今日頭圖：《風雨兼程》
一直以來，二手房作為樓市投資人手上最重要的模塊，其實擺著一個挺嚴肅的問題，就是對標的摸底。
諸如這個區域板塊有沒有潛力爆發啊，產品力在競品中沒有潛力啊，每一個可能維度都會被考量，其中一個很重要的參考點，叫人氣。
對，所謂人氣就是你這個小區到底承載多少真實人口是常住的，某種程度上，你也可以把他看成這個小區的流量。
這點其實挺重要，因為一個小區到底有多少比例用來住，多少是被當成籌碼存放著，以及他們之間的配比平衡，很大程度上在對沖著他的市場競爭力。
先不管這樣微妙的平衡如何影響小區趨勢，怎麼辨別出來，才是有這個小區有關業主，以及願意接盤對象最關心的核心。
說實話，我們也沒有什麼管理特權，也不會真去花費鉅額成本去一家家核實。所以有了一個挺簡單粗暴的指標，叫亮燈率。
顧名思義，白天我看不出你到底是在上班還是躲在家裡摸魚，但晚上你總要開燈吧，這樣一棟樓界面上有多少在亮燈，一個小區有多少在亮燈，我一目瞭然了吧。
這麼多年，那些總是被人被人冠之以鬼城板塊，很大的緣由就是晚上真的黑漆漆一片，連鬼都沒有的那種。
稍微有點經驗投資人也會在晚上，再去看一遍小區和周邊板塊。
你說這樣靠譜嗎？
大概有點道理，只是Bug還不小。
首先，這是小區，而不是監牢。
你無法管住每個人雙腿，他晚上是在辦公室裡奮鬥加班，還是在會所嫩模，你都沒法掌控。
不管出於什麼原因，你總是沒法湊齊所有人晚上老實在小區待著，好比一桌總是三缺一，你胡不了牌的。
接著，時間也是問題。
我自己定義過一個最佳觀測時間：8：00-9:30，因為太早的話，類似上海的高節奏城市可能還在堵在回家的路上，如果太晚的話，保不齊可貴的早睡族已經睡了。
然而，這依然不夠嚴密。
因為你認為亮燈率就是你看到的那一刻亮燈率，除非你願意花出時間成本做持續性觀測，不然你怎麼知道不巧那一刻大媽就在扎堆跳廣場，或者年輕人還在外面嗨著。
總之，用這套方法去判斷一個小區的人氣，用作參考的話，稱不上什麼錯，但未必見得準確率有多高。
然而，此刻，疫情送來了最佳助攻。
就在昨晚我復工回來路上，看著路邊的萬家燈火，和路上稀疏的行人，感慨沒有霓虹色魔都，繁華褪去，也長著一張普通城市的面孔。
但我突然意識到，也
只有此刻，每個小區燈光，大概才是最真實的底色。首先是外來人口已經極大迴流了。
沒錯，隨著復工的進展，上海延安路高架又開始擁堵了，地鐵上的人氣也慢慢旺了起來，整個城市的生機在緩慢的恢復了。
從數據上顯示，上海的規模以上工業企業復工已經高達95%了。
以我的切身體會而言，我們這個中小企業在完成隔離要求後，都已經完成了全員復工到崗了。
以上海這座城市的管理和組織能力，其實倒也不意外，這也意味著上海復工節奏，比想象中更快接近全面復工了。
同樣，疫情也在加快好轉。
極高復工率是一個必備前置觀察條件，如果拿疫情高峰期來作比的話，也是不真實的。上海作為一個外來人口絕對主導城市，不管是買房的業主還是租客，大概率上都春節節點圈禁在外地了。
只有人口滿編制，或者接近滿編制的上海，才接近真相。
當然你也可以說，只要還沒有復工依然還是不夠嚴密，這點邏輯我會放在最後和各位說。
但，更關鍵的是這不意味著夜上海也重啟了。
這兩天有這麼一篇很調皮的10萬＋，但也道出目前這座城市所有人無奈。
即便復工了，即便疫情好轉了，但一切外出聚集的行為依舊被無聲的禁止著。
發言權在於調查，為了碼這篇，我特地去到曾車水馬龍商業聚集地的南京西路，現在顯得非常寂寞。
還有人流密集點，中山公園最大的商業龍之夢，空空蕩蕩，等待重啟。
連市中心的穿街弄巷，也沒有往日煙火氣。
空城，就是夜色中的上海最大的現實。
還有一點，上海作為最講秩序的城市，地鐵還是排隊都能保持著相對距離，也會自我設限。
也是疫情沒有完全過去，加上社區的強管理，以小區為單元，依然是每個人生理和心理
的鎖。
還有一點很有意思，不知道是不是沒法開中央空調的緣故，只是我個人觀察到，樓宇經濟為主上海，大家好像普遍不加班了。
起碼，連我們這樣的自媒體公司，居然都能實現6點半就下班了。
所以為什麼說，這個時候是個觀察亮燈率好節點，也是亮燈率最接近真相的節點。
至此，兩大前置條件完成。
第一，復工率足夠高，代表外來人口的飽滿，數據基數才能儘可能全面，第二，晚上的你，除了呆在房間，也無處可去了。
雖然說起來不厚道，但這的確算疫情帶來一個絕好的觀察期。
好，就能觀測到最真實的小區入住率，那意義何在呢？
這就回到開頭那個價值點，都知道大部分小區生態基本上被三種人群瓜分，真實住戶，也就是業主，租客，和投資客。
而他們配比真的會影響到一個小區的氣運。
記得以前和一個資深投資客一起去外地選籌，標的不錯，但打聽到項目投資客太多，果斷放棄了。
理由也不復雜，小區從建成到入住本質上是個持續運營的過程，比如你周邊的商業配套，需要你的小區真實流量作為託底，才能維持吧。
如果你的小區都是一群等著持倉撈一筆投資客，那麼他也不會想著給社區做什麼貢獻，小區也沒法形成正向的循環。
反而倒是會可能拋盤的集中度過高，變相打壓房價。
好，那你說，小區有投資客是不是一定是壞事？
這點上，恐怕言之過早。
在我眼中，投資客的適當存在，某種程度上是小區房價的鯰魚。
什麼意思？如果一個小區看成股票的話，想要保持房價的升浪態勢，除了所在板塊由於新規劃之類勢能提升，小區從建成時候產品力就固化了，自身能做反而不多。
但依然有兩點元素可以被改變，其一是物業，小區口碑後期很大程度上依賴物業運營。
其二，就是交易。
對，小區要想漲房價必須先保持了一種好的流動和換手，這點上很像股票，炒作一隻股票起碼要有買房和賣房對沖，價格只有交易中才能不斷更新。
我就曾看過一些小區哪怕區位和品相其實都不錯，但價格其實相對很難上去，當你去到這一區域的中介門店，中介甚至沒法給你估算這個小區目前準確的價格，因為沒有多少房源在掛牌和參考。
而投資客就是這一條激活市場的交易鯰魚，而且和普通業主不一樣的是，普通業主真正能和交易有關的，就是過好多年賣掉改善了，這樣交易就很低頻。
而且也不太在乎溢價，而投資客則會要儘可能追求溢價去試探市場底線。
畢竟，入股這個小區那一刻，都是利益共同體。
那麼這兩者共存比例多少為最佳？
這點沒有完美的解答，我個人主觀的觀點，自住客六成，投資客四成，也許是兼顧小區發育和交易穩定的不錯平衡。
這還沒完，還有第三類群體，租客，沒法被忽視。
並且也是亮燈率干擾因素，你知道有人住，但你不能確定，住的是業主還是租客。
首先，我想說明一點，一定的租客存在本質是好事，起碼說明你片區起碼是個有產業的板塊。
但就怕租客過度聚集，特別是群租房扎堆，那小區就很難了。
比如我朋友發我的這個浦東某大盤，她今年就要換出去，因為發現人太多了，還有不少租客，物業管不過來。
那怎麼分辨小區租客率呢。
說點燈光層面，個人不太嚴謹的經驗，因為LED暖色燈普及，大部分住戶裝修會用暖白色燈光，而投資客出租為了控制成本，一般都會用亮黃燈。
雖然現在這種區分，算不上很嚴謹的了，不過從我個人看過經驗來看，大概是處於偏好，暖白多為業主，亮黃多為租客。
我還特地市調普陀某地鐵口盤，算一個租客比較聚集的樓盤。
當然，這很不嚴謹，僅僅作為一個參考，一個更嚴謹的參考可以用中介掛出來的出租房源和總戶數做一個比值，來做個相對的橫向對比吧。
隱藏在小區燈光的秘密其實不算少。
好比朋友發我這張閘北兩個相鄰小區對比圖。
很直觀的看出，相比於燈光璀璨的次新房，老破小可能正在加速被市場拋棄。
限於篇幅，不和大家展開說了，就給各位幾個簡單的建議吧。
第一，亮燈率畢竟是一個相對簡單粗暴的輔助指標，但卻是肉眼可見，成本最低的估算，那何樂不為，去看看那個心儀的小區底色吧。
第二，當下節點未必是最佳的，只要夜間經濟沒復甦，疫情沒有完全過去，復工率越提升，那結果越準確。
第三，這個時候還黑燈瞎火的小區，輕易不要碰，亮燈色居多的小區要多多查口碑，燈火非常密集的小區投資上多看看歷史交易。
最後，這其實是一篇有時效性文章，生命力不會長久，但也希望能給各位一點幫助。
還有就是提醒下大家，亮燈一種結果，是用結果來倒推的參考，而好的區域發展勢能和產品的打磨才是緣起。
2020，祝各位都能在自己心儀的小區，點亮一盞屬於自己的暖色光。
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