據路透社報道，美國最大的私募股權基金黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化報價為每股6港元，明顯高於現時股價。此外，黑石集團還將接手SOHO中國的債務，約合47億美元。受此消息影響，3月10日午間，在港股上市的SOHO中國股價急速拉昇，並在上漲37.58%後暫停交易，停牌時的股價為4.10港元。
如果該筆交易順利達成，這也將成為黑石集團迄今為止在中國市場上最大的一筆押注。
若收購成功 潘石屹夫婦將告別內地地產市場
SOHO中國股價一直大幅低於淨資產，根據2019年中報披露的數據，SOHO中國每股淨資產6.76港元。SOHO中國昨日收盤價為2.98港元，市值155億港元，而公司最近一個報告期的淨資產則是352億港元。
市場此前曾有私有化傳聞，不過多數人估計是潘石屹夫婦將SOHO中國私有化，畢竟兩人佔有公司超過六成股權，私有化的收益更大，就像噹噹網從美國私有化一樣。根據傳聞，目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。如果真是這樣，那就意味著要和國內地產市場說再見了。
自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產，據公開資料統計，其5年間累計出售資產套現約293.41億元。
但截至記者發稿，雙方均拒絕對此事發表評論。
黑石的邏輯：看好中國經濟長期韌性
鑑於SOHO中國的體量，目前的併購市場上能吃下的買主並不多，但黑石是有這個能力的。除了此前的收購傳聞外，黑石和SOHO中國還有其它淵源。公開資料顯示，黑石亞洲區目前房地產板塊的常務董事就是SOHO中國前任總裁閻巖，他在SOHO中國工作了22年，曾歷任首席運營官、財務總裁和總裁，負責項目拓展、成本預算控制及全面管理等。
某業內資深人士表示，黑石集團在亞太區房地產領域的彈藥充足，因為募集到的資金總歸要投出去，所以找到品質好的物業就出手了。如果算上黑石還需要承擔的47億美元債務，這筆交易的總收購價格約為87億美元，平攤下來，每棟物業的收購價也超過70億人民幣。
上述資深人士表示，這筆投資單純從物業增值角度未必是一項好的投資，但是從黑石投資資產組合的保值策略，以及對沖其他非核心區域高風險的物業投資來說，還是一個不錯的選擇。
“黑石這次果敢出手，也是縱觀全球，放眼亞洲市場後，覺得還是中國的防疫做的最好，就把錢砸向中國了吧。全球經濟增長放緩的大環境下，中國核心城市的房地產也成為了外資的避風港。”
上述這位資深人士表示，首先黑石的募資能力很強，資金成本比國內低很多。至於黑石未來出售時的估值溢價，這得看黑石的退出時點，如果看3-5年後，物業的漲幅肯定還是有的。眼下唯獨黑石接手後的租金能否上漲是未知數，現在來看未來1-2年租金上漲的可能性較低。
“但是黑石在投資領域就是風向標的作用，他們不太關注租金回報率，當下疫情過後，他們選擇果斷出手就是看好中國經濟的中長期韌性。基於商業地產市場，尤其是北京上海寫字樓市場的穩定，哪怕是租金的微微下降對於我們測算模型裡面的最終退出的IRR或者投資回報率來說影響不大。” 上述資深人士稱。
起底黑石亞洲佈局 偏愛核心增益型資產
黑石集團最新發布的財報顯示，截至2019年底，黑石集團管理資產規模已達5711億美元，涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。其中，房地產基金的資產規模約1632億美元，超過私募股權和信貸業務，成為黑石集團管理規模最大的業務。
而近期，外媒報道黑石集團最新投資策略為“在全球範圍內購買資產，並根據需要修復資產，收取租金或最終出售房產”。此外，黑石已經從核心增益型(Core +)投資者那裡募集了294億美元資金。
近日，據華爾街日報報道，黑石已斥資逾27億美元收購220套租賃物業，其中大部分位於日本東京和大阪。這筆融資僅佔黑石最新募集的294億美元的核心增益型基金的10％。除了日本，
黑石集團自2006年起進入印度市場，已在印度投資了150億美元，其中包括私募股權投資以及房地產投資。至於中國市場，自2008年黑石完成第一筆投資起，據不完全統計，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發生在2018年以後。
近兩年，黑石加快了在國內收購物業的步伐，單就2019年一年，黑石已經撒出了200億收樓。
潘石屹的邏輯：套現+分紅
隨著商業地產競爭加劇，SOHO中國運營能力不足的弱點也開始暴露。獲取新項目能力下降，以及“散售”模式逐漸淡化，使得SOHO中國的業績受到影響。自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產，據公開資料統計，
其5年間累計出售資產套現約293.41億元。2014年，以總對價82.8億元賣了位於上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積；
2015年，把所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益賣給了復星集團；
2016年，以32.2億元的對價出售位於上海的SOHO世紀廣場；
2017年，以85.8億元賣了位於上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩餘物業；
2019年，將北京的9個商業項目共計2583個地下停車位出售，價格7.61億元。
2019年10月，市場還傳出SOHO3Q（共享辦公業務）已經將旗下的11個項目打包賣給築夢之星的消息，但尚未得到官方確認。
據SOHO中國中報，截至2019年6月，SOHO中國的總資產為688.98億元人民幣，持有的9宗物業資產投資物業總值611億元。除了今年2月才開業的古北SOHO和建設中的麗澤SOHO，出租率都達到95%，一年的租金收入約15億元。
2006年至今，累計實施分紅12次，累計實現淨利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算，累計可以獲得現金分紅133億元。
從分紅上，也可以看出潘石屹的價值取向。
2009年前後，潘石屹頗為積極，當年6月30日，潘石屹親自參與廣渠路15號地拍賣，具有央企背景的中化方興最終奪標，潘在報出39.4億元的價格後止步，他稱這個最終價格太不理性。
法拍市場價格太貴，潘石屹開始併購，2009年8月以24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場。截至2013年7月SOHO中國在上海拿下12個項目，累計耗資達287億元。
2012年，他開始轉變公司經營模式，從售樓模式徹底轉向出租模式，也就是從拍地建樓出售轉向拍地建樓出租，2012年僅持有兩個小項目，一個是北京前門商業街，一個是上海世紀廣場，兩個項目可租面積加起來才約9萬平米，租金合計約2.1億元。
公司在這個時期進入了穩定發展階段，開始穩定分紅，到了2015年之後，公司沒有再拿地，開始大力分紅。就在這個階段，潘石屹家族開始在歐美投資商業地產。
2015年，SOHO中國開始結合互聯網推行SOHO3Q項目，模仿美國WeWork搞共享辦公空間，進行辦公室和辦公桌的臨時出租，還租其他公司房產用於出租，潘石屹稱該板塊還有上市計劃，幾年後達到10萬個座位，年租金約50億元。
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