問：您好，我在坂田上班，看了坪山，大運，坪地，龍崗中心城，平湖，坂田，橫崗的房子，400到500萬四房，哪個區域比較好？
答：你好，這幾個板塊有限坂田和大運
問：十三老師您好，我和老婆都是深戶，長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠 買了一套頤安麓園143平方 一套金地龍城中央89平方 現在感覺到都沒有買對 價格都跌了 現在金地的房子已經過戶給我老婆 還有現金230萬左右 中介說可以操作五成首付在買一套 我朋友讓我在投資龍崗一套 我看大家好像都不看好東部 我老婆說一個雞蛋不能放一個籃子裡面 請問十三老師有沒有更好的投資標的 純投資 比如光明沙井 那邊怎麼樣謝謝
答：這兩個盤在龍崗算中等盤吧，不功不過，去年年底買在龍崗，到現在看不到漲幅很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。 你已有兩套在龍崗，第三套肯定要換個片區，不能死磕龍崗了。 五成首付，現金230，總價450左右，西部和中部都可以淘到潛力盤，而且短期就能看到漲幅。 光明沙井要投一定是長線，超過400萬總價我就不太建議了，長回報週期的項目，不適合放置大體量資金。
問：你好！我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產權房，一套已經準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加槓桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？
答：抱歉才看到信息； 這個總價只有深圳灣、香蜜湖；選擇也相對容易，照顧自身感受就好； 但如果還想在兼顧自住和升值的情況下可以1+1的方式去操作
問：你好 我早幾年再東莞黃江花樣年有買156平4房 2015年 我再光明宏發嘉域又買個89平三房 2處的房子都有貸款記錄 都已還清貸款 紅本在手， 2020年我想再投資房產 手上50萬現金 再貸款100萬 湊150萬 請給點建議 （月供3萬以下下不是問題）
答：你好，先說說深圳各地段總結： 一類地段： 福田中心區、香蜜湖、安託山、華僑城、紅樹灣、科技園、後海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運、坪山中心 二類地段代表： 羅湖口岸、百仕達、萬象城、水貝田貝； 景田、蓮花、梅林、保稅區、華強； 高新北、西麗、四海、深大、靈芝、碧海、沙井、龍華、觀瀾、坂田、平湖、布吉老街、百鴿籠、慢城、龍城北、寶龍、坪山大道、梅沙、鹽田港、海山、沙頭角、蓮塘 三類地段： 數量最為龐大，就不一一列舉了，以城中村佔據大多數土地為特徵，如湖貝、上下沙、白石洲、南山中心，這些核心區的城中村舊改希望頗大，而遠郊一些密度超高的城中村，如民治、坪洲、上下水徑、石巖、橫崗則很難引入政府力量去改變。 深圳這一輪領漲區域前海和寶中，目前價格已經上去了，不建議追高。 首付150萬，全款抵押的方式可以買400萬左右的兩房 建議選擇普漲區域： 福田皇崗 龍華上塘 寶安西鄉碧海 沙井等。 感謝讚賞！
問：請教一下沙井拾悅城，開發商和物業都沒什麼名氣，17年開的盤，115平，四房，其中一房能搭個小樓梯直達房頂，能搞個小花園啥的，600萬左右，請問是否合適入手?
答：目前沙井四萬多的價格，聽起來不高，但已經有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬多。 沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。 你看中的這個房子，就算能有點搭建，單價已去到了五萬多，在我看來有短期站崗的風險。
問：請問鴻威海怡灣的投資價值高嗎？
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。
問：十三老師，下午好，早上問您沒回復，可能信息太多，遺漏回覆了。看過寶中房子，凱旋城(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，西岸觀邸(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，第五大道(海韻學校9年制中小學，寶安地鐵站300米)，鴻榮源尚都(濱海小學，海旺中學，寶安中心站750米，壹方購物中心800米)，這4個盤差不多都是07年，價格也差不多，準備買總價800-900萬的. 凱旋城和西岸觀邸是寶安實驗學位最好，但樓盤品質，景觀和物業感覺尚都好些，個人喜歡尚都，現在惠州工作，3-5年後打算去寶中生活小孩要用到學位了，如果在寶中片區選這幾個盤，您覺得哪個盤更合適些？謝謝！
答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。 凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。 西岸觀邸的鴻榮源物業加高贈是優勢，但也有12年樓齡，價格去到了十萬多，和對面九萬多的海納公館一比，有點三十美少婦仍以為自己青春十八貌美如花的趕腳。 第五大道戶型方正合理，但是一期外立面老舊，總讓我有點耿耿於懷。 尚都是均衡型選手，各項指標都能打八十分，無功無過。 怎麼選，難啊！ 來來，我們運用排除法，不考慮學校，我會先排除西岸觀邸和凱旋城，這兩個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。 第五大道和尚都，我個人其實喜歡尚都多一點，但是尚都位於寶中核心區位，周邊同質競品盤太多，價格彼此形成壓制。 最後是第五大道，區位，產品，戶型都算中上，周邊除了幸福海岸沒有競品，海韻學校優於海旺略弱於寶安實驗，上升勢頭明顯，你又有娃要讀書，綜合評判，就選第五大道吧。 PS：每天后臺諮詢問題的很多，我做事又死板認真，恨不能每個問題都論文式回覆，只恨自己時間太少，無法做到每問必答，如果有漏答的，還請星球粉絲見諒。
問：請問您對赤灣片區怎麼看？近期很多人在某大V的宣傳下到赤灣購買山海津，山海韻，山語海。
答：D大是圈內前輩，非營利性目的推薦，值得肯定，而且敢於明盤的投資人，自然要找出一系列的論據來支撐。 三山是會漲的，畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受前海的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。 至於會不會有學位暴擊，這個誰都說不準，中性看待吧。
問：老師，您好！我自己的家庭不在深圳，想給深圳長居的父母買套兩居或者小三居的房子。預算在800-1000萬。希望買次新房，生活便利、近地鐵，升值空間大一點。因為對深圳房產非常不熟悉，您能給一些具體建議嗎？比如買哪個區域？哪幾個小區？
答：你好，說說我個人實操的邏輯（不一定適合所有人）： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻隨遷碩士學歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝
答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那麼快，一般按規定交足幾個月社保，這樣比較穩妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應屆畢業生和留學生十天就可以。
問：十三老師，您好！請問您覺得福田、南山和寶中，哪個區域投資潛力大一點？最近在看寶中的房子，第五大道、尚都、西岸官邸、凱旋城，請問哪個升值空間大一點？
答：寶中我也很看好，這幾個盤都不錯，看總預算，我會選樓齡更新一些，品質更高一些的。
問：十三老師您好，請教一下預算300萬上下，70多平的兩房，深圳首套，選龍華地鐵口還是羅湖清水河草埔布心片區，兩個區域二手房單價差不多，謝謝了！
答：300來萬的70多平剛需兩房，而且位置交通居然都不差，一個是龍華地鐵口，一個是羅湖布心和草埔片區，難道是價值窪地被你發現了? 當然不是，第一，這兩個區域都是沉沒板塊，第二，再疊加八九十年代的老房源。 升值層面肯定不要有太大指望，但從自住的角度，我們要感謝被資本橫掃過數輪的深圳，還有這樣的窪地為剛需存在。 這兩個區域，我會更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動，加上老城區的舊改利好。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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