一）數學題
首先回答一封讀者來信。《長線負債率 #2080》發出後，有人留言評論，表示對於22%比例之低難以置信。
絕大多數人都難以置信。他們生活在一個《邪惡的媒體 #80》包圍的環境中，文科生小編天天憑著臆想，天天造謠，汙衊職業炒家。
為什麼22%就是上限。我們和你算一道數學題。
假設你把負債提高一倍。
假設一個億元富人，他有10000W資產，22%負債。
- 總資產10000W
- 負債2200W
- 淨資產7800W
如果我現在很努力，費盡各種各樣方法，我盡全力“貸款倍增計劃”[1]，設法把“負債”增加一倍。
達到4400W。會發生什麼情況。
你拿支筆算一算，“有借必有貸，借貸必平衡”。
如果你負債端增加了2200W，那麼你的資產端呢？
或者說，你燒掉了2200W。可是錢呢，錢去哪裡了？
- 你去澳門賭場賭輸掉了
- 花天酒地花掉了
- 投資買了別的資產
我們看看上述列表。多軍都是很“正正經經”的人，秉承著清教徒般的生活方式。
如果一年之後結賬，發現賬戶負債多了2200W。
那麼這2200W是用於消費/賭錢的概率，幾乎為零。
“借貸必平衡”，最大的可能性，是你又增加了2200W資產。
所以你對應的，是4400W負債/12200W資產。
負債率：4400/12200=36%
且慢，“負債增加一倍”，絕對不是一夜之間可以完成的。
一筆貸款的流程，可能就要三四個月。這些事說說容易，可真要去做，都是案卷累牘做死人的文書事。
所以“貸款增加一倍”，你至少需要一年“時間”。
而一年時間，樓市又升了20%。等你做完了之後，房價又漲了。你的資產不是12200，而是12200 * 120% = 14640W
負債率：4400/14640=30%
此外，你的貸款總是在不停地歸還中。本金始終在縮水，所以最終數字是29%左右。
這告訴我們的是，“哪怕你竭盡全力”，而且徹底做零首付，而且一年之內把貸款規模翻翻。
你的負債率，也不過從22%升到了29%。
而第二年呢，他又降下來了。
在真實的實戰之中，“貸款增加一倍”是根本不可能的。
因為你的十幾筆貸款，是經年累月積累下來的。是許多歷史遺留，當年偶然的情況下才貸得出的。
現在讓你再貸一遍，你都貸不足。更何況還要期待“翻翻”呢。
而真實世界，零首付也是不可能的。要搞這些貸款，資產只會增加得更多。
結論就是：
如果你是一個本本分分的人家，錢不是去賭博輸掉，不是花天酒地。
純粹地要靠投資運作，22%我已經絕望了。30%這輩子無望。
二）融資
言歸正傳，講回本章的主題。
在上一節中，我們說到了；
“若想要保持負債率不變，則貸款需要和房價一樣迅速增長”。
知道了這個概念，才理清楚了你今後行動的“主線”。
職業炒家的主要工作是什麼？
社會上對於“職業炒家”有著巨大的誤解。
最底層下賤的看法，集中在一個“炒”字。
它們以為樓市是和股票一樣，要翻來覆去“炒”的。
股票之道，要坐莊，要對敲。要製造新聞，要烘托熱點。
要人為地營造交易量和K線圖。
散戶看見漲了，“因為漲所以漲”，跟風衝進來。大鱷才可以吃魚。
於是最底層最低賤的那批媒體，把炒樓稱為“炒”。好像職業炒家天天都泡在交易所，每個月買賣幾十套，並且聯手對敲價格之類的。
而第二層的看法，則是認為炒家以“筍盤”為主。
第二層的看法，炒家就是騎著一個小自行車，天天在大街小巷串來串去。
職業炒家每個月看幾千套房源，對整個地塊瞭如指掌。一旦有筍盤便宜貨冒出來，第一個就撲上去。
事情的真相呢。
真正的職業炒家，80%的時間，
在搞錢
嗯，差不多就是80%的時間，以及80%的精力心力資源關係。
還有5%的時間在交易。
還有15%的時間在看房。
職業炒家到了後期，全部的工作就是
去搞錢，去搞錢，去搞錢。
你要說什麼“掃街，挖筍”，職業炒家是有，但不是重點。
你真的要問我，我都答不上來。或許比我更熟悉市場的人大有人在。
為什麼會發生這種狀態。因為“市場上不缺單子”。
市場上真的不缺單子，可以說簡直就是“遍地黃金”。
市場上的投資和商機多到了如此程度，以致於我們隨隨便便拉一個單子出來，就能做到“單利100%”
具體單利100%，還是單利120%，其實也沒多大區別了。
而限制你的瓶頸是什麼呢。瓶頸是“沒錢，沒錢，沒錢”。
行情如此好賺，隨著上海樓市從80000/m走向250000/m的過程中，任何一套房子買進就是賺。
所謂“木桶短板”理論。整個系統中最短的一塊板，是融資錢不夠。
而至於買什麼，已經不重要。不值得花太多的精力關注了。
三）持久的貧窮
多軍的特徵，是持久的“貧窮”。
以前我有個兄弟，大富，做實業的。
他看我整天愁眉苦臉的，問“煩心啥呢”。
我說，“缺錢，還有ABCD這幾個窟窿。另外有套心水筍盤在購物車”。
他說，“缺多少呢”。
我說，“300”
“哎，那愁什麼呢。哥借你300，一醉借千愁”。
過了幾個月，他又見到了我。見我愁眉苦臉的。
“煩心啥呢”。
“缺錢，還有ABCD這幾個窟窿。另外有套心水筍盤在購物車”
“缺多少呢”
“300”
“不是剛給你300麼”。
“缺600”
“得了，600”.
再過了幾個月，他又見到我。見我愁眉苦臉的。
“煩心啥呢”。
“缺錢，還有ABCD這幾個窟窿。另外有套心水筍盤在購物車”
“缺多少呢”
“300”
“不是剛給你600麼”。
“缺900”
“行，我算是瞭解你了。給你哪怕再多的錢，你永遠都不夠的”。
“你丫就是個無底洞”。
為什麼不夠呢。
不夠的原因，主要是現金的回報高，單利100%。
以前有個匈牙利人，在《資本論》的第279頁，註解欄寫下這樣一段話，“如果為了200%的利潤，許多人就不惜…………”
炒樓這一行，最關鍵最大最大最大的痛苦，就在於“回報太高”。
同時，他又是單利。不是複利。
因為宏觀調控的阻隔，你不捨得把房子賣了。套現就有+25%的虧損稅。
這就導致了你永遠沒有現金。
現金的回報既然如此之高，你肯定把所有的子彈都打光的。
而你眼睜睜地看著還有大量的80~100%年回報項目漂在眼前。
心在滴血。
四）跪著借錢
職業炒家80%的時間和工作，是“去搞錢”。
相對於“多買二套”的誘惑，“深度優化”的單套意義並不大。
所以我們主要的精力，都要放在資金運作上去。
如何融資，主要有三條管道；
1）信用卡
2）銀行貸款
3）私人借貸
如果以此為綱領的話，則接下來幾篇，會逐漸進入《信用卡卷》《銀行貸款卷》《拆解借款卷》，此為綱目。
五）值得
最後一個問題，是“這樣做是否值得”。
我們的回答是，看清楚了，“完全不值得”。
可以見下圖表格；
0%
10%
22%
資產
100
100
100
負債
0
-10
-22
淨資產
100
90
78
(一年後)
0%
10%
22%
資產
120
120
120
負債
0
-10.5
-23.1
淨資產
120
109.5
96.9
20%
21.7%
24.2%
這張表格，顯示的是“完全沒有負債”“負債10%”“負債22%”三種情況下，財富的增長速度。
假如樓市升20%的話，一年之後他們的“淨資產”增長分別是20%，21.7%，24.2%
複利。
你仔細看這個結果，發現“差別”並不大。
如果你使勁地維持著“22%”的負債率，年復一年使得負債跟隨著房價的速度在上漲。
這是一件極端極端艱難的事，充滿了痛苦。充滿了絕望。
而你的回報呢，微不足道，大致也就是“20%”和“24%”的區別。
其差別，僅僅是4%四個百分點。
複利每一年。
4%看似很多，但如果放十年，我也就比你多+50%淨資產。
和這個過程中遭遇的苦難相比，“堅持完美”收穫幸福回報幾乎微不足道。
因為你資產規模非常非常龐大之後，你的貸款沒辦法也變得很大。
如果僅僅22%的槓桿率，那和0%也沒什麼區別。也就跑快了一點點吧。
值得麼，億元富人真的差這幾百萬麼。
你設想一下，假設你是一個“億元富人”。
在某一個機會，你抵押出了400W。去買一套筍盤，抵押再加七成按揭。
這套單子可以算做得非常之“完美”。一段時間之後，400W就變成了800W，你淨賺400W。
一槍頭猛賺400W，這個在任何一臺“老孃舅”電視節目之中，都是值得吹噓的大話題。
如果是市井弄堂，大概可以吹三代人。
爺叔們喝著老酒，赤膊馬甲抽香菸。
侃著你如何無中生有，傳奇式的經歷先是套取現金出來，然後買入筍盤，鬥智鬥勇。
最後放大槓桿按揭，房價如期望般的大漲，賺錢如流水般的容易。
OK，這些都不錯。這些都很激動人心。
可是，then?
如果你不是棚戶赤腳滾地龍，不是“四百萬改變人生”的階層。你是一個擁有10000W的人。
再多400，相當於10400W，SO WHAT!
淨賺400W這種事味同嚼蠟，真的一點意義也沒有。
真心煩，懶得幹。
努力維持著22%的負債率得不償失。“空手套白狼”去賺400W得不償失。
這是一種很複雜的精神境界。
在目前還很初級的階段，說了你們也不懂。
在以後會慢慢展開知曉吧。
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