因惡意隱瞞重大風險最終導致違約情形發生，經營者主張適用免責條款排除自身違約責任的，人民法院不予支持。
案例要旨
責任限制型格式條款本質上是一種風險轉移約定，根據誠實信用原則，在簽約時，經營者除了需要對條款內容進行重點提示，還應當對免責範圍內已經顯露的重大風險進行如實告知，以保護相對人的信賴利益。經營者故意隱瞞重大風險，造成相對人在信息不對稱的情況下達成免責合意，應當認定相對人的真實意思表示中不包括承擔被隱瞞的重大風險，免責合意的範圍僅限於簽約後發生的不確定風險。在後續履約中，因惡意隱瞞重大風險最終導致違約情形發生，經營者主張適用免責條款排除自身違約責任的，人民法院不予支持。
案例來源：《最高人民法院公報》2019年第5期
案例名稱：張宇、張霞訴上海亞綠實業投資有限公司商品房預售合同糾紛案
當事人基本信息：
張宇、張霞與上海亞綠實業投資有限公司（簡稱亞綠公司）
審理法院及裁判結果：
上海奉賢法院判決：一、駁回原告張宇、張霞的訴訟請求；二、被告上海亞綠實業投資有限公司於判決生效之日起十日內補償原告張宇、張霞人民幣11 757元。
上海一中院判決：一、撤銷上海市奉賢區人民法院 (2017)滬0120民初4598號民事判決；二、被上訴人上海亞綠實業投資有限公司於本判決生效之日起十日內向上訴人張宇、張霞支付逾期交房違約金人民幣32292．15元。
案件基本事實
（略）
法院裁判理由
一審法院認為：（略）
二審法院認為：本案二審爭議焦點在於：一、係爭責任限制條款是否具有法律效力；二、係爭責任限制條款是否應當適用於本案。
一、關於係爭責任限制條款是否具有法律效力問題
係爭責任限制條款屬於被上訴人亞綠公司事先擬定，並在房屋銷售中重複使用的條款，屬於格式條款的範疇。但亞綠公司並未採取足以引起注意的方式對該條款予以說明，根據《合同法解釋(二)》第九條規定，係爭責任限制條款屬於可撤銷的格式條款，而非絕對無效之格式條款，因張宇、張霞在法定的一年除斥期間內並未申請撤銷該條款，故該條款仍屬有效。
二、關於係爭責任限制條款是否應當適用於本案的問題
第一，關於係爭責任限制條款中的概括描述是否影響其適用的問題。法院認為，配套工程施工雖然不在亞綠公司的受讓地塊範圍之內，但其對配套工程出現延誤的理論可能性在建造之初就能夠預見的，其制訂係爭責任限制條款的目的也正是在於防範此類風險。因此，“難以預計”、“無法預見”的表述是對列舉事項所作的錯誤描述，此類事項不屬於法定可免責的“不可抗力”範疇。但在列舉事項已經具體明確的前提下，該表述並不影響雙方就責任限制所達成的基礎合意，不構成完全排除該條款適用的事由。張宇、張霞主張係爭責任限制條款的性質表述存在錯誤，故應當整體排除其適用，缺乏事實依據，法院不予採納。
第二，關於亞綠公司是否在簽約時對配套工程延誤風險負有告知義務的問題。首先，被亞綠公司明知配套工程完成是整體竣工驗收的前提條件，應當對配套工程的具體進展保持關注，據此預判實際可交房的時間。“配套工程延誤導致逾期交付房屋”在2015年3月27日雖然還不是確定發生的事實，但也已經不再是抽象的理論可能性，而是亞綠公司已知的現實存在的顯著風險。其次，交房期限是購房者選擇購房的重要考量因素，在沒有收到風險告知的情況下，購房者無法對交房期限的實際可行性進行有效評估，在簽約時陷入了信息不對稱的意思狀態。亞綠公司不能以後續可能追趕進度為由免除自身的告知義務，亞綠公司對自2015年3月27日起簽約的購房者均負有對配套工程延誤風險的告知義務。係爭預售合同的簽約日期為2015年8月15日，亞綠公司未對張宇、張霞告知相應風險，違反了合同約定的告知義務。
第三，關於亞綠公司的風險隱瞞行為是否導致排除係爭責任限制條款適用的問題。係爭責任限制條款中並未明文記載免責事項的產生時間限制。張宇、張霞主張約定的免責事項僅能適用於簽約後新發生的情形，不應適用於本案，是對合同條款的限制解釋；亞綠公司主張風險事項的產生時間不應對免責範圍構成影響，係爭責任限制條款應當適用於本案，是基於合同文義的基本理解。
雙方當事人對該問題爭議的本質是在被上訴人亞綠公司隱瞞已知風險的背景下，對合同條款的不同解釋。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第四十一條規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。第一百二十五條第一款規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。基於上述格式條款的解釋規則，法院對該問題分析如下：(一)商品房預售合同是在建商品房的銷售合同，不同購房者的簽約時間對應著不同的建設進度，購房者不知曉具體進度情況，不具備對交房期限可行性的判斷能力。而交房期限條款也是由被上訴人亞綠公司單方擬定的格式條款，其可以根據實際建設進度在簽約時調整交房期限。本案中，亞綠公司亦認可其在預售合同中設置的交房期限分為2015年9月與12月兩種，說明其已經在後續銷售中根據配套工程進度對交房期限進行了重新規劃。因此，在沒有被告知已存在現實風險的情況下，購房者與亞綠公司所達成的責任限制合意，是建立在購房者對交房期限具有現實合理性的信賴基礎上。(二)由於被上訴人亞綠公司單方隱瞞了現實延誤風險，並且有能力重新規劃交房期限，購房者有理由相信亞綠公司對交房期限的現實可行性做出了承諾：該期限充分吸收了亞綠公司已知的實際進度條件，原有的風險事項能夠及時消除，如果沒有在後續履行中出現新的免責事項，則在該期限內能夠實現交房。因此，上訴人張宇、張霞主張雙方約定的風險轉移範圍是針對後續履行中出現的風險事項，不應包括已納入交房期限考量因素的現實條件，符合合同法第一百二十五條的誠實信用解釋原則。(三)雙方當事人對於格式合同條款的理解存在衝突，根據合同法第四十一條所規定的有利於相對人的解釋規則，法院認為，誠實信用原則下的購房者信賴利益價值高於格式條款提供者被上訴人亞綠公司的責任風險限定利益。交房期限條款與係爭責任限制條款之間的互補邏輯關係應解釋為：係爭責任限制條款的適用範圍限於簽約後發生的不確定風險事項，不能適用於簽約時被隱瞞的現實風險事項。亞綠公司主張其風險隱瞞行為不影響係爭責任限制條款的適用，法院不予採納。(四)本案中，被上訴人亞綠公司在 2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滯，產生了現實的延誤風險，但其在2015年 8月15日簽約時並未向上訴人張宇、張霞告知該風險事項，而是承諾於2015年12月31日交房。配套工程受阻停滯的現實風險產生於係爭預售合同簽訂之前，在後續沒有出現新的風險事項的情況下，原有的風險狀態持續延展，最終導致係爭房屋於2016年7月1日才完成交付。亞綠公司的上述行為違背了對交房期限具有現實可行性的承諾，無權就配套工程延誤主張適用係爭責任限制條款。
基於上述理由，被上訴人亞綠公司以配套工程延誤為由，主張在本案中適用係爭責任限制條款，抗辯上訴人張宇、張霞的逾期交房違約金請求權，無事實與法律依據，法院不予支持。張宇、張霞主張亞綠公司承擔逾期交房違約金，符合合同約定，法院予以支持。
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