2020年3月5日，网传李佳琪1.3亿买了上海豪宅。时隔2天，这条消息据说被李佳琪的小助理在粉丝群内辟谣了。
至此，不管“口红一哥”到底有没有买豪宅，老道并没有心思再去八卦。
可以预料到的是，不管是各行各业头部的90后网红也好，亦或是各路精英等，未来他们在一二线置业“豪宅”，将会是他们沉淀财富的重要途径之一。
然而，楼市在分化，房产升值、成交价值也在分化。在房住不炒的背景之下，假如未来李佳琪们来深圳置业，那么跟对趋势选对标的，将会是他们要面临的第一道主要门槛。
所以，问题来了，李佳琪们将如何在深圳选择买房呢？老道通过借用深圳二手房成交“大数据”的方式，给他们支支招。
下面这张图的数据，是老道从深圳链家研究院公开资料里整理出来的，反映的是2017年-2019年深圳二手房成交总价分布情况。
个人觉得“这些数据”非常地有意思，对于自己未来买卖房产做取舍，有比较大的参考价值。原因有以下几点：
1、虽然只有3年的数据反馈，但是你能比较清晰地了解到各个年份里，二手房成交各个价位段的成交占比情况。
2、观察这些数据，你可以非常简单、清楚地知道到深圳二手房总体买卖的活跃偏好，以及深圳购房群体的总价承受能力的特点等。
所以，根据这些数据现象，老道得出的结论是：
1、在历经2015年和2016年房价Bao涨之后，2017-2019年3年间，全市范围内购入500万以下二手房产的朋友，分别占到当年二手房交易购房人群的78.1%、79.6%和73%。
说明500万以下成交房源，占据着深圳二手房成交活跃的主导地位。侧面 反应出深圳主流购房群体，能够接受的“总价上限”在500万。所以，500万的价格，可以视为一个非常重要的房产交易分水岭。
2、3年间，300-500万成交占比区间在38.3%-39.4%内浮动，200-300万成交占比区间在22.9%-25.9%内浮动，变化不大、稳定性比较高；
另外，500-700万成交占比区间在12%-15.5%；700-1000万成交占比区间在5.3%-6.4%；1000万以上成交占比区间在2.8-5%。
透过数据可以推断，在深圳报价超过了500万以后的房子，价格越往上，趋势表现为房子的成交活跃度，会变得越来越低。尤其是过了700万以后，房子成交活跃出现了“腰斩式”的衰落。
综合以上2个结论，就需要大家开始思考了。
无论1房，还是2房，接盘之前一定要想清楚，是不是南山区或者福田区超过500万报价的1房或者2房，我都可以毫不犹豫地去买？
这个时候，咱们就需要好好想想，在以后为换房而卖房的日子里，或者优化房产库存的时候，拿什么来打动接盘侠为我“高位”接盘？
答案是：
这些房子，带不带优质的学位；所在的楼盘，是否占据着现在或未来的优质地段资源；本身楼盘素质够不够硬核。这三个要素，原则上缺一不可，而学位是你首要应考虑的。特别是面积越小的户型，学位价值的因素越会占据主导地位。
这类小户型的居住功能价值，随着价格主动或者被动的上涨，将变得越来越不重要，或者说越来越弱化了。如果其金融价值得不到优质学位的有效支撑，这类房产也就“废”了。
在购买超过500万报价的3房及以上的房子时，也理应遵循“三要素”的原则。只不过，对优质学位的依赖度（能够得着最好），不一定如1房或2房来得更为迫切。
反倒更应该重视楼盘素质的改善能力兼顾地段资源改善高度，作为第一要务进行考量。
好了，以上说的是价格超过500万总价及以上的买房参考思路，即三原则“学位+楼盘+地段”。接下来，老道将结合深圳各区的成交数据情况，更深入地讲讲选择如何选择区域甚至是推荐具体的二手楼盘。
以上成交数据情况，老道就不一一文字列举说明，所以直接给出以下部分建议参考：
1、报价小于200万以下的房子：
罗湖区的老破小房子，尽量别碰。如果为了小孩读书而买学位房，可以事先测一测自家的入学积分如何，如果提前1年半租房也能超过目标学校录取分数线，可以先找找能租学位的房子。另外，推荐关注罗湖区排名前五的这所学校（回复罗湖）
盐田区，沿着8号线地铁口淘房，避开梅沙片区。能租房入学，则不一定考虑买学位房等。
2、200-300万的房子：
龙岗区域挑地铁口的房子，2房起步，有电梯花园大小无所谓；关注南山区某学区房
（回复：南山）等
3、300-500万的房子：
福田上班，沿着10号线站点，4号线站点淘电梯花园社区3房；南山区上班，沿着12号线去淘3房；6号线地铁口物业。深圳高级中学学位房等
4、500-700万的房子：
宝安碧海3房或4房，1号或11号线地铁口；南山前海等
5、700-1000万的房子
宝安中心区；龙华某地铁口4房（回复：龙华）；宝安某地铁口（回复：宝安）等
6、1000万以上：
香蜜湖、深圳湾、宝安中心区、科技园等
7、李佳琪们请关注：
一二线城市塔尖一类的住宅或类住宅资产，一定是以综合优质的地段资源为起点，始终贯穿其硬核居家软硬配套为核心，物以类聚人以群分，发挥其托管财富的功能。但同时，这类房产也基本跟普罗大众脱离，雨你无瓜。
但是，请注意过了1000万报价物业的占比情况，各区占比都占“极小”的部分，有些过千万的市值的物业，有价无市，伪高端标的；而另一些过千万的市值的物业，有价有市，而且还能一路高歌，这才是真高端物业。核心区别在于，高端供给匹配高端需求。
所以推荐：悦府、瑞府（商务公寓）、深业上城（商务公寓） 、半岛城邦系列的新房、华侨城次新房或新房、华润4等，大平层或顶复。
以上部分建议，仅供参考。具体问题具体分析，结合你的需求欢迎咨询老道，这样更有针对性和实操性。
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