《物權法》第74條
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
關於小區規劃車位與車庫所有權歸屬問題，一直是困擾司法實踐的難點之一。在物權法頒佈實施以前，針對該問題就存在兩種不同的意見，一種是車位、車庫應當歸業主共有，另一種是車位、車庫的歸屬，業主與開發商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。物權法頒佈以後，從其條文表述來看，其基本與第二種意見一致，即認為屬於業主共有的財產是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。而車位或車庫從性質上屬於小區的配套設施，購房業主並非一定要購買車位或車庫，通過出售、附贈或者出租等方式約定業主專有或者專用的，既容易操作，也可以避免糾紛。但我們也發現，如果當事人之間對於車位、車庫權屬沒有作出約定的話，法律條文卻未給出明確規定，因此，對該問題有必要進一步予以探討。考慮到車位、車庫的權屬問題十分重要，涉及小區業主的利益，小編將結合案例，對該條文的理解進行一定的討論明晰。
1、對“應當首先滿足業主的需求”如何理解？
案情簡介
上海市普陀區中遠兩灣城中潭路XXX弄XXX號樓地下車位權利人登記為上海萬業公司、三林萬業公司、兩灣公司。物業管理企業為中遠公司。陳某某居住於上海市普陀區中潭路XXX弄XXX號XXX室。中遠公司的兩灣分公司經授權向業主(住戶)出租地下車位。自2009年5月9日起，陳某某租賃使用上海市普陀區中潭路XXX弄XXX號樓地下車庫第XX號車位(以下簡稱涉案車位)。2009年11月，上海萬業公司通過郵寄掛號信方式，向該小區車位租賃者公開銷售車位，但陳某某仍以租賃方式使用停車位，並按季度繳納租金。2012年2月2日，上海萬業公司與金某某、史某某簽訂的《上海市商品房出售合同》，將涉案車位出售給金某某、史某某。之後，物業公司管理人員告知陳某某自2012年4月1日起自尋車位停車，陳某某交涉未果後雙方又在使用車位中發生爭執。陳某要求撤銷《上海市商品房出售合同》，並確認其對涉案車位享有優先購買權。
——(2013)滬二中民二(民)終字第1031號
法院判決意見摘要：
本院認為，商品房項目附屬地下車庫，房地產開發企業可按規定出售，並辦理房地產登記。被上訴人兩灣公司將涉案車位出售給原審第三人，並將車位號及面積等情況註記於原審第三人的房地產權證附記欄內，原審第三人即成為涉案車位權利人。上訴人陳某某作為小區業主，又實際使用車位，對於車位正在出售的情況應當知曉，但長期以來並未提出購買，因此上訴人陳某某關於享有涉案車位優先購買權的上訴意見，缺乏依據，本院不予採納。雙方就涉案車位屬於不定期租賃關係，被上訴人在出售車位時，給予了上訴人合理期限以騰出車位，未侵害上訴人合法權益。上訴人要求被上訴人賠償租金差價損失的請求，缺乏依據，本院難以支持。
對於《物權法》74條中”應當首先滿足業主的需要“的理解，小編以為是開發商修建了車位、車庫之後，應當首先將其出租、出售給業主，而不能通過高價給第三人以獲取暴利，如果業主有能力購買，則應當出售給業主；如果業主沒有能力購買，應當在出售後儘量保障業主租用。值得注意的是，從上文案例中可以看出，目前司法主流觀點是“滿足需求”並不是說一定要賦予業主優先購買權，而強調是在同等出售的情況下，不管其他人是否提出比業主更高的條件，只要業主有能力購買，則應優先考慮業主的需要而不能先賣給第三人。同時，小編以為，法律也不會保護在權利上睡覺的人，若在合理期限內，業主沒有提出購買主張，而開發商認為即使出售了部分車位、車庫也能滿足小區業主需求時，其依法處理規劃內的車位、車庫也並無不妥。
2、對約定優先原則的理解
案情簡介
某乙公司是經工商行政管理部門批准具備叄級資質的從事房地產經營的企業，由原溫州嘉爾特房地產開發有限公司於2004年5月20日變更登記而來；2002年1月29日，溫州嘉爾特房地產開發有限公司與瑞安市國土資源局簽訂國有土地使用權出讓合同，取得位於瑞安市安陽新區A區萬松東路以北和瑞祥大道以東交叉路口一幅0.3983公頃國有出讓土地以新建南方大廈商品住宅，包括商品住宅31048平方米、公某637平方米、地下室3300平方米；隨後，某乙公司開始建設南方大廈項目工程；期間，某乙公司陸續將南方大廈的套房出售給謝某某等154戶業主。南方大廈於2005年竣工驗收後，某乙公司將大廈的各套房、附屬設施等全部交付給各業主使用。2006年、2007年期間，某乙公司已將部分車位出售給業主。經某乙公司申請，瑞安市房產管理局於2009年1月16日填發了南方大廈地下室剩餘41個停車位的產權證。某甲瑞安市南方大廈業主委員會將上述41車位出租給業主，某乙公司認為該行為屬於侵佔其所擁有的地下室停車位，雙方遂產生糾紛，後某甲瑞安市南方大廈業主委員會提起訴訟，要求確認上述車位屬於全體業主所有。
某甲瑞安市南方大廈業主委員會認為涉案地下車庫的建築面積已計入公攤面積，屬於公共配套設施，且建地下車庫系開發商的法定義務，應無償交付業主使用，某乙公司無權銷售地下車庫。某乙公司則主張涉案地下車位沒有計入公攤面積由業主分攤，地下車位是其對地下空間的利用，在業主購買房屋前已經規劃好，由開發商投資建設，根據“誰投資、誰受益”的原則，應歸其所有。
經法院查明，從南方大廈的商品房買賣合同及分層分戶建築面積計算書可知，涉案地下停車位的建築面積並未計入南方大廈商品房公攤面積由各業主分攤。
《物權法》第七十四條第二款規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。
法院判決意見摘要：
“法律對建築區劃內的停車位歸屬規定了約定優先原則。某甲瑞安市南方大廈業主委員會在訴訟期間未提供證據證明雙方約定或某乙公司承諾將訴爭停車位作為小區業主共有停車位，法律也未明確規定在業主與開發商對停車位約定不明情況下的歸屬”。同時，“具體行政行為具有公定力。瑞安市房產管理局局已於2009年向被上訴人某乙公司頒發了訴爭地下車位房產權證。且根據商品房買賣合同和分層分戶建築面積計算書，訴爭的地下車位沒有計入公攤面積由業主分攤。據此，上訴人主張訴爭車位歸其所有的依據不足，原判予以駁回，並無不當。但建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。瑞安市南方大廈的業主依法可與上訴人約定通過出售、附贈或者出租等方式取得訴爭車位的權屬。“
小編以為，車位、車庫對小區業主有重要的輔助功能，性質上雖然屬於配套設施，但這並不等於說車位、車庫是民法意義上的主物與從物的關係，規劃內的車位、車庫也是相對獨立的，其處分權、使用權並不隨著購房行為而轉移。對於小區規劃車位、車庫的所有權歸屬認定的問題，仍然要回到《物權法》的規定中來，從《物權法》74條規定可知，規劃車位、車庫所有權由當事人進行約定，但在沒有約定的情況下，權屬又是如何認定呢？對這一問題的理解，實踐中仍有分歧，有觀點認為所有權歸開發商，因為“從法條文義表述來看，所有權歸開發商。如果不歸開發商，那開發商怎麼有權與購房人‘通過出售、附贈或者出租等方式進行約定’？”，小編以為，該理解過於文義教條，實踐中的適用，還需結合具體案情而定，例如上文案例中，法院也是通過某乙公司取得產權證這一具體行政公定力才作出的最後認定。
相似案例延伸
上海XX建設有限公司訴上海市浦東新區XX苑業主委員會車庫糾紛案
——(2013)浦民一(民)初字第23317號
法院判決摘要：
依本院查明的事實，上海市浦東新區房產測繪中心出具《房屋土地權屬調查報告書》明確表明係爭車庫的建築面積未分攤進入公用建築面積，故可證明係爭地下車庫非小區建築物區分所有權的公共部分，未分攤到小區業主的購房款中，故原告作為對係爭地下車庫的投資者，對係爭地下車庫享有所有權。被告另抗辯公建配套設施對小區業主的房屋來說就是從物，車庫是公建配套設施，其就是從物，應跟房屋的轉讓一併轉讓，原告對此不予認同，本院認為地下車庫所佔用的土地為地下空間利用權，地下空間利用權應依規劃進行建設，地下車庫作為獨立使用的對象，並非隨專有部分的購買而當然取得，而且商品房買賣關係和車位、車庫使用權轉讓、附贈或出租的法律關係，兩者相互獨立，不存在必然的牽連關係。
（上述文章內容僅代表小編個人觀點，不代表裁判立場）
閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
