《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
有租客，不能入住
以前在律所實習的時候，遇到一位老哥。家裡拆遷了，手裡趁了點錢，就想要在市裡給自己買套好一點的房子住住。
他看中了市區的一套學區房，房東也願意出售。老哥非常高興，沒幾天就辦妥了手續。
本以為能夠直接開始裝修的，可是自己帶著裝修人員一去，才發現房子裡的租客還沒有搬走，說租期還沒滿，自己不能搬。
承租戶在租期未滿的情況下，是有權拒絕搬離的
老哥當時就不樂意了。心想，房子都是我的了，你怎麼還能賴著不走呢？！
老哥去找中介，中介說租客不走，他也沒辦法；去找房東，房東說，看房子時候已經告訴你有人租賃了，現在找我有啥用啊？
這下他是真生氣了。衝著自己新近得的拆遷款，感覺自己膀闊腰圓了起來，愣是跟人家租客發生了爭執，還不小心給人打傷了。
後來警察過來處理，這位老哥被行政拘留。到我實習的律所諮詢的時候，還一直在納悶，房子都是我的了，憑什麼租客還有理不走了？
這位老哥大概並不知道，我國的合同法上有一個原則叫做“買賣不破租賃”。說白了，房子如果被出租了，即便你買了房子，租戶也依然可以繼續租賃下去。
不能入住，能收取租金麼？
類似的事情，經常都在反覆上演。
有一個老鄉，在網上知道了一處法院即將要拍賣的房子，價格比市場價要低很多。一時心動，拍賣時幾番加價，最終如願拍到了這套房子。
拿著法院給的法律文書，他也如願辦理了房產的產權證。本想著能夠拎包入住的，不成想，沒幾天房子裡忽然來了一個陌生人。
原來這個陌生人是租客。老鄉拍到房子後去看房時，他剛好在外地出差。現在回來了，但是他並不願意退房。租賃合同顯示，租期還有三年才滿。
老鄉很是不滿，跑去找法院說理。結果人法院給他看拍賣的公示，他直接就無語了。因為人家公示上寫的很是清楚，有租賃，並且法院不負責租戶的搬離。
老鄉憋了一肚子氣，天天埋怨自己做事情不仔細。後來轉念一想，既然不能入住，那麼收租金總該行吧？
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可是，租客也不敢直接把租金給他。畢竟，租賃合同上的出租人並不是他。
最後，是費了好一段功夫，他和租客，和房子的原主人，最終達成了三方協議。
租客繼續租賃兩年，老鄉收取大部分租金，原主人僅收取小部分租金。算是有了一個較為滿意的結果。
老鄉還算是幸運的，用租金彌補了兩年不能入住的空當。實際上，這就是買賣不破租賃的道理。只要是房子在買賣之前已經被出租出去的，那麼即使房子被賣掉了或者被法院拍賣了，租客依然是有權繼續住下去的。
買賣不破租賃
那麼，難道有租賃的房子就不能購買了麼？
當然不是。我要勸您各位注意的是，如果想要購買的房子，已經被出租出去了，而自己又有入住的實際需求，那還是謹慎購買的為好。
畢竟，法律也已經明確了，物權變動是不能影響債權變動的。翻譯成人話就是，房子買賣歸買賣，租賃合同歸租賃合同，買賣是不會影響到合同的。
買賣不破租賃，是法律明文規定的
否則，非但不能入住，還有可能白白損失租金。比如，租客如果將租金都已經向原主人付清了，那麼自己連收取租金的可能性都沒有了。即使租客尚有租金未付，如果人家不願意支付，即便去法院走法律途徑，也未必就能夠獲得法律的支持。
在這個事情上，法院的判決歷來都有差異。
有的傾向於債的相對性，認為房子的現有主人不是租賃合同的當事人，不能夠收取租金。也有的認為，租賃權不能完全按照債權處理，承租房屋還是需要向所有權人支付佔有費用的。判決不一，誰也不能保證自己是否會勝訴。
那麼，難道買賣不破租賃就這麼霸道麼？
其實它也有例外。常見的例外情形，有三種。
一種是房子先被抵押（給銀行），後被出租的。這種情況下，如果房東拖欠銀行按揭款，銀行要實現抵押權的，買受人買到房子之後，租客是無權再繼續租賃的。
一種是房子先被法院查封，後被租賃的。已被法院查封的房子，法院是有絕對的處置權的，不會因為租賃的出現就減弱了處置功能的。
還有一種，就是租賃合同是無效的。比如，賣房子的人和租房子的人惡意串通，欺詐買房子的人的；又或者租賃合同期限超過了20年的，超過部分是無效的。
買賣房屋，越謹慎才越好
總之，在房屋買賣的情形下，如果房子存在租賃關係，還請您認真核實是否有這三種可以例外的情況。否則，還是建議您謹慎購買。
而對於正當承租房子的人而言，如果您的租賃合同合法有效，房子也不存在上述情形的，那麼，在租期內，同樣沒有任何人可以有權攆你們走。
因為法律，對任何一方，都是平等的。
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