NEW生活
首先我覺得沒有賣不出去的房子，就看你怎麼賣了，看看人家黑龍江的鶴崗，廣告做到了全中國，一下火了，還真有人從天南海北過去買。至於你朋友的房子賣不掉我想有一下幾點原因。
1.沒有找對賣房子的人或者是平臺，正所謂術業有專攻，專業的事情給專業的人做才有效果，把房子周邊5公里內的二手房門店統計一下，然後把賣房信息挨個打電話給這些門店業務員讓他們給賣。（在安居客上找就再售寫字樓，公寓，商鋪的中介可以）
2.自己也可以把房源掛網上找客戶，登錄58安居客。把房源信息填好了，做個安選，花點推廣費做個置頂，精選，然後等魚🐠上鉤。
3.著急賣就得拿出誠意，價格要比同小區在售房源低。才能吸引客戶眼球。
4.把房子收拾乾淨利落了，賣相要好。這樣拍出來的視頻，圖片，掛到網上才有吸引力度，這樣更容易促成成交。
5.一般3-4線城市的公寓樓都是可以落戶和孩子上學的，你朋友的公寓可以嗎？把優點落實了，這點很重要。
6.如果堅持2-3月還是賣不出去那就是整個地區房地產市場處於低迷狀態，不是賣房的好時機，只能在等等市場回暖了再賣。
7.去周邊在售新的商辦類產品售樓部，尋求與銷售合作，一般他們手裡有這部分潛在客戶。
以上呢就是我個人的觀點，希望能夠幫到你們。
北京購房圈
——全國網友們：商住房為什想賣，一直無人問津，無人接盤，為什麼特別難買？因為商住房與住宅本質區別是，住宅樓產權70年，70年後自動續期，商住樓產權40年——50年，產權到期不續期，必須補交土地出讓金，70年產權民用住宅樓，每度電費0,5元——0，65元，商住樓電費2,0元至——2,50元不等，水費商住樓比民用住宅樓高几倍，物業管理費比住宅樓貴80%以上，90%以上商住樓用電磁爐，沒有通煤氣，天燃氣，高容積率，陽光日照，通風采光差，一梯七，八戶，二梯二十幾戶，40年產權商業性質住宅樓不可以落戶籍，沒有中，小學校學區，孩子不能上學，只適合年輕人，中年人短期過渡性居住，更要命的是，賣出一套40年產權商住公寓，手續費，中介費，過戶費，各種稅費，個人所得稅，土地增值稅，印花稅，契稅，營業稅，商業增值稅，總費用高達20%以上，商業性質公寓樓每年折舊3%以上，70年產權住宅樓折舊率2%，購買商住棲首付50%，不準用公積金貸款，商業貸款利率比普通公積金住宅貸款利息高1,1倍，投資40年產權商住公寓樓收益，增值，主要依靠每年租金回報率，每月租金達不到9%以上，很難收回投資成本，投資商住公寓樓只能投資金融業發達，商業地產，高度發達城市，城區人口密度，規模比較大，城區人流量密集，商業高度繁榮昌盛，金融CBD中心，第三產業，現代服務非常高效，發達，繁榮的發達城市，商業，金融，地產，三產，物流，多中心城市！目前40產權商住樓，高級豪華公寓，平均達到年租金回報率10%——12%以上城市，全中國只有，香港，臺北，高雄，澳門，廣州，深圳，上海，北京，南京.九座城市，中國大陸絕大數城市，商住樓年租金回報率只有3%——5%左右，全國百分之九十以上城市40年至50年商住樓，商務辦公樓大量積壓，過度開發，供大於求，庫存量規模非常龐大，可以銷售15年以上時間！網民朋友們：投資買賣商業性房地產，需慎重，控制風險！房產有風險，投資需謹慎！
衛亞平3
您沒說是哪個城市的。我在北京，就跟你說說北京的商住房吧。北京的商住房是限購的，要求比住宅房更嚴。購房人在京上夠五年個稅或者沒有無斷繳的五年社保並且在北京名下沒有房產的前提下，才有資格買。不能做商業貸款，只能全款。水電費都是商業用的，會比住宅的貴很多，再者就是稅太高。購房人不僅要繳納增值稅，契稅，個稅，還要繳納印花稅和土地增值稅。土地增值稅是每年遞增的。如果一套總價在六七十萬商住房，交的稅大概接近十萬塊錢。商住房的產權是五十年，不能落戶，就連去派出所辦理居住證都是不可以的。有個別地方商住房是不能住人的，只能辦公。如果是在北京，二手的商住房是很難賣出去的，舉個例子：同在一條街上，二手住宅房售價五萬左右一平米，而商住房才一萬多一平米，都賣不出去。這就是你說的：你朋友的商住房無人問津的現象吧！希望能幫你解答到你的困惑。
鄒青秀
你朋友有套商住房想賣但無人問津，這個很正常，和商住房的特性有關。
說到商住房，很多人會覺得，商住，就是可以用作商業辦公，也可以用來居住，這樣商住兩用的產品，應該更受歡迎啦，為什麼還不好賣呢？真實的原因其實很監督，因為商住房，即不適合自住，也不適合投資。
房住不炒，我們先來談談商住房居住方面的問題。商住房一般都是密度特別高的，一般都是一層有很多戶，並且還存在通風采光和暗房的問題，這樣的項目，本身就不適合居住。
商住兩用的樓，多是以商業出租為主，也沒有園林綠化等居家生活配套，對單身的年輕人沒有所謂，但是對居家客來說，對有老有小需要社區生活的人來說，是不能接受的。另外，商住樓因為安全等方面的因素，大多都沒有設計陽臺，也無法通燃氣，居家生活是很不方便的。這樣的項目，即沒有好的居住品質，也沒有好的居住氛圍，所以，用來居住，是不合適的。
接下來我們來談談商住樓的投資。買房投資有兩種收益方式，一種是租金收益，一種是增值收益。如果是買來收租，商住樓租金收益率會高於住宅，但是長期只能靠租金收益，大部分人是接受不了的。另外一種是增值收益，簡單來說，就是房子漲價帶來的收益。因為商住樓每一年都要繳稅，並且賣的時候還要繳納高額的增值稅，這使得商住樓的漲幅一直不如住宅，有些甚至漲不動，需要降價才能賣出去。另外，商住樓的使用年限短，這也是影響二手市場上成交的原因。
這樣說來，商住樓即不適合居住又不適合投資，自然的，你朋友大的商住樓就難以轉手了。
風語歌
朋友有套商住房一直想賣，但一直無人問津，為什麼？
這個問題首先要弄明白商住房的特點，商住房相對住宅房產權年限時間短，一般為40或者50年，也有70年；性質為商住兩用，宜商宜住；居住成本稍高，商水商電，一般只有暖氣，沒有天然氣；面積小，多為50平方左右，單價總價也低，多用於投資，出租自住都行，後期也便於轉讓和出售；功能齊全，居住方便，一般位置都好，大多位於商業中心，生活配套設施完備；住戶多，人員複雜，安全性和私密性不如住宅；多數採光不好；不限購不限貸，不能落戶；稅費稍高，比住宅高2-3點。
公寓房這麼多的特點都是易於出手的，那你朋友的商住房一直無人問津一定是自身原因了，價格肯定是不合理了，選擇一個符合市場規律的價格出手應該是不難的。我不是說必須要賺錢，也許是某種原因，比如沒有暖氣，出行不便，噪音等某種因素嚴重影響辦公或居住，也許要賠錢才能出售的。這就是市場，沒有隻賺不賠的的商品，也沒有隻漲不跌的房子。
蔚藍的風01
商住房難賣主要有這幾點原因：
1，產權年限
住宅用地使用年限70年，商業用地使用年限是40年，工業、教育用地使用年限是50年！很多人存在一個誤區就是，土地到期房子就要被政府收回！《物權法》149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的。自動續期”意思就是到了40年，補交一定的稅費，還可能續期的！
2，學位問題
公寓房是不能落戶，所以不配備學位。這一直是剛需不選擇公寓的主要因素！
3，水電，物業費用問題
公寓房的水，電都是商業用途，費用比民用要高一點。廣州為例，民用水費是3.45元/噸，商業一般是5元/噸！民用電費是0.61元/度，商業是0.91元/度！公寓一般的管理都是管家式服務，所以管理費會貴一點！
4，格局問題
公寓大多數都是一層10-30戶設計，2-4部電梯！私密性差，居住密度高！公寓一般都沒有陽臺！
5，稅費問題
賣房一般都是業主實收，所以稅費轉嫁到買家身上。有契稅，增值稅，個人所得稅，土地增值稅，印花稅等，稅費達到總價的15%左右！
6，貸款利率問題
商業性質房產貸款，利息要高於住宅的，一般在基準利率基礎上浮20-30%左右！
其實任何一樣東西都有正反兩面，有缺點一定也有優點！同一區域公寓的價格相當於住宅的50%-75%左右！如果急於出手，就適當調下價格，或者承擔自己的稅費，讓買家減輕點壓力！
先說到這裡，希望我的回答對你有幫助[害羞]
十年房產
先說一下商住房的特點：
首付5成、貸款最多貸10年
利率上浮比住宅要多、不能使用公積金貸款、
一般不能落戶、有些不能享受學區
一般每層戶數較多、有些是商水商電費用高
物業費比住宅高、一般沒有小區和園林
一般不是封閉小區純開放式
一般沒有天然氣只能用電磁爐做飯
如果想賣怎麼辦，如果你有足夠高的租金回報率，可以作為你的一個賣點
再就是價錢，大多數商住房不會有太多的升值空間，他更像是個理財產品，每年有穩定的租金回報率，所以如果你想要銷售，那隻能低價銷售
給你額外提示，如果你長期沒賣且著急用錢，可以考慮在正規銀行將房子作為抵押物向銀行申請貸款
東拉西扯聊房子
沒有賣不出去的房子，關鍵是沒找到方法。個人的房子對外出售，有幾種辦法:第一，找親朋好友自薦，關係好，只要價位合適還是很容易出手的。第二，發佈到網上，對外出售，例如58同城......看到的人會直接聯繫你。第三，多聯繫附近的房產中介，把房子信息說清楚，定個合適的價位就可以很快出手了。第四，房子是商品房，符合政府限售政策，稅費不影響買賣，關鍵是價位。。。
鷹飛小將
一是商住房的二手交易稅費高；
二是商住房的升值空間小，升值慢；
三是商住房的產權只有40年；
四是商住房的物業費貴，水電商業價格，比民用貴（絕大部分商住房是這樣的），而且絕大部分商住房不通燃氣；
五是商住房的梯戶比高，辦公、居住人群混在一起，人員複雜，私密性差；
六是商住房的綠化率幾乎沒有；
七是商住房不能落戶，不能就讀公立學校；
八是商住房廚房和臥室絕大部分都沒有隔離，降低了居住、辦公舒適度；
九是商住房洗手間絕大部分都是暗衛；
十是商住房絕大部分都不通透。
天府恆大文旅城小徐
你好，
購房時購房者會對比房源的性質以及參考實際情況來做選擇。
區別主要原因有以下幾點：
1、產權原因：
商住兩用的公寓，不動產權證上使用年限一般只有40-50年，不限貸不限購
住宅性質的商品房，不動產權證上的產權是70年的產權，深戶限購2套，外地限購1套，並且須有購房資格。
2、貸款原因：（每個城市政策不同，我在深圳，所以我以深圳為標準來講述。)
商住兩用的公寓，一般需首付五成，貸款只能貸五成，並且只能分期10年還清。
住宅性質的商品房，首付首套（深圳）三成，貸款能貸七成，銀行分期30年還清。
3、稅費：公寓的過戶稅費徵收點會比住宅商品房高，
具體根據房子的情況而定，房子狀態不同，稅費計算方式不同。
4、公寓沒有帶學位。
5、公寓戶型大部分比較小，適合投資出租的居多，少部分有住家面積。
6、多數公寓不通天燃氣，只能通過用電生活。
7、多數公寓沒有陽臺或者內陽臺。
補充：雖然現在公寓關於產權這塊有規定後期可以補地稅續期，但對於未來的事情總包含著不確定性，並且補稅手續麻煩。（但也不是所有的公寓都是40年產權，也有70年產權的，具體要根據開發商土地性質而定），另公寓也有它的優點：不限購不限貸，對於在深圳沒有購房資格的人群，可以選擇公寓，畢竟在深圳有個家是很多人的夢想。
在深圳剛需的人群比較多，同時很多人的生活狀態是工資很高，可以接受高月供，卻不能接受高首付，畢竟在沒有壓力的時候，消費相對也比較高，月光族很多。所以公寓需高首付很多人接受不了。
總結以上幾點，由此看出，市場需求相對公寓的需求量就不大了。
