請允許我“標題黨”一下。
之前聽到有“網友”這樣評論，“中山的商業真的不行，看看人家江門，都已經第三個萬達廣場了（最近已經拿了第四塊地了），咱們中山連一個都沒有。證明人家江門有市場。”
其實我覺得呢，一個城市的商業環境好壞，和有沒有萬達廣場基本沒有什麼關係。（商業內涵太大，其實本文說的是百貨零售業）深圳的商業環境夠好了吧？2019年之前，萬達一直沒能進入這個改革開放的前沿城市，直到2019年7月，萬達通過競標獲得光明區某物業承租經營權，才正式進入深圳。
為什麼做商業體這麼有名的萬達這麼遲才進入深圳呢？同行估計心裡有數。萬達通常是喜歡通過與政府合作，低價拿地。比如在2019年12月競得的江門市JCR2019-140（江海14）號地塊，摺合樓面地價約1539元/平方米。（純商業用地）當然，競拍附帶了很多條件。
在寸金尺土的深圳，要想通過低價勾地，根本就不可能。收併購就更更更不可能了。而且，深圳的各類綜合商業體這麼多，政府沒有這方面招商引資的需求。
一些數據
請看以下一些數據。中山、珠海、佛山、東莞、江門五市的商品零售總額與人均值，可以看出中山的人均值比佛山和東莞都要高。（之所以拿這五個城市比較主要是感覺這五個城市的情況比較相近，而廣州深圳因為太強了沒必要放在一起看）
再看五個城市的社會消費品零售總額從2013年到2018年之間的變化。可以看出五市的增長幅度其實差別不大，即使是頭兩年增加較快的珠海、佛山、東莞也在2018年回落下來，反而是中山在2018年增長加快了。（都說中山經濟環境差了，但週末和節假日各大商圈還是人氣爆棚，路上新上牌的新車豪車還是一大堆）
當然，這組數據並不能完全反映實際。一是社會消費品零售總額涵蓋內容也許不夠全面，比如無形的服務類消費（美容等）。
因此我們再看其他數據。
以下是五市2018年限額以上零售企業的財務狀況。可以看出東莞的營業收入是遠遠高於其他四市。但是，從負債來看，東莞也遠遠高於其他四個城市。限額以上零售企業平均負債，中山是最低的。而所有者權益的平均值僅次於珠海排第二。人均（常住人口）營業收入也超過珠海排第一。我的個人理解是，中山的限額以上零售企業的運營狀況比較健康、穩定、整體業績優良。
限額以上零售企業的，就是年銷售額在500萬以上的零售企業。以下是2018年五市的零售業商品銷售總額與人均值。從人均值看，中山僅次於珠海，排第二。其他諸如人均消費支出，人均可支配收入我就不列舉了，因為這些數據不能直接反映零售業情況。比如人均消費支出，消費的種類比較廣，不能具體體現在零售消費上。而從以上一系列數字來看，我認為中山的零售業發展是比較健康、有活力的。而像江門，各種數據顯示其還有相當大的提高空間，所以就有“潛力”。
中山人的商業基因
最近我才瞭解到，民國四大百貨全部都是中山人創立。先施百貨的馬應彪，是中山縣沙湧人。永安百貨的郭樂，中山縣竹秀園裡村人。新新公司劉錫基，中山旅澳華僑。大新公司蔡昌，下恭都外堂鄉人。（今屬珠海）
馬應彪
那時，四大百貨開創了很多商業新模式和新思想，影響到中國社會方方面面。比如在百貨裡附設電影院、戲曲雜耍表演場地，推出優惠券。又比如大新公司定製特定規格的大新香皂、大新襯衫、大新雪茄等。這在當時是很超前的模式。
另外，馬應彪原配霍慶棠女士為了踐行男女平等思想，招募女性售貨員，身體力行地帶著兩個小姑和她一起售貨。某種程度上，是當時女性解放的典範。
四大百貨的創始人都不是出身富裕家庭，相反都是出身寒門。貧窮並沒有使他們絕望，而是賦予了他們堅韌不拔的素質。因為他們明白，若不奮力去改寫自己的人生，人生就會被時代所淹沒。他們是靠自己的辛勤與智慧一步一步地取得輝煌的成就，實現了個人的價值。在他們身上，我們看到了一代香山創業家的特質。勤勞，不服從於命運，能抓住時代的機遇，謙卑，愛國，愛社會。
中山商業血統繼承者
經過改革開放後這麼多年的發展，中山已形成了自己的商業格局。各個品牌有各自的定位與佈局。
大信系，可以說已經是中山商業的龍頭大哥了。從2005年第一個大信正式開業，到目前為止，大信已運營的商業綜合體已經有22個，將運營的14個。除中山本地，還進入了廣州、順德、珠海等地。據我觀察，大信運營的商業體主要面向中產及以下人群，而近年推出的溢彩薈等新品牌，則是向年輕人群體爭取流量的產品。（也不知道我理解是否有誤，我對商業不專業）
有人說，中山很多商業體不夠高檔，中山要多引入萬達這種品牌商業體。我認為，商業根本就沒所謂高檔不高檔，只要能賺錢，能為當地帶來社會效益的就是好商業。況且，據我百度，很多非旗艦類的萬達廣場，引進的商家也不見得有多高檔。萬達能做的，中山本地商業運營公司也可以做。
這裡插個很多人都知道的“小”故事。2017年2月，大信以41593萬元的價格（摺合樓面價4428.57元/平方米），奪得了順德大良的112108-006號地塊。溢價率達98%。這塊優質的商辦地塊（含多種用途）原本是定向給萬達的。很多條件設置得非常苛刻，萬達的投資部肯定也沒想到半路殺出個大信，夠膽從虎口中爭食。其實，大信也是虎，而且是華南虎。很多在附近買了房的業主當天哭天搶地，覺得萬達來不了自己的房子升值無望了。但大信卻用行動證明了自己的實力，不但能達到地塊出讓的苛刻條件，並且運營得也很不錯。
老實說，有心的話，緊跟萬達去追擊他們勾的地塊，或許也是個不錯的選擇。（不怕得罪當地的話）
大信除了開發與運營商業綜合體以外，也涉足金融、物業、建築、住宅開發、科技等領域。
有人說大信在中山佈局太多商業體了。我覺得，商業不像住宅開發那樣快建快銷，做好一個商業體需要時間，需要耐性與精力。大信有他自己的商業邏輯。
益華系，做商業體的歷史可能比大信要久。益華百貨石岐店，於1995年開業，是中山市最早國際流行消費模式的CITYMALL。不知道是因為什麼原因，第一家益華百貨開業後，益華並沒有短時間內乘勝追擊。直到2001年，益華古鎮店才開業。此時離第一座大信新都匯開業還有幾年時間。之後益華陸續在中山本地與外市開了一些商業體。
大學的時候我在江門讀書，當時江門雖然已經有幾個商業綜合體，但並未上檔次。後來益華進入江門，立刻改變了中心城區的消費格局。益華進入江門足足比萬達早起碼10年。時至今日，江門益華商圈依然是江門核心區域最重要的商圈之一。
表面上，益華的商業體數量比大信少得多。後來查了查，貌似益華控股官網上的零售百貨業是屬於上市體系。而非上市體系的最終母公司中山市順益實業發展有限公司及控股的廣東益華集團投資有限公司所對外投資與關聯的公司有幾十間之多。當中既有物業、也有百貨管理、酒店、科技等，其中在外省的投資也很多。
在一系列的子公司當中，有一個名字是比較引起興趣的，那就是“小霸王”。中國大陸的80後應該都聽過小霸王。並不清楚益華什麼時候收的小霸王。早一兩年小霸王曾經試圖推出較為高端的遊戲機，但並沒成功。小霸王這個品牌，也許在等待一個真正有策劃能力的人去重新喚醒它。
可以說益華系還是有點深藏不露的，當然，箇中一些情況可能業內人士才知道，有機會的話希望有業界大佬指點一下。
壹加壹，中山的平民商業王者。相比大信和益華，壹加壹是走平民化路線。從壹加壹的官方網站了解到，其在中山市及周邊城市已經佈局的壹加壹購物廣場與社區超市已經有47間之多。
商業模式上，壹加壹與大信、益華一類不一樣，其更為純粹。他應該是屬於大旺發、麥德龍這類超市模式。物流、貨架、供應鏈等……近年好像往招商加盟、網絡電商等方向探索。我不太懂，點到為止。總之，我覺得壹加壹這種是比較健康的商業模式。
利和，利和集團最早成立於1993年，原名信和實業。其官網和互聯網上均未能查到早期利和開發的項目情況。1998年，利和在古鎮投資建設並在2001年落成使用國貿大酒店，是古鎮較早的高檔商業中心。之後，利和集團轉戰江門五邑區域，經營開發了數個商業綜合體。
2008年，利和重新迴歸中山，投資經營東區的城市綜合體利和廣場。（2012年利和商場開業）位置就在益華石岐店旁。益華與利和兩店並沒有因為相鄰而形成惡性競爭。相反，因為彼此互相促進，形成了益華利和商圈，成為主城區商業的一極。
之後，利和又在江門和古鎮投資了一些商辦與住宅項目。
其他。除了前邊提到的幾個“集團化”的商業品牌，中山還有不少做得非常出色的商業體或商圈。
比如假日廣場，這個真的不能不提。如果要我選一箇中山我最喜愛的商業綜合體，我覺得假日廣場是最實至名歸的。我不是建築設計方面的專家，我只談我最直觀的感受。假日廣場的整個商業設計實在是太有範兒了，層次感很強，充滿各種藝術感的局部與細節設計。（反正我詞窮）很顯然它是面向年輕人群體的。裡面的店鋪並不像以上提及的一些商業體那樣的大，可以說是小而美，進駐的商家的受眾也比較年輕化，且有藝術創業專區。加上中山最著名的書店博雅書店的加持，它的文化氣息進一步凸顯。假日廣場對開，經常有白鴿來回飛翔，或停留在廣場邊上，與行人“交流”。
其他諸如中山步行街、南下新碼頭、小欖百匯時代廣場等，礙於篇幅限制，也不詳細介紹。
發揮資本的力量，做大總部經濟
市政府一直想發展總部經濟，引進大企業。其實，與其求神仙打救，不如自力更新。中山本土本來就有不少不錯的企業，如果善用資本的力量，也許可以在原來基礎上更上一層樓。比如上述的幾個企業，有的商業模式已經得到驗證之下，如果資金跟得上，是可以快速複製的。比如壹加壹這種。
據我觀察，萬達這種快速擴張的企業也是利用了資本的力量（包括銀行），當然，他曾經可能有點玩過火。
政府協助對接優良的資本，甚至可以利用國有資本進行財務投資。同時政府作為投資人（或社會資本），可以利用自己的資源優勢為被投資企業擴大版圖，增加業務。資本又可以升值，是雙贏的。當然，在投資之前需要做好分析研究，也要做好投後管理。
其它
我相信很多本地人也有這種感受。一些商業體開業後經營並不理想，或者旺了一個地方就衰落另一個地方。因為常住人口沒有快速上升的情況下，消費的總體能力是有限的。有些地方競爭激烈，有的地方則因為地段人流不足未能起來。當然，商業體要運營起來也需要時間。
談到了競爭，我覺得本地的商業體很多是同質化太大，沒有做出特色。消費者並沒有在你的百貨商場裡獲得新體驗，場景並沒有觸動到他 。這一點其實我覺得假日廣場就做得很好，是做差異化做得非常好的一個標杆項目。
另外，走在中山的大街上（一般是鎮區），你會發現很多民居底層用作了商鋪或辦公室，這當中甚至很大一部分是無證建築。讓利於民是值得肯定的，據瞭解，中山市允許居民住宅底層面積的15%用作商業用途。但是，很多是整層都用作商業。更有甚者，工業用地上也建個商鋪出租經營。這明顯就是改變了用地功能，是違反法律的。正牌軍繳納了作為商業用途的稅費等成本，而雜牌軍則以低成本與正式的商業建築進行競爭。政府有必要對此種情況進行整頓。
最後，提前祝大家春節快樂，中山的商業越辦越好。也希望更多的商業品牌進駐中山，讓中山的商業環境更有活力。
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