，摺合單價20774元/平；建議售價：18000元/平。

二期羅曼維森東院，均價在20656元/平左右，最近成交的168平米四室兩廳房源，總價315萬，單價摺合18750元/平；建議售價：16000元/平。

三期佛羅倫斯東院，均價在19925元/平左右，最近成交的92平米三室兩廳房源，總價163萬，單價摺合17664元/平；建議售價15000元/平。

四期塞納維斯，均價在21326元/平左右，最近成交的90平三室兩廳房源，總價176萬，單價摺合19654元/平；建議售價：17000元/平。

五期地中海，均價在22058元/平左右，最近成交的89平兩室一廳房源，總價172萬，單價摺合19326元/平；建議售價：17000元/平。

六期波特蘭，均價18042元/平左右，最近成交的83平米兩室兩廳房源，總價150萬，單價摺合18073；建議售價16000元/平。

七期溫泉別墅，均價30849元/平左右，最近成交386平邊戶房源，一次性付款總價1280萬，摺合單價33160元/平；386萬物有所值。

普羅旺世停車位，13萬/個左右。

普羅旺世能夠成為金水北區最貴二手房小區的原因，大體有以下幾條：

1、房齡雖然老，但是物業服務和維護較好，房產保值；

2、社區文化好，生活氛圍是金水北之最；

3、物業服務水平高。同樣是簡單的取快遞，普羅旺世物業人員可以代取送到業主家，無需扎堆；

4、社區各類配套完善，10000平米兒童會館、7000平米運動健身會館、1500平米溫水游泳館、35000平米南北雙私家公園廣場、SPA水療咖啡廳、宴會廳、婚禮教堂、星巴克、培訓機構眾多，小店鋪管理好，街道形象佳。

5、教育配套出眾，有一八國際學校、七十七中、銀河路小學、鄭州師範學院附屬外語中學等學校環伺，這是新建樓盤後起之秀很難超越的。

6、業主雖有迭代，但整體圈層依然處在金水北之巔，從路邊停放的私家車就能看出端倪，路虎、奔馳、寶馬、凱迪拉克、保時捷等中高端車型較多。

以上種種原因，促使普羅旺世成為金水北二手房最貴小區。但是交房十多年後，普羅旺世的短板也在不斷凸顯。

最直觀的便是停車難問題。普羅旺世社區沿街停車位常年停滿，雙向車道也被佔據一半僅剩單車道。你可能在繞著地中海轉了兩圈才能在路邊找到一個空位塞進去，剛進家門挪車電話就來了。

再者，有實力的業主逃離湧向東區、北龍湖、普羅理想國甚至是移民海外，普羅旺世業主也在逐漸迭代，這是老一代高端小區一貫的趨勢。

大趨勢已定，再加上金水北眾多新樓盤的衝擊，不禁要問一句，普羅旺世的王者地位還能堅持幾年？

金水北新盤強力衝擊二手房

金水北陸續面世的新盤眾多，主要有萬科民安江山府、名門翠園、美盛教育港灣、華瑞紫金嘉苑、瀚宇天悅城、美景美境、瀚海思念城、碧桂園天麓、泰山譽景、融創中原大觀、保利海德公園等。

新盤大軍壓境，金水北這兩大二手房神盤能否扛得住？不妨多維度深入對比一下。

1、產品PK

產品面積段方面，普羅旺世、21世紀社區的產品面積段覆蓋比較廣，這就造成業主圈層的不統一。而新樓盤原本體量小，產品設計也更容易保持統一性。

比如萬科江山府，整個一期規劃12棟高層，戶型分別是110㎡、142㎡、177㎡兩題兩戶設計，剛改、改善屬性明顯；

再比如美盛教育港灣首期地塊，面積段在75-138㎡，剛需、剛改屬性明顯，均容易保持業主圈層的一致性。

產品種類上，普羅旺世中有洋房、別墅、高層均有；21世紀社區多層、高層為主；新樓盤項目基本是高層為主。從稀缺性上說，普羅旺世別墅、洋房勢必是區域中的稀缺，其他多層、高層的二手房小區，自然會被新樓盤衝擊。

小區內部設施、景觀設計方面，這個不同時代有不同的產品，沒必要直接對比，但是不可否認的是後期維護沒有做到位的二手房小區，都將因為這些細節被買家無情殺價。

停車位規劃方面，普羅旺世和21世紀社區不用再多說，新小區的停車位配比，還是能夠滿足業主需要的，這解決的不僅僅是停車問題，還是未來出行最後1公里的交通問題。

2、交通PK

先來說說共性的交通，這是促使金水北片區房價堅挺的核心利器之一，金水北範圍內已經開通和規劃中的地鐵線一共有4條地鐵線，其中2號線已經開通，3、4號線正在施工預計今年開通，7號線也在施工中，22號線還在規劃中。

密集的地鐵線將金水北眾多樓盤串聯起來，無論二手房還是新樓盤雨露均霑。

金水北部分樓盤分佈示意圖

普羅旺世西側3號線，北側4號線；21世紀社區西側2號線，北側4號線。

新樓盤中萬科江山府東側3號線；名門翠園樓下4號線；瀚宇天悅城北側4號線、東側7號線；美景美境和瀚海思念城旁邊就是地鐵7號線和4號線；碧桂園天麓地鐵2、4號線；美盛教育港東側7號線，首期地塊距離稍遠；華瑞紫金嘉苑南側4號線東側7號線……

要是比地鐵，比交通，新老樓盤實力相當，誰都不怕誰。

3、教育PK

再來說說教育，普羅旺世有一八國際、七十七中、銀河路小學、鄭州師範學院附屬外語中學等學校，別的不說，一個一八國際就足夠傲視金水北了；21世紀社區就沒那麼好運了，旁邊學校雖然有七十六中學、世紀先鋒學校、鄭州華夏中學等，但都談不上出眾。

可是，新樓盤在教育上可是鉚足了勁。

比如以教育和地段為賣點的美盛教育港灣項目，整體規劃11所幼兒園、5所小學和2所中學，已確定的學校為鄭州外國語中學聯合辦學和緯五路一小聯合辦學，不管是聯合辦學還是名校直屬管理，最起碼金水北的教育高地已經被美盛佔領了。

再比如瀚宇天悅城，在教育資源上同樣有著自己的殺手鐧——鄭州龍門實驗學校，中小學9年一站式教育，金水區重點，初中部由八中監管，小學由緯五路一小業務校長全面負責。

可以說，金水北原本沒有太多好的教育資源，好不容易盼來的好學校，各個名花有主，老舊二手房小區沾不上半毛錢便宜。

4、商業PK

金水北雖然早已是成熟區，但是能談得上購物體驗的大型商業還是比較匱乏，最近開業不久的宜家、yoyopark已經算是能拿得出手的了。

在此之前，普羅旺世和21世紀社區這樣的超大小區，完全依靠自己配套的商業街，片區內其他小區只能靠路邊店。

但是在此之後，金水北眾多新樓盤都會在商業上發力。

美盛教育港灣規劃有百萬方商業，還加持喜來登五星級酒店與皇庭頂級商業運營公司

美景美境3萬方block街區；

瀚海22萬方商業；

碧桂園天麓10萬方商業中心；

瀚宇天悅城規劃鄰里商業中心、下沉商業街；

翠園風情商業街……

新樓盤在商業上的發力，往大了說，是帶動整個金水北的商業發展，往小了說，那是為自家樓盤配套更多價值支撐。

這些價值支撐，老舊二手房小區只有眼巴巴看著的份兒。

21世紀社區的物業水平不用多說了，門口取快遞的場面就很明白了；普羅物業其實也不用再囉嗦，這是鄭州標杆的物業公司。

新樓盤未交付，現在說他們物業好似乎為時過早，但從這些樓盤房企過往社區的物業管理水平來看，還是要遠勝過金水北多數二手房小區的。

金水北多數二手房小區普遍面臨房齡較久、物業服務水平跟不上時代的局面，這是歷史原因，其實也是人為原因。

新樓盤用更高的物業服務費，帶給業主們更好的物業服務水平，同時將帶給樓盤更穩妥的保值。老舊二手房小區，除了普羅旺世，基本都不用指望靠物業保值了。

6、價格PK

普羅旺世和21世紀社區的二手房價格前文已有，我們重點看看金水北新樓盤的價格。

目前新樓盤中最貴的是萬科江山府，開盤時大面積戶型單價高達22500元/平，整體均價19000元/平；

名門翠園在售的主要是公寓產品，原來的住宅產品價格也已經到了18000-19000元/平左右；

美盛教育港灣開盤時均價在17500-18000元/平左右；

瀚海思念城均價18000元/平左右；

瀚宇天悅城均價16600元/平左右；

美景美境目前剩下大戶型均價17500元/平左右；

碧桂園天麓精裝修20000元/平左右；

華瑞紫金嘉苑均價16000-165000元/平左右；

泰山譽景均價16500元/平左右。

整體對比下來，你會發現金水北新盤正在烈火般焚燒21世紀社區這些老臘肉二手房。

但目前僅萬科江山府能與普羅旺世這樣的經典二手房PK。

金水北得益於金水區外溢以及與東區交通便捷。目前房價在15000-20000之間，其實競爭對手是白沙高端盤、老經開和濱河國際新城改善盤。

2020年，幾大改善片區對這部分群體的爭奪將非常激烈。

普羅旺世七期386平溫泉別墅邊戶售1280萬，約等於北龍湖一套200平一樓帶院房產的價格。

溫泉別墅產品力遠勝北龍湖一樓帶院洋房，但區位卻不如北龍湖，二者的PK給我們帶來諸多深度思考。

普羅的社區和物業都有著詩一般的夢幻，但新時代正面臨北龍湖新貴“冷月葬詩魂”。

建議21世紀社區和普羅旺世多套房業主儘快出手，調成更優質房產或者持有現金，同時建議急住購房者可以低價入手兩小區二手房，否則就去金水北、白沙、經開、濱河買優質新房。

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