2020年3月5日，網傳李佳琪1.3億買了上海豪宅。時隔2天，這條消息據說被李佳琪的小助理在粉絲群內闢謠了。
至此，不管“口紅一哥”到底有沒有買豪宅，老道並沒有心思再去八卦。
可以預料到的是，不管是各行各業頭部的90後網紅也好，亦或是各路精英等，未來他們在一二線置業“豪宅”，將會是他們沉澱財富的重要途徑之一。
然而，樓市在分化，房產升值、成交價值也在分化。在房住不炒的背景之下，假如未來李佳琪們來深圳置業，那麼跟對趨勢選對標的，將會是他們要面臨的第一道主要門檻。
所以，問題來了，李佳琪們將如何在深圳選擇買房呢？老道通過借用深圳二手房成交“大數據”的方式，給他們支支招。
下面這張圖的數據，是老道從深圳鏈家研究院公開資料裡整理出來的，反映的是2017年-2019年深圳二手房成交總價分佈情況。
個人覺得“這些數據”非常地有意思，對於自己未來買賣房產做取捨，有比較大的參考價值。原因有以下幾點：
1、雖然只有3年的數據反饋，但是你能比較清晰地瞭解到各個年份裡，二手房成交各個價位段的成交佔比情況。
2、觀察這些數據，你可以非常簡單、清楚地知道到深圳二手房總體買賣的活躍偏好，以及深圳購房群體的總價承受能力的特點等。
所以，根據這些數據現象，老道得出的結論是：
1、在歷經2015年和2016年房價Bao漲之後，2017-2019年3年間，全市範圍內購入500萬以下二手房產的朋友，分別佔到當年二手房交易購房人群的78.1%、79.6%和73%。
說明500萬以下成交房源，佔據著深圳二手房成交活躍的主導地位。側面 反應出深圳主流購房群體，能夠接受的“總價上限”在500萬。所以，500萬的價格，可以視為一個非常重要的房產交易分水嶺。
2、3年間，300-500萬成交佔比區間在38.3%-39.4%內浮動，200-300萬成交佔比區間在22.9%-25.9%內浮動，變化不大、穩定性比較高；
另外，500-700萬成交佔比區間在12%-15.5%；700-1000萬成交佔比區間在5.3%-6.4%；1000萬以上成交佔比區間在2.8-5%。
透過數據可以推斷，在深圳報價超過了500萬以後的房子，價格越往上，趨勢表現為房子的成交活躍度，會變得越來越低。尤其是過了700萬以後，房子成交活躍出現了“腰斬式”的衰落。
綜合以上2個結論，就需要大家開始思考了。
無論1房，還是2房，接盤之前一定要想清楚，是不是南山區或者福田區超過500萬報價的1房或者2房，我都可以毫不猶豫地去買？
這個時候，咱們就需要好好想想，在以後為換房而賣房的日子裡，或者優化房產庫存的時候，拿什麼來打動接盤俠為我“高位”接盤？
答案是：
這些房子，帶不帶優質的學位；所在的樓盤，是否佔據著現在或未來的優質地段資源；本身樓盤素質夠不夠硬核。這三個要素，原則上缺一不可，而學位是你首要應考慮的。特別是面積越小的戶型，學位價值的因素越會佔據主導地位。
這類小戶型的居住功能價值，隨著價格主動或者被動的上漲，將變得越來越不重要，或者說越來越弱化了。如果其金融價值得不到優質學位的有效支撐，這類房產也就“廢”了。
在購買超過500萬報價的3房及以上的房子時，也理應遵循“三要素”的原則。只不過，對優質學位的依賴度（能夠得著最好），不一定如1房或2房來得更為迫切。
反倒更應該重視樓盤素質的改善能力兼顧地段資源改善高度，作為第一要務進行考量。
好了，以上說的是價格超過500萬總價及以上的買房參考思路，即三原則“學位+樓盤+地段”。接下來，老道將結合深圳各區的成交數據情況，更深入地講講選擇如何選擇區域甚至是推薦具體的二手樓盤。
以上成交數據情況，老道就不一一文字列舉說明，所以直接給出以下部分建議參考：
1、報價小於200萬以下的房子：
羅湖區的老破小房子，儘量別碰。如果為了小孩讀書而買學位房，可以事先測一測自家的入學積分如何，如果提前1年半租房也能超過目標學校錄取分數線，可以先找找能租學位的房子。另外，推薦關注羅湖區排名前五的這所學校（回覆羅湖）
鹽田區，沿著8號線地鐵口淘房，避開梅沙片區。能租房入學，則不一定考慮買學位房等。
2、200-300萬的房子：
龍崗區域挑地鐵口的房子，2房起步，有電梯花園大小無所謂；關注南山區某學區房
（回覆：南山）等
3、300-500萬的房子：
福田上班，沿著10號線站點，4號線站點淘電梯花園社區3房；南山區上班，沿著12號線去淘3房；6號線地鐵口物業。深圳高級中學學位房等
4、500-700萬的房子：
寶安碧海3房或4房，1號或11號線地鐵口；南山前海等
5、700-1000萬的房子
寶安中心區；龍華某地鐵口4房（回覆：龍華）；寶安某地鐵口（回覆：寶安）等
6、1000萬以上：
香蜜湖、深圳灣、寶安中心區、科技園等
7、李佳琪們請關注：
一二線城市塔尖一類的住宅或類住宅資產，一定是以綜合優質的地段資源為起點，始終貫穿其硬核居家軟硬配套為核心，物以類聚人以群分，發揮其託管財富的功能。但同時，這類房產也基本跟普羅大眾脫離，雨你無瓜。
但是，請注意過了1000萬報價物業的佔比情況，各區佔比都佔“極小”的部分，有些過千萬的市值的物業，有價無市，偽高端標的；而另一些過千萬的市值的物業，有價有市，而且還能一路高歌，這才是真高端物業。核心區別在於，高端供給匹配高端需求。
所以推薦：悅府、瑞府（商務公寓）、深業上城（商務公寓） 、半島城邦系列的新房、華僑城次新房或新房、華潤4等，大平層或頂復。
以上部分建議，僅供參考。具體問題具體分析，結合你的需求歡迎諮詢老道，這樣更有針對性和實操性。
（加關注“佛系老道”，進入公眾號後，在對話框輸入“羅湖”、“南山”、“龍華”、“寶安”，即可得相應回覆）
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