四季度開始，調控放鬆和以人才名義招攬接盤俠的城市越來越多。
中原地產的數據顯示，11月全國房地產市場調控政策發佈高達72次，而去年同期只有20次，這其中主要就是限購放鬆和人才引進。
雖然我知道，很多剛需朋友還沒來得及上車，但是我也只能很不幸的告訴你：明年放鬆的城市會更多！
樓市真相
10月17日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究報告》顯示：2013年-2019年8月，我國個人房貸餘額從9萬億大漲至25.8萬億，年均增速達23.4%，其中，首套房貸增速15.8%，多套房貸增速32%。
2018年，我國家庭在多套房上的貸款佔比已經高達65.9%，超過了首套房。更為關鍵的是，存量房貸中47.1%是用在空置房裡，造成了信貸資源的巨大浪費。
去年底，同樣是該中心發佈了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》，對全國城鎮居民家庭購房目的有過精準的研究和測算。報告顯示：2018年三季度，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%。
過去10年間，我國居民的購房目的有了翻天覆地的鉅變：
剛需：從69.7%降至15.1%；
改善：從10.8%升至26.7%；
投資：從19.6%升至58.2％。
以上兩個報告揭露出一個事實：銀行2/3的房貸資源是被投資客佔用的，1/2的房貸浪費在了空置房中，85%的購房者都不是剛需，投資客是剛需客的4倍。我們的房地產不是被剛需推動的，而是被投資驅動的，這才是樓市的真相！
可憐的剛需
根據貝殼研究院發佈的《2018年上海住房消費走勢》的數據：上海市住宅總量有780萬套，其中大約有290萬套是用於出租的。也就是說，上海整個房產市場中37％的住房根本不是自住，而且被用來純投資的。
一線城市尚且如此，二三線城市房產投資之風更是深入骨髓。
這位朋友在濟南當地已經擁有5套房，但是在慣性和社會環境的驅使下，所有創業收入只有繼續投資房產才有安全感和獲得感。
為什麼剛需買房越來越難，高房價只是表象，而深層次的原因是：銀行把2/3的房貸都提供給了投資客，買房人中85％都不是剛需，剛需的競爭者根本不是其他剛需，而是鋪天蓋地的投資者，剛需們是在用15％的微弱力量與龐大的85％在競爭。
最近幾年我有個非常明顯的感覺，就是買房子的人都是有房的人，純剛需想要在大城市上車越來越艱難。大城市的房子即將進入內部循環，變成有房人之間的封閉的圈內置換遊戲。
沒房子的人，拿什麼去買房！偽剛需的存在，才是剛需最大的阻礙！
調控的本質
光棍節那天，深圳提高了普通住房標準，對沒房子的光棍來說，這個禮物太過扎心！
一刀切的政策規定：容積率1.0以上建築面積144平米以下都是普通住房，其結果就是深圳灣恆裕濱城一套面積88平總價2375萬元的房子也冠冕堂皇的成了普通住房，而遠郊龍崗區150平400萬總價的老破大卻被逼成了豪宅。
深圳這個託底政策效果立竿見影。深房中協標準指數顯示，11月深圳二手房網籤量達到9243套，環比大漲57.5%，同比去年11月更是暴漲147%。
政策一經公佈，房價立刻反彈 。據統計，11月深圳二手房價上漲房源佔比達到64%，其中，漲幅在0%-5%的佔比33%，漲幅在5%-10%的佔比31%，也就是說大多數房源在政策公佈之後，均上漲了5%左右。其實，這5%剛剛好就是普通住房標準提高後，節省下來的增值稅。
深圳住建局曾在政策公佈之後出面澄清，解釋政策宗旨為降低剛需購房成本，讓剛需享受稅收優惠政策，結果卻是：減免的稅費全部被房東增加到了房價之上，反而增加了剛需的購房負擔。
正如經濟日報在12月3日的文章《調控措施須堅持"房住不炒"定位》中對深圳提高普通住房標準的評價："房價漲幅在一定程度上抵消了減免稅款帶來的優惠"。
深圳普通住房標準的提高，對沒房子的剛需來說，減稅沒享受到，房價卻又瞬間貴了幾十萬，2019年一年的工作又白乾。
在這一輪樓市調控中，只有北京和上海是把高房價當做階級敵人來對待的，其它所有城市都是在樓市稍顯疲軟之時，就迫不及待的救市和刺激。
不過也可以理解，畢竟85%的購房者都不是剛需，他們佔用的銀行房貸更需要保障。
風向
12月6日，政治局會議召開，會議絲毫沒有提及房地產以及房住不炒。沒有提及也就意味著，四季度所有城市的調控放鬆全都得到了默許和認可。2018年10月和12月的兩次政治局會議也都沒有提及房地產。因此，2019年初的小陽春比往年更加的火熱。直到2019年4月19日重提房住不炒，7月30日提出"不將房地產作為短期刺激經濟的手段"之後，樓市才冷下來。
每年12月初的這次會議，是為12月下旬的中央經濟工作會議定調，中央經濟工作會議將決定2020年全年的經濟走向。
現在正是樓市政策的重大轉折期，敬請期待吧！
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