樂居長三角楊蕾發自上海 3月12日，太古地產（01972）披露2019年財務報告。
報告期內，太古地產實現營業收入142.22億港元，同比減少3%；營業溢利137.92億港元，同比減少55%；股東應占綜合溢利為134.23億港元，同比減少53.17%；股東應占基本溢利241.3億港元，同比增加138%；每股基本盈利4.12港元，擬派發第二次中期股息0.59港元，全年派發股息0.88港元。
基本溢利的倍速增加，主要反映出售兩座位於太古城的辦公樓及香港其他投資物業權益的溢利。太古地產董事會主席施銘倫表示，出售已經成熟的非核心物業，符合太古地產的發展戰略。“如果資產屬於非核心，並且找到了很好的買方，會考慮通過出售非核心資產，把更多資金和資源集中在核心資產部分。”
非核心資產的出售，不僅增加了基本溢利，也使得太古地產的資產淨負債率得到了改善。截至2019年12月31日，太古地產的債務淨額同比下降48.86%至152.92億港元。資本淨負債率也由2018年12月31日的10.6%下降至2019年12月31日的5.5%。於2019年12月31日，現金及未動用已承擔融資合共250.68億港元。
太古地產財務董事劉梅璇表示，2020年，太古還將出售一些非核心資產，以便獲得更多資金流。
內地辦公樓物業估值210.6億港元零售優於辦公樓
報告顯示，2019年物業投資的經常性基本溢利上升3%，主要由於中國內地和美國的物業組合以及香港的辦公樓組合錄得滿意增長。於2019年12月31日，太古地產的投資物業組合根據市場價值進行估值，估值的總額為2767.91億港元。投資物業組合的估值上升，主要由於香港辦公樓物業及中國內地投資物業的估值因租金上漲而稍微上升，但部分被香港零售物業的估值下跌而抵銷。
自2001年進入內地以來，內地市場在太古地產的比重逐漸增加。若撇除出售投資物業權益的溢利，2019年經常性基本溢利為76.33億港元，同比增加1%，增幅主要反映來自中國內地物業投資的基本溢利上升。
在中國內地市場，辦公樓物業組合方面，2019年其租金收入總額下跌3%至3.8億元港元（已計入人民幣兌港幣貶值百分之四）。儘管貿易局勢緊張帶來的經濟不確定性引致對辦公樓樓面的需求疲軟，但辦公樓物業的應占租金收入總額增長3%至8.3億元港元，主要受惠於續約租金上調、零售銷售額上升及租用率堅挺。
於2019年12月31，中國內地已落成的辦公樓物業組合總樓面面積合共為420萬平方呎（其中集團應占權益為290萬平方呎），主要包括太古地產持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港及上海興業太古匯。
截至報告期末，集團中國內地辦公樓物業的估值為港幣210.6億元，其中太古地產應占權益為132.81億元港元。
零售物業組合方面，2019年中國內地零售物業的租金收入總額增加10%至23.76億元港元，反映續約租金上調及零售銷售額上升。已落成的零售物業組合總樓面面積合共為630萬平方呎（其中集團應占權益為四百五十萬平方呎）。
其中，2019年北京三里屯太古裡的零售銷售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升26%、成都遠洋太古裡上升23%及上海興業太古匯上升73%，全部增長百分比都高於8%的全國零售銷售額增長率。
年報披露，目前，在中國內地，太古地產在北京、廣州、成都及上海的優越地段持有6個大型商業發展項目的權益，等發展項目全部落成後，預計將提供應占總樓面面積約970萬平方呎（其中880萬平方呎經已落成）。
在展望2020年時，太古地產認為，在廣州及北京由於中心商業區有新樓面供應以及需求疲弱，預期2020年辦公樓空置率將會上升及租金受壓；在上海，雖然2020年來自國內及國際企業的需求疲軟，但由於靜安中心商業區租用率高企及新樓面供應有限，預計上海的辦公樓租金預料會相對堅穩。
太古地產行政總裁白德利表示，對中國內地的投資持續看好，與此同時，抓住大灣區發展機遇。其策略為投資國內一線城市，公司已投資香港及廣州，下一步計劃於深圳開設辦辦公室，當地團隊已以小心及積極的態度持續審視各項目。而位於上海前灘的零售商場項目，將於今年第3季開幕。
香港零售物業同比減少12%住宅物業組合的入住率約為76%
在香港市場，2019年太古地產香港辦公樓物業組合租金收入總額為61億港元，同比增長4%，主要受惠於續約租金上調、租用率堅挺，以及太古坊一座於2018年第四季開幕後租金收入有所增長，帶動香港辦公樓物業的租金收入增加；零售方面，2019年香港零售物業組合的租金收入總額為24.77億港元，同比減少12%，主要由於2019年下半年提供租金支援及零售銷售額下跌。於2019年12月31日，香港住宅物業組合的入住率約為76%。
其中，2019年太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉的零售銷售額分別下跌17%、3%及5%，而香港整體零售銷售額則下降11%，反映市場經營困難。太古地產表示，遊客減少、本地消費者的花費亦轉弱。為維持出租率及向租戶提供協助，已按個別情況提供特定期限的租金支援。
2019年，太古地產錄得租金收入總額為122.71億港元，同比增長1.27%。可以看到，香港辦公樓物業組合的租金收入雖有所增長，但不足以抵銷香港零售物業的租金收入下降，撇除租金支持，香港的零售租金收入總額略為下降。
報告期內，在香港，集團應占投資物業組合約1440萬平方呎，主要包括甲級辦公樓、零售物業、酒店、服務式住宅及其他高尚住宅物業；香港已落成的辦公樓物業組合總樓面面積合共為970萬平方呎，集團香港辦公樓物業的估值為1808.28億元港元，其中太古地產應占權益為1707.6億元港元。
在展望2020年時，太古地產預期，尤其是中國內地企業在香港中區需求減少及空置率上升會對辦公樓租金造成下調壓力；儘管需求減少以及九龍東和其他地區供應量增加，相較於其他地區的租金，太古坊辦公樓的租金會因租用率高企而相對堅穩。然而，鑑於前景不明朗，辦公樓租戶推遲作出租賃承諾。
對兩地樓市仍持長期樂觀態度
關於物業組合，報告披露，於2019年12月31日，集團應占物業組合的總樓面面積約3030萬平方呎，集團應占總樓面面積中約有2680萬平方呎是投資物業。除了香港及中國內地以外，集團的投資物業組合包括美國邁阿密的Brickell City Centre項目。
對此，太古地產表示，在邁阿密，中心商業區及Brickell區的新建甲級辦公樓樓面供應量少，預期2020年邁阿密-戴德郡的就業機會繼續增長，將對辦公樓樓面帶來持續的需求及穩定的租金水平。
此外，據報告，在服務式住宅上，已落成的住宅物業組合包括位於廣州太古匯文華東方酒店的24個服務式住宅單位、位於成都遠洋太古裡博舍的42個服務式住宅單位及位於上海興業太古匯的102個鏞舍服務式住宅單位。
酒店業務方面，2019年，由太古地產管理的酒店折舊前營業溢利下跌16%至1.68億港元。2019年酒店業務錄得虧損，主要由於下半年香港酒店業績轉差；中國內地和美國的酒店業績有所改善。
面對當前市場環境，太古地產指出，新冠肺炎疫情會對在香港和內地的零售投資物業及酒店業務帶來不利影響。其預計2020年的零售物業及服務式住宅租金收入將會下降；個別零售租戶會因應其業務狀況獲提供暫時性租金支援；酒店的入住率和收入大幅下跌。因此，在不影響與租戶及其他顧客長期關係的情況下，將盡可能節省成本。
不過，施銘倫指出，太古地產對兩地樓市仍持長期樂觀的態度。
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