本週，我們統計出了2020年二月南京熱門二手房小區房價漲幅TOP10的排名。細數一下這10個上榜的小區，大多不是有著學區優勢就是房齡較新的改善小區。
總之，每個小區都有著可以拿出手、令人信服的獨特優勢，唯獨排在吊尾的來鳳小區略顯“突兀”。
為什麼這麼說呢？我們今天來聊聊這個小區之後，你可能就知道了。
90年代老小區，至今改造遙遙無期，小區環境一言難盡
與其叫來鳳小區，不如叫來鳳社區更貼近一些。因為是當年出於"舊城改造”的目的建造的小區，所以整個小區的範圍非常大 ，目前由不同的單個小區組成。
很多當初起的，例如雙塘裡、五福街、倉頂、來鳳裡等老地名至今仍舊都被保留了下來。
小區屬於典型的城南老小區，交通十分便利，周邊有1號線地鐵，公交站在門口，出行是相當方便的。但是環境上，就相對很一般了。
這是我去年10月中旬去實探的場景，小區大門口自由出入，沒有物業管理可言。
因為房齡很多是95年左右，所以樓棟的外立面可以明顯看出斑駁、破損的痕跡。有的樓棟連基本的單元防盜門也未安裝。
個別樓棟的外立面年代感鋪面而來，乍一看好像七八十年代的房子，牆壁顏色還是磚紅色。
當時，小區內私拉晾衣繩的現象也比較普遍，這邊租戶和住家戶都比較多，晾曬衣物都比較隨意。
此外，小區雖然搭建了多處非機動車棚，但是看起來有些歲月，多數已經鏽跡斑斑，稍顯破舊。而且看起來利用率不高，小區的非機動車停放比較隨意，未有管理痕跡。
老小區的停車也是一個難題。小區雖然不小，但是基本上能停的空地都塞得滿滿當當。甚至在小區的一個側門，車輛已經停放到只留一下約一個半非機動車的距離供行人往來。
這邊的特色就是，小區裡面有一個小型的生鮮蔬果市場。不少居民樓棟一層的門面房被改造成“菜場攤位”，雖然為周邊業主提供了便利，但小菜場產生的嘈雜聲，以及對於小區的衛生、居住環境的影響，多少都是存在的。
近幾年，政府都在致力於老小區改造，每年都會有公佈一批老小區改造的名單。但是前幾天，最新公佈的南京68個老小區改造出新，來鳳小區尚不在其中。
據中介介紹，雖然年年都有傳言小區快翻新改造了，但是至今都沒有明確消息。
偏安一隅，憑藉地理位置，成為吃貨天堂
來鳳小區不同於其它小區，它最常出現在美食公眾號裡而非房產號。這很大程度上是因為它的周邊有著數不清的小吃餐飲店。更神奇的地方在於，路邊隨便找家店，就能讓你一吃難忘。
很多南京人熟知的徐家鴨子、汪家餛飩、葉新小吃等等，它們的根據地就藏在來鳳小區周邊。經常會有老顧客或者慕名而來的人在中午時間排隊等候，遇到週末，人就更多了。這也是屬於老小區獨有的煙火氣。
正因為周邊交通便利，生活配套齊全，所以小區的租戶甚多，客戶方面，則吸引得更多的是一批年輕人置業此處。
房源多，總價低，成交量不錯，漲價實質是...
正如我們之前提到整個來鳳範圍還是比較大的，所以目前二手房房源比較多。加上大部分小區都沒出新，價格漲幅有限。周邊眾多老小區憑藉著這戶型小，總價低的優勢，二手房的成交量一直不錯。
雖然多數小區環境不咋的，但是房東在賣房時，一般都會對內部配套進行翻新，基本上交易完就能直接入住，所以吸引了不少初次置業的年輕人。
隨後，我諮詢了附近中介，小區價格是否真的出現較大漲幅。
他表示，和去年初相比，小區價格上確實呈現了小漲，但是總體漲幅不大。上漲的原因多數是後來的房東對房屋進行了二次裝修，以精裝的價格出售，所以價格上有了一些變化。
隨後我在查看房源的成交記錄，例如來鳳片區的雙糖裡，差不多戶型的小兩室，一年時間，單價相差了約3000元/平。
我在365二手房網查詢，目前來鳳小區掛牌價為31687元/平。均價上也確實出現小幅上漲的趨勢。
目前網站顯示的在售房源中，因裝修差異導致的價格不同，其幅度差還不小。
對於小區最近房價是否再次呈現了上漲，他表示目前還沒怎麼漲。對於掛牌價的上漲推測可能是最近一些新出的房源，房東報價比較高導致的。但是這些過高的價格在實際交易中，往往比較難成交。
自年後恢復復工以來，小區目前還沒有成交，所以單純的判斷一定漲價也不太準確。不過他也說了，這個小區成交量不錯，就是勝在性價比，總價低。如果後期小區環境一直沒有明顯改變，其實是很難出現較大的漲幅的。
其實，在主城區，像來鳳小區這樣得老小區很多，它們既不是學區房，也還沒有經過小區改造，糟糕的小區環境和過老的房齡，讓它們的房價常年趨於平穩，只有隨著市場普漲的情況下，才會有所上漲。不過，好在不錯的地理位置和便捷的生活配套，正好匹配上了一批預算不多的購房人群。
為什麼說老小區看起來更有“溫度”和煙火氣，可能是因為它讓一群囊中羞澀的人也能實現擁有一個家的願望。
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