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問答184期
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問：大戶型高單價，這是西安在排擠剛需的節奏？
答：所以這就是今年西安市場最真實的寫照，叫剛需房不夠人多，改善房太多人少，對於大戶型會面臨激烈競爭，降價打折的情況，但對於剛需則是賣掉一套少一套；
受制於開發成本和土地成本，西安主城區偏剛需的高層產品是越來越少，現在徘徊在一萬出頭的，要麼是老盤加推，要麼就是小開發商；或許存在物業不行，口碑不行，戶型老舊的問題，但大多佔據了地鐵，學校，商業等配套，屬於居住還算方便的；
既然西安有剛需優先選房的政策，對於無房待買的人而言，多去搖號，多去參與，具體樓盤，高科麓灣，大華曲江公園世家，大華錦繡前程，世園林語，紫薇東進等。
問：大華曲江公園世家和陽光城翡麗曲江怎麼選？
答：價格上稍微有一些差異，大華剛公示的這批三棟洋房，兩棟小高，前者均價16500，後者均價14500，其中120-142㎡為主要面積區間，同類產品裡價格中等；翡麗曲江最新一批為一棟高層，面積98-147平，均價13800帶裝修；
大華由於臨近曲江三小，三中，地鐵金乎沱，位置挺好，基本是開盤必搖號，買房看運氣的，即便產品設計老，口碑五五開，但在性價比面前，都得讓步，這也整個項目最後一期；
陽光城翡麗曲江雖說附近也有地鐵，5號，8號線在建，但區域面貌不如大華，周邊空地廠房較多，對面是馬騰空車城，但好在小區一公里範圍內就是曲江創意谷商業，西安植物園等，且有學區優勢，在目前曲江房源不多的情況下，三環內這是繞不開的一個；
剛好這次兩個盤在面積上也有差異，看小的選陽光城，大的選大華。
問：為了娃上學，買香榭御澄二期，有啥利弊？
答：可以說這是一個賣給特定人群，特定需求的盤，27000-37000的價格基本是西安房價的天花板了，而且這還是一公寓，僅此次推出的房源就多達979套，單論房子的價值還是有一些，緊鄰公園，學校林立，周邊都是高端小區，當陪讀房用的租金還是可以掙的；
高價的背後還是有上學相關的機會（高新一小東校區），可以說是以學位房的價格賣的，對於有名校需求的，確實是一個解決途徑，但學位用完後，這麼高的購買價，算上高額稅費，誰會去接盤呢？
所以這150萬買公寓，需要想清楚，前提是確保學校可上，畢竟現在政策上，已經不讓開發商承諾買房和上學綁鍋的事情了。
問：房哥，綠城桂語雨庭怎麼樣，準備自住？
答：綠城的品牌，物業包括美譽度是有的，這也是最大的優勢，配上還好的戶型和不錯的裝修，屬於區域內剛需繞不過去的一個項目，一般看到這裡都會和隔壁的和悅華府去對比；
高層11000均價，洋房13000均價還是很有競爭力的，如果不是在草灘，絕對不會這個價格；這也是區域內現狀的尷尬之處，即產業園遍地，但生活貧瘠，現在難看到的配套僅有東側的經開一中，一小；北側的紫薇湖，渭河運動公園，最近的地鐵已經是五公里之外了；
不同於高新，經開二期大量的以企業園區，工廠為主，包含石羊集團，放心早餐，百姓廚房，桃李麵包等，住宅小區和生活配套不佳，屬於園區包圍住宅的現狀，能接受區域，價格挺美麗。
問：美好時光尾盤，頂底層價格不高，現在入手可以嗎？
答：小區新房的價格一直都不太高，穩定在11000左右，以90-140面積居多，屬於曲江比較剛需的盤，開發商雖然89年就成立了，但在西安的住宅項目很少，這也是價格低的原因之一；
最大的優勢在於緊鄰曲江四小，周邊小區林立，公園，醫院配套也算齊全，同樣價格新房這幾乎是唯一的選擇；劣勢在於11，12，13.14號樓距離繞城三環很近，大概70米左右，噪音很明顯，雖說會裝三層中空玻璃，實際效果有待驗證；
對於預算有限，又想在曲江範圍內買到學區房，美好時光是可以看的，一般的品質，不貴的價格，由於平均樓間距在60米朝上，低層的採光不會太差，但頂層會安靜一些。
問：碧桂園雲頂公示價格太貴了，能否考慮周邊二手房？
答：21000的均價在西安不算低，但云頂這次的登記還是讓人意外了，244套房子吸引了438組家庭，其中普通二套家庭居多；
這一批房源裡最小面積163平，最大面積228平，房源最多的是190平的四室，達到了176套，從價格以及面積區間看，此次雲頂業主的消費力還是可以的，400萬一套妥妥的；按理說此前華潤悅府更好位置，更高熱度，已經將此類高端客戶消化很多了；
（截至3月8日17：00，碧桂園雲頂登記數據）
雲頂位置還是很好的，臨著地鐵，周邊又是成熟小區，此前的價格一直穩定在13000左右，高層居多，此類大平層大戶型並不多見；當然這裡面還有開發商開盤的優惠因素，比如首開減五萬，送車位等等，還是有很多人買單的
如果不考慮雲頂，周邊二手房還是很多的，畢竟不是同類產品，諸如富力城，大華曲江公園世家，萬科城市之光，天地源曲江香都等，都有大量房源，乍一看二手房的價格和雲頂相似，但面積區間相差居多，所以成本不低。
問：中梁壹號院如何，秦漢新城可以買嗎？
答：到了這個位置了，地段和配套的問題就不得不提了，即便在秦漢新城這樣的新區，這裡也算遠郊了，隔壁的綠地新裡格林公館同理；目前周邊能看到的配套除去恆大文旅城外，就是附近村裡的超市，以及以後一部分的社區底商，出門只能靠開車，周邊五公里內都是農田；
買這裡的多數以周邊和投資為主，但不同於秦漢新城蘭池大道兩側的改善和恆大文旅城的自成一體，中梁包括綠地的風險就要大很多，自住生活是問題，投資轉手是問題，如果是因為被限購，要麼去賭一下童世界的未來，要麼是咸陽灃西看看房，不香麼。
問：新房買不起就得買二手，業主就有錢置換新房了嗎？
答：話是沒錯，但實際的成交就是另外一回事了，西安的二手房單約成交量大約新房的三成，背後有買新不買舊的心理，也有二手房額外的交易成本因素，所以很多人寧願新房排隊去搖號，也不去考慮二手，一部分是不想買，另一部分是買不起；
尤其是在剛需高層產品上，新房需求巨大供應短缺，實則這部分的二手房源是很多的；對於賣出去二手房後，很多人也可以加點預算置換大戶型，這就是通過新房二手價格倒掛，以小換大，以舊換新的方式了；
房子肯定是越新越好，畢竟是商品，總會折舊，十年前的產品和現在就是兩個時代了。
問：中華世紀城二手房能買嗎，什麼價格合適？
答：別看世紀城新房公示價格奔三萬，二手房的價格則要穩定的多，兩室穩定在17000元/㎡，大戶型在19000元/㎡，位置的優勢毋庸多言了，延平門地鐵口，既是交通要道，又是高新門戶，辦公聚集區，地鐵，商業等一切配套一應俱全，中華世紀城小區也大，自帶小學；
17000的均價在同區域並不算高，但因為已經是06年的小區，且毛坯房很少，裝修包括戶型，以及小區環境，物業已經無法和今天比了，租戶也比較多，同樣的預算，很多人會選擇高新附近長安，軟件新城的新房，是要便利還是要舒適，這個選擇題留給你。
問：現在西安高價，投資太多備選，鄭州長沙不香嗎？
答：西安大量的需求還是剛需自住為主，改善需求或者說投資需求也是從17年房價開始漲之後陸續催生的，真正的純投資客在限購前也已撤場，沒人願意被套牢五年；對於純投資來說，西安二手房不大的交易量也讓轉手困難重重；
很多人衝著投資買，實則是手有閒錢無處去的結果，對於是轉手掙差價，還是買公寓掙租金，並不肯定；外加西安攤大餅的新區，也給了人到處都有投資機會的假象；
真正說跳出西安，去同類二線城市，有人不敢，有人不懂，有人不會，保守也是一種穩妥。
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