01
眼看到2019年就只剩最后一个月了。重庆的“豪宅税”起征点又到了该调整的时候了。
今年的税线是17630元/平米。
去年11月的时候，我们也做过关于今年豪宅税起征点的预测，预测结果是17394元/平米，与最终公布的税线只相差236元，误差仅有1.3%，算得上是非常准了。
现在，我们又对2020年重庆的高档住房房产税起征点进行了预测。
按照重庆的房产税相关政策，我们预测2020年重庆主城区高档住房的房产税起征点为：
21165元/平米
02
我们先来回顾一下重庆这个“豪宅税”的政策是怎样的。
在《2018年重庆房产税征收标准实施细则》中，对“高档住房”的房产税是这样描述的：
“高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
“高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
“新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。”
简单地说，重庆的“豪宅税”有四个特点：
1. 必须是新购商品住宅。存量房不算。
2. 网签的合同价格要超过去年与前年主城商品住宅均价之和。
3. 每个家庭有100平米的免税面积。
4. 一旦成为税房，不管二次交易价格如何，终身都要交税。
03
在计算你买的房子是否需要交房产税时，是要先从房价里扣除增值税的。
根据我们的预测结果，如果按10%的增值税扣除标准来计算，那么在计入增值税后，实际的税线将达到建面23282元/平米。
如果按平均80%的得房率计算，清水房套内单价的税线大约在29102元/平米上下。也就是说明年套内单价2.9万元以内的清水房，基本都不会上房产税。
这只是清水房的税线。
而精装房还需要扣除20%的装修费用后再来计算是否达到豪宅税起征点，因此精装房在扣除增值税后的实际建面起征点为
29102元/平米，而套内起征点大约为36378元/平米，跨过了3.5万元大关。也就是说，在2020年，套内单价3.5万元以内的精装房，基本上都不会被征收房产税。从目前重庆楼市的价格来看，除了来福士广场等少数几个楼盘之外，基本上都达不到这样价格水平。
当然，以上的数据都只是我们的预测值。实际的税线还要以明年1月1号官方公布的数据为准。
04
每年1月1号重庆的豪宅税起征点上调，总会被一些人解读为“重庆房价又要涨”或者“调控政策有松动”。
这是典型的过度解读。是把因果关系搞颠倒了。
重庆的房产税起征点是每年1月1号自动上调的。它只是反映过去一两年重庆房价走势的一个指标而已。
由于今年的税线是去年与前年房价之和，而明年的税线则是去年与今年房价之和，所以只要今年的房价比前年高，那么明年房产税的税线就一定会上调。
这既不能代表未来重庆房价会大涨，与调控政策是否松动就更是没有半毛钱关系。
税线调整最实际的意义可能就是让很多想在年底买高档住宅的客户，把购房计划推迟到明年元旦之后。
因为今年的税房，放到明年可能就不是税房了。
毕竟豪宅税和三无税不一样。三无税可以根据所有权人的身份变化而免除；而豪宅税却是要跟一辈子的，能避还是避掉的好。
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