01
眼看到2019年就只剩最後一個月了。重慶的“豪宅稅”起徵點又到了該調整的時候了。
今年的稅線是17630元/平米。
去年11月的時候，我們也做過關於今年豪宅稅起徵點的預測，預測結果是17394元/平米，與最終公佈的稅線只相差236元，誤差僅有1.3%，算得上是非常準了。
現在，我們又對2020年重慶的高檔住房房產稅起徵點進行了預測。
按照重慶的房產稅相關政策，我們預測2020年重慶主城區高檔住房的房產稅起徵點為：
21165元/平米
02
我們先來回顧一下重慶這個“豪宅稅”的政策是怎樣的。
在《2018年重慶房產稅徵收標準實施細則》中，對“高檔住房”的房產稅是這樣描述的：
“高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房。
“高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。
“新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。”
簡單地說，重慶的“豪宅稅”有四個特點：
1. 必須是新購商品住宅。存量房不算。
2. 網籤的合同價格要超過去年與前年主城商品住宅均價之和。
3. 每個家庭有100平米的免稅面積。
4. 一旦成為稅房，不管二次交易價格如何，終身都要交稅。
03
在計算你買的房子是否需要交房產稅時，是要先從房價里扣除增值稅的。
根據我們的預測結果，如果按10%的增值稅扣除標準來計算，那麼在計入增值稅後，實際的稅線將達到建面23282元/平米。
如果按平均80%的得房率計算，清水房套內單價的稅線大約在29102元/平米上下。也就是說明年套內單價2.9萬元以內的清水房，基本都不會上房產稅。
這只是清水房的稅線。
而精裝房還需要扣除20%的裝修費用後再來計算是否達到豪宅稅起徵點，因此精裝房在扣除增值稅後的實際建面起徵點為
29102元/平米，而套內起徵點大約為36378元/平米，跨過了3.5萬元大關。也就是說，在2020年，套內單價3.5萬元以內的精裝房，基本上都不會被徵收房產稅。從目前重慶樓市的價格來看，除了來福士廣場等少數幾個樓盤之外，基本上都達不到這樣價格水平。
當然，以上的數據都只是我們的預測值。實際的稅線還要以明年1月1號官方公佈的數據為準。
04
每年1月1號重慶的豪宅稅起徵點上調，總會被一些人解讀為“重慶房價又要漲”或者“調控政策有鬆動”。
這是典型的過度解讀。是把因果關係搞顛倒了。
重慶的房產稅起徵點是每年1月1號自動上調的。它只是反映過去一兩年重慶房價走勢的一個指標而已。
由於今年的稅線是去年與前年房價之和，而明年的稅線則是去年與今年房價之和，所以只要今年的房價比前年高，那麼明年房產稅的稅線就一定會上調。
這既不能代表未來重慶房價會大漲，與調控政策是否鬆動就更是沒有半毛錢關係。
稅線調整最實際的意義可能就是讓很多想在年底買高檔住宅的客戶，把購房計劃推遲到明年元旦之後。
因為今年的稅房，放到明年可能就不是稅房了。
畢竟豪宅稅和三無稅不一樣。三無稅可以根據所有權人的身份變化而免除；而豪宅稅卻是要跟一輩子的，能避還是避掉的好。
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