3月11日，SOHO中國股票繼續停牌。昨日下午，SOHO中國公告，“公司股份停止買賣，以待刊發有關內幕消息以及根據《香港收購及合併守則》而作出的公告。”
經過一輪又一輪的傳聞與闢謠，潘石屹的“賣賣賣”最終還是水落石出。SOHO中國3月11日晚間最新披露公告承認，該公司目前確與海外金融投資者進行洽談，探討戰略合作的可能性，相關洽談可能會就公司的全部已發行股份作出全面要約。
承認洽談
根據公告，截至3月11日，SOHO中國尚未就是否進行潛在交易作出決定，也並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。
公告還披露了SOHO中國此前短暫停牌股票即將恢復買賣的信息。SOHO中國稱，已向聯交所申請股份於2020年3月12日上午9時起恢復買賣。
針對與黑石交易是否屬實等問題，北京商報記者致電SOHO中國，得到的答覆是以公告為準。
3月10日早間，有消息稱“黑石集團擬以每股6港元、總價40億美元的價格將SOHO中國私有化，有關交易細節預計將在未來幾周內敲定” 。此報價較SOHO中國上日收市價2.98元高逾一倍，並表示SOHO中國的相關債務也將由黑石集團接管。SOHO中國由潘石屹和其妻子張欣創立，兩人持有SOHO中國63.93%股權。消息稱，與黑石集團達成協議後，兩人打算保有小部分股份。
SOHO中國2019年中報顯示，截至2019年6月底，SOHO中國的債務為人民幣326.8億元（約合47億美元）；現金流方面，賬面持有現金12億元，淨負債率為44%。
這筆買賣似乎很划算。據瞭解，2018年，SOHO中國公司經營業務產生現金13.83億元，減利息淨支出8.09億元，減所得稅支付2.12億元，經營活動淨現金流3.62億元，回報低至約0.6%。而根據數據顯示，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，而據潘石屹此前透露，總價約78億元的自持物業回報率是3%，這也就意味著租金回報率還趕不上銀行貸款利息。
此外，SOHO中國的債務問題也值得關注。2019年中報顯示，截至去年6月底，SOHO中國的投資房地產價值為87.8億美元。根據半年報，截至2019年6月30日，公司總借貸177.61億元，其中將於一年內到期的負債20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元。期內淨負債率為44%，較上年末增長1個百分點。而公司同期現金及等價物只有11.5億元，根本無法覆蓋短債。
受此消息刺激，SOHO中國股價於3月10日上午開盤後迅速拉昇，至當日上午11時12分，股票開始停牌。臨停前，SOHO中國股價報4.1港元，漲幅高達37.58%，市值約213億港元，而這也是SOHO中國股價自2018年6月以來的高點。
鋪墊已久
黑石集團並非首次出現在與SOHO中國有關的資產出售傳聞中，SOHO中國的“賣賣賣”也並非一蹴而就。
自2014年至今，不完全統計顯示，本次交易之前，SOHO中國已經套現的資產高達300億元。
2014年，以82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO部分物業；2015年，以84.93億元出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權；2016年，以32.2億元出售上海的SOHO世紀廣場；2017年，以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩餘物業面。
2018年3月的業績發佈會上，面對不斷被追問的“逃離中國”，潘石屹才明確表示未來不再出售資產，但曾經以持有型物業著稱的SOHO中國，這個時候只剩下最核心的八大資產——北京的望京SOHO、光華路SOHO 2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。
一個月後，SOHO中國原總裁閻巖加盟黑石集團，出任集團亞洲房地產部董事總經理一職。
隨後的2019年10月，有消息稱，包括黑石集團在內的買方團計劃接盤SOHO中國的3處項目。隨後該傳言進一步升級，稱SOHO中國考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少8座辦公大樓，資產總價值約達500億-600億元，擬出售項目幾乎是SOHO中國的全部物業“家底”。買家團方面，包括黑石集團以及新加坡國有控股的GIC公司，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。
受此消息刺激，SOHO中國曾出現一日盤中大漲27%的紀錄，但隨後SOHO中國發布公告否認了這一傳聞。
從80億出售核心物業，到40億出售股權
“房子建在這裡，我是帶不動的，所以說我跑了都是謠言。”2019年11月19日，潘石屹在麗澤SOHO開業儀式上表示。
這已經不是潘石屹第一次做出“不會跑路”的表態。但所謂“謠言”並非空穴來風。
去年10月，市場曝出SOHO中國考慮以80億美元的價格出售京滬八個商辦物業的部分產權，這8處物業為SOHO中國的核心資產，估值超過500億元，項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內完成交易。
其中，黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場。
這是SOHO最近的一則出售資產消息，也是黑石集團第一次表示中意SOHO持有的資產。然而五個月後，黑石集團由購買SOHO資產變為了購買SOHO中國控股權。
（北京銀河SOHO）
根據以往的市場信息，黑石比較中意大額不動產交易，也有收購公司股權的案例。購入商用不動產物業，黑石主要目的並不是用來收租，而是擇機套現。
黑石集團創辦於1985年，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等。截至2019年中報，黑石集團營業收入35.12億美元，淨利潤16.94億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。
黑石集團與SOHO中國的交集在於，2018年4月，黑石集團宣佈前SOHO中國總裁閻巖加入該公司亞洲房地產部，出任董事總經理一職。
不難發現，買SOHO中國的股權還是直接買物業，存在金額差距。8處物業，彼時傳出的交易價格為80億美元，但買股權只需要40億美元。
如果按照市場傳聞每股6港元的報價計算，40億美元對應51.6億股。資料顯示，SOHO中國總股本為52億股。
資產“賣賣賣”路線圖，五年套現85億元
過去幾年，潘石屹一直在不斷地的賣賣賣。
據不完全統計，SOHO中國從2014年至今已出售至少8筆資產，合計233.6億元，處置資產產生的現金流入超過200億元。
其中，2014年SOHO中國以52.3億元的價格出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、以30.5億元出售凌空SOHO一半項目。對此潘石屹解釋，地產已經不是剛需，SOHO中國有大量優質資產，做包租公是前景優質的買賣。
此後，潘石屹賣資產的腳步加快。2015年，復星國際將SOHO中國外灘8-1項目收入囊中，作價84.93億元。
2016年7月，SOHO中國出售SOHO世紀廣場項目，國華人壽以32.97億元收購。2017年，SOHO中國又分別以35.73億元和 50.08 億元整售位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO。
2019年6月，潘石屹再度拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標的的部分資產出售，預估總價值78億元；
（北京望京SOHO）
9月，SOHO中國就旗下部分商業項目售與慧泊停車場投資有限責任公司，交易對價7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q的11個項目被打包賣給築夢之星。
然而，自2013年購得麗澤地塊以來，SOHO中國再未從土地市場購買任何一處土地。麗澤SOHO於去年底竣工開業，這也意味著SOHO中國再無儲備和在建項目。
因此，業內也有質疑，SOHO中國出售資產的現金去了哪裡？
（新開業的北京麗澤SOHO）
搜狐財經統計發現，SOHO中國2014年至今共給股東派息共計約133.3億元。其中2015至2017年三年內給股東的派息回報率達62%。而潘石屹家族在SOHO中國擁有的權益達63.9%。
據此計算，潘石屹家族共分得現金超85億元。
SOHO淨利潤六年縮水超八成，出租率持續下降
頻繁出售資產背後，是SOHO中國連續下滑的業績。
轉型“自持”物業前，SOHO中國曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。2012年，SOHO中國營收161.43億元，淨利潤高達105.85億元。
SOHO中國於2012年宣佈從“銷售”轉向“自持”物業，當時，潘石屹預測5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。
然而事實上，財報數據與預期卻相差甚遠。2018年，SOHO中國營業收入由2012年的161.43億元縮水至17.21億元；歸母淨利潤由105.85億元減至19.25億元，縮水幅度高達81.8%。
業績逐年下降主要受一線城市商辦租賃市場不斷遇冷的影響。SOHO中國財報顯示，光華路SOHO II項目2018年上半年租金收入為1.35億元，；而2019年上半年租金收入降至1.32億元。
（北京光華路SOHO）
出租率方面，光華路SOHO II2018年上半年出租率為98%，2019年上半年出租率為91%。望京SOHO2019年上半年出租率為92%，而上年同期為99%。
在上海，外灘SOHO2018年上半年出租率為98%，今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率僅為45%。
轉型“自持”後，共享辦公也一度成為SOHO中國轉型的方向。潘石屹此前曾表示，出售資產目的是從重資產模式轉向輕資產模式，向平臺化的共享經濟模式轉變。
這個平臺化的共享經濟模式是潘石屹在2015年推出的共享辦公空間SOHO3Q。但去年年底，搜狐財經探訪了北京市內全部的SOHO 3Q項目，其中大量項目處於空置狀態，部分租金呈斷崖式下降。
“近幾年共享辦公不太好做，所以現在轉向大客戶整租的模式。”三里屯SOHO一位客戶經理對此表示。搜狐財經發現，截望京SOHO、中關村SOHO內的3Q共享辦公多整租給大客戶，改變了此前“共享”的租賃性質。
2019年中報顯示，SOHO中國業績繼續保持低迷，上半年淨利潤約5.65億元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中國共持有9處核心資產，面積為82.7萬平方米，資產總價值約人民幣611億元。
截至2019年6月底，SOHO中國總負債326.83億元，據市場消息稱，本次私有化後，黑石將接管SOHO中國的全部債務。
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