今年的樓市，透著一股苦澀的滋味。
以前房地產嘗慣了甜頭，上半年正是大好光景，又是小陽春，又是返鄉置業潮，每次都是賺得盆滿缽滿。
沒成想，一場突如其來的風波，讓成交量直墜冰點，售樓部關停、零成交、開發商債務纏身，全國破產房企家數已經提升到了日均兩家。
根據中泰宏觀的報告，100個監測城市中，2月房價下跌城市數量跳升至73個，相比1月增加了一倍多，如此大的增幅，還是從2014年以來首次出現的。
這樣的情況下，很多城市開始有點“按捺不住”了，數據顯示，從2月至今，全國已有60餘城發佈涉房政策，其中多以寬鬆為主，比如上海、江蘇、西安、杭州等地調整土地價款繳付方式和期限，山東住建廳宣佈符合條件的房地產項目適度降低預售條件，廣東江門鼓勵外地人才在限購區域買首套房等。
這些政策，大部分都屬於鬆綁房企供給端，比如緩交土地金和買房補貼等，很大程度上是為了緩解開發商的資金壓力，在房住不炒的基調下，限購、限貸等措施依然嚴格，顯然對房價的推動力很弱。
除此之外，最近2天內，高層連發3條消息，所謂管中窺豹，我們可以從中看出2020年樓市發展的軌跡。
1，3月13日，央行宣佈定向降準。
3月13日，據央行官網，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定於2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。
事實上，這個消息並不令人意外。
據新華社報道，3月10日的高層會議上提出：抓緊出臺普惠金融定向降準措施，並額外加大對股份制銀行的降準力度，促進商業銀行加大對小微企業、個體工商戶貸款支持，幫助復工復產，推動降低融資成本。
注意其中一句話：加大股份制銀行的降準力度。降準，也就是我們平時所說的降低存款準備金率。
所謂存款準備金，是各大銀行存在央行的一筆錢，這筆錢用來保證銀行存貸款業務穩健運行，及時兌現儲戶存款，可以視為一種風險預防措施。
因此，存款準備金率越高，各個銀行往央行存的錢就越多，反之，存款準備金率越低，就意味著銀行用於放貸的資金越充裕。
從這個角度來看，央行出手降準，對穩定房地產市場資金面有一定作用，至少對於房企來說，未來一段時間貸款可能容易一些。
2，3月12日，土地管理制度出現變化，賦予省級更大用地自主權。
3月12日，高層發佈關於授權和委託用地審批權的決定，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市批准。
根據《決定》，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個省市，試點期限1年。
這個政策，對樓市有什麼影響？
筆者認為，土地管理的變化，更多的還是影響各個城市的基建層面，比如軌道交通、高速公路、城區擴張基礎設施等，對吸引外來人口有較大作用，但對房地產市場影響並不算太大。
原因在於：以前地方上的基建工程，假如路過一點點基本農田，必須層層上報才可以動工，建設項目的工期因此拖後，現在少了一道程序，各個省市有了更大自主權，基建擴張的速度肯定會加快。
因此，對人口常年流入的一二線城市來說，這個政策相當於給人口流動“加了一把勁”，吸引力會大大增強。
3，央行、證監會：提高債市服務實體經濟質效。
據《證券日報》3月13日報道，央行有關負責人在回答記者提問時表示：以服務實體經濟為出發點和落腳點，優化債券發行，加大對民營企業融資支持力度。
注意這個表態：以服務實體經濟為出發點和落腳點。
眾所周知，房地產行業的融資，除了銀行貸款以外，最大的依靠就是發債、信託等形式，Wind數據顯示，2020年1-2月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。
如此大密度的融資動作，恰逢央行提醒發債要“服務實體經濟”，可以說是“意味深長”，換言之，房企的融資不會像以前那麼一帆風順了。
如此密集的高層表態，意味著什麼？
這3條“決定”中，定向降準可能會使上半年房地產行業資金面有一定程度的寬鬆（儘管幅度很有限），土地管理權限的下放，又會使一二線與三四線城市加速“分化”，使城市格局呈現“強者恆強”的局面，而債市定位向實體經濟傾斜，則在中長期的層面對房地產市場資金面形成一定壓力。
因此，筆者認為，降準與土地管理權限的消息，會在短期內加快房地產復工的節奏，同時，房企發債將會面臨束縛，將壓制房價的長期走勢。
住建部副部長倪虹近日表示：我們國家從事建築業生產的職工大概有5000萬，從目前的統計看，到3月8日，全國房屋建築有19.25萬個項目，現在復工的達到了11.19萬個，佔58.15%。
也就是說，受短期資金面緩和的提振，19萬個樓盤項目可能會在未來一段時間“復活”，加快施工進度。
那麼，具體要等多長時間呢？
招商證券固收團隊尹睿哲3月12日發文指出，以人口最大流入地廣東為例，3月9日廣東人口流入佔全國的17.5%，遠高於第二名江蘇（7.7%）及第三名浙江（6.8%）；也就是說，當天的全國流動人口中，有多達17.5%目的地在廣東。
照這樣的人口流入速度，則3月25日左右，節前流出人口將全部返城。在時點上，比去年推遲了35天。
若再加上14天觀察期，推遲了近50天，以此類推到全國，屆時（4月上旬）各地用工需求得到進一步滿足，要做的就是奮力追回這50天“失去”的時間。
也就是說，再等1個月，返程人口將全部回城，再等50天，施工節奏會完全恢復正常，這兩個時間節點，就是19萬個停工樓盤“復活”的時間，屆時降準釋放的資金也會短期起到作用，4-5月份也將會成為2020年樓市駛入正軌的時刻。
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