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提問：星叔，你好！我是在雲南省昆明市長水機場上班，現在準備買一套小戶型的剛需房子，我是女孩子，現在有兩處選擇：一、西山區築友雙河灣及第苑二手房71平，兩梯八戶，頂樓，帶私立幼兒園，私立小學，初高中，沒滿兩年，毛坯102萬。二、晉寧區古滇水雲城75平一手房帶裝修，可以組合貸92萬左右一梯兩戶，是三家大房企開發，以後規劃地鐵9號線。求星叔解惑
回答：第二個更好。第一個兩梯八戶，同一層密度太大，影響自住體驗，另外頂樓和底樓買房儘量不選，未來出手會有一定比例折價。
未滿二交易稅費太高，也不划算。第二個一梯兩戶+一手精裝，自住體驗明顯更好，另外可以組合貸 利息更划算，以後還有地鐵規劃利好，適合自住加投資。
影響房價的內部因素一般主要有幾點：
1、採光和視野。採光的重要性，沒經歷過的人可能很難懂，朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影響越小，北向戶型的折價也越來越不明顯。
至於視野，就目前國內的建築高度來說，很少有超高層住宅，所以可以簡單粗暴的認為，33層及以下的住宅，樓層越高，視野越好。
樓梯一樓應該比三樓折價5%以上。但是在南方，這個數值可能相對偏大，因為環境更潮溼。
一些高檔小區，一樓折價比例通常更高；
而在上車的老破小裡，房子總共就300萬，3樓300萬，一樓285萬很正常，地板價擠壓。
同一樓層的視野好壞，則看朝向。
2、最好的戶型，是南北通透。一般只要戶型方正，沒有硬傷，就都算可以，不會有太大的折價。
一般來說，同一個小區內部的相似戶型，因為樓層、朝向、格局等造成的價格差異，差不多能到10%甚至更高。
如果一定要給各個因素定價的話，可以認為：
樓層約佔2% - 3%；朝向約2% - 3%；視野約佔2% - 10%＋（越稀缺的景觀溢價越高），通透性約佔1% - 2%。
但是折價不是一個固定值，而是一個相對值！
提問：星叔，今年下半年馬上交房了，裝修方面如何做到成本低，又裝修的不錯呢？
回答：建議學習一下內部資料 鳳變冰裝修篇。
提問：夫妻雙方都是外地，社保滿五年，首付100萬左右。在虹橋開發區上班，現有小朋友上幼兒園，剛需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路滬青平公路，60.8個方，215萬，能入嗎？貸款公積金只能貸15，請問哪種貸款方式比較合理，純商貸還是組合貸，還款選等額本金還是本息
回答：這個房子有點老，並不是非常建議買。
你的預算有限，如果不加預算的話，這可能是你可選範圍內還不錯的房子了。我建議你考慮增加點預算，想辦法把總價做到300萬，這樣就可以考慮買個閔行二梯隊的學區房了，畢竟首房首貸機會只有一次。
如果你不加預算，那你就買這個房子好了。
選擇組合貸，等額本息。
提問：星叔你好，買寧波海曙區江東區這種老破小區25年房齡左右的老破小區等著拆遷，這種思路對嗎？
回答：不對！
你這種買房思路是靠賭，房產投資每筆都是上百萬，老破舊賭拆遷其實風險很大，萬一不拆呢，或者10年後拆遷呢？
那麼這期間一是資金在站崗，老破舊房子升值不了又不拆遷，就等於貶值在，另外想出手也很難找到接盤俠。除非你有內部消息，不然時間不可期。
提問：你好，星叔，請問房子怎麼樣才能儘快賣掉呢？
回答：大部分人知道如何買房，卻不知道如何賣房。賣房的幾個基本共通原則，詳見知識星球內部分享《賣房技巧篇-如何快速賣房且價格還不低》 。
提問：你好，星叔，座標江蘇無錫，一家五口人（四大一小），現在住在無錫梁溪區沁園新村80多平兩室一廳老房子(房齡2000左右），小孩過兩年上小學，現在考慮入手一套太湖新城中海的小三房，預計是二百多萬，現在子彈有30萬，家裡預估年入20多萬。原打算借點錢湊首付，買下新房，這樣老房子老人住住比較方便，但是家人感覺壓力有點大，想把老房賣了置換，但是小三房又顯得擁擠了些。現在比較糾結。所以想聽聽星叔一些意見哈。1、 太湖新城現在房價比較高，現在入手是否合適？另外梁溪區運河邊的房子單價也將近2萬多，但是沒有好的學區，梁溪區這邊是否值得考慮。2、 老房子是否值得保留，還是直接置換？
回答：1.子彈30買太湖新城太少了，無錫我喜歡市中心的梁溪區，運河板塊和東邊的高鐵東站板塊。太湖新城規劃很好，但太貴了。資金有限我建議考慮梁溪區。學位房純粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不關心學區房。
成績好主要是老師有動力教以及學生生源質量，決定成績的因素生源質量佔8成，老師只佔2成。 房子不錯的話，學生生源一般不會差。
“學票”作為一項沒有標準的複雜服務，其價值完全沒有一個公允的評判標準。 升學率和分數背後有生源篩選，教學質量不是消費者評價，所謂名師難保不是百度文庫水準，哪一個都很難說清晰客觀，只有認同人數的多少。
2.老房子可以留給父母住，小三房自己三口之家住，距離產生美，這樣既可以互相照顧，分開住的都也寬敞舒適。
提問：星叔好！作為投資北海和防城港的房子有價值嗎？
回答：北海是旅遊城市，除了旅遊業基本沒有強產業，之前租房市場很火是因為cx聚集。自住可以，投資沒有接盤俠。
廣西南部北海、防城港、欽州 新房太多，當地居民沒有買二手房的意願，很多炒房客被套。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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