愛de蘋果樹
之前有很多海豚的用戶諮詢我們：現在我已經把法拍房拍下來了，之後的過戶流程是什麼樣的？和二手房過戶一樣嗎？
由於提問的用戶較多，而法拍房過戶確實會比二手房過戶複雜很多，如果沒有提前做好功課，很容易遇到一些麻煩的問題。所以我們就從之前一位客戶的案例出發，為大家做個最全的過戶攻略！
案例背景
李先生，35歲公司高層，來上海打拼已經接近10年了。這幾年李先生的事業一直順風順水，所以早早就在浦東新區和寶山買了兩套小戶型的房子。
最近由於生了二胎，李先生就想買一套改善型住房，最好能有一個好的學區，用於自住和投資。
可是，按現在上海的政策，已經有兩套房子的李先生一家是不能買第三套房產的。而李先生也不想賣掉現在手上的房產，更不想用假離婚的方式買房。
因此在朋友的推薦下，李先生找到了我們，想用法拍房不限購的特點，買一套合適的房子。
最終在我們的推薦下，李先生以800萬的價格順利拍下了一套楊浦區的房產。成功繳清尾款後，我們的法拍房顧問全程陪同完成了房產過戶。
房產解封
由於法拍房都是被查封以後才會進行拍賣的，因此想讓房產過戶到自己名下，第一步就是解除房產的查封。
在繳納房產全款後，我們第一時間和法院進行聯繫，弄清楚法院什麼時候才能出具協助執行裁定書，解除房產的查封。
因為我們之前的盡調工作已經查清了這套房子的查封情況，知道這套房子只被一家法院查封過，因此並沒有費太多的時間。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進行額外的溝通。
房產解押
法拍房一般是由被執行人抵押在銀行或者各種民間機構那裡，因此在解除查封的同時，還需要將房產解除抵押，等於是給了這些房子一個自由身。
這裡大家需要區分一下本地法院和外地法院。
本地法院會方便一點，只需要直接和房管局溝通就可以，外地法院抵押的房產可能需要將解抵押委託給本地法院完成。
在房產解封、解押之後，競拍人就可以拿著三書等材料去繳納稅費了。
稅費繳納
稅費繳納是最容易出問題的一個階段，我們之前的文章裡也多次談起過這個事情。
如果拍賣之前的盡調給力的話，這一步只需要拿出銀行卡刷刷刷就可以了，一般有契稅、印花稅、增值稅等等。但如果沒有仔細調查稅費問題，可能就會在這一步才發現自己原來要繳納這麼多意料之外的費用。
由於李先生購買這套的這套房子的原房主是企業，所以這次過戶還繳納了土地增值稅。根據我們是前的調查計算，這筆費用大概在40萬左右，可即便加上這筆費用，這套房子的價格仍然是市場價的9折！
具體稅費種類和計算方式，大家也可以看看我們之前的文章：漏看一句話，投資者鉅虧48萬！—法拍房稅費風險
房產過戶
最後我們就可以拿著各種材料完成最後一步了。一般這時候我們會帶著這些材料（包括但不限於）：
①法院出具的協助執行通知書
②法院委託拍賣行拍賣的委託拍賣書
③拍賣單位與成交人之間簽署的拍賣成交確認書
④法院出具的的法院裁定書
⑤被執行人資料和競拍人資料
⑥各項稅費的交納證明
注意：各地所需的資料可能會有差異，這裡以各地政府單位實際通告為準。
整個過戶流程由於溝通及時，最終被壓縮在一個月內就完成了，李先生一家也沒有四處奔波，只是出面了一兩次就搞定了全部過戶過程。不出意外的話，現在李先生已經入住新房，準備之後的二娃生活了。
想必大家已經看出來了，法拍房的過戶流程雖然繁瑣卻並不難辦，這個過程的順利與否完全取決於拍賣前的盡調和對過戶流程的熟悉程度。因此希望大家能更加註重競拍前的準備，在法拍這條路上暢通無阻。
