近日看到有關央地關係調整的大消息，3月12日國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》，被媒體稱之為“土地新政”。
筆者認為，這個新政的核心可以歸納為一句話：
土地審批權由國務院下放給省級政府。
簡單來說，以前農村土地如果要轉變成建設用地，大多數情況需要國務院親自審批，但新政明確，以後這些事項，可以直接在省內審批。
不過，這個審批權分兩種情況，一種是永久基本農田，另一種是除基本農田以外的其他農用地。
1. 關於非基本農田審批權的下放，是這樣表述的：
1、對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
2、對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
關於基本農田審批權下放，大致是這樣表述的：
試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的土地徵收審批事項，國務院委託部分試點省、自治區、直轄市人民政府批准。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
注意到兩類用地的區別嗎？關於非基本農田，相關表述是“授權省級政府批准”，是惠及所有省份的，而關於基本農田，表述則是“委託部分省級政府批准”，首批只惠及8個省級行政區。
另外，“授權”和“委託”只有兩字之差，內涵卻有云泥之分。授權是直接把權力讓渡給你，而“委託”則是把權力臨時性借給你，而且時效性是1年。一年之後，如果成效不錯，可以繼續委託，如果表現不好，委託可能作廢。
由此可見，國家對基本農田的審批放權，尤為謹慎，即使要改革，也留下了充足的迴旋空間。對8個省市而言，在審批農村土地時，也要嚴格區分好基本農田和其他農用地，前者仍然受到18億畝耕地紅線的限制，操作空間極小，重點是後者，比如農村宅基地。
農村宅基地有多大的量呢？全國政協經濟委員會副主任楊偉民曾透露這樣一組數據：
我在中央財辦時，曾經請有關單位通過“用電量”對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少。
目前農村空置宅基地3000萬畝，相當於城市建成區總面積37%。因為我國城市當中居住用地一般占城市建成區30%左右，比現有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費。
也就是說，廣大農村空置的宅基地面積，要比全國城市的居住用地加起來還要多。如果這些空置用地能夠快速地轉化為城市建設用地，絕對是一個超級利好，要知道土地乃財富之母。
2. 什麼樣的城市會優先受益呢？
除永久基本農田之外的農用地審批，所有省份都能惠及。
永久基本農田的審批，首批只惠及8個試點省市，它們可以分為三類，第一類是四個直轄市，第二類是長三角（三省一市），第三類是珠三角所在的廣東省。
為什麼是這三類地區？直轄市、長三角、珠三角是中國發展水平最高的地區，承載了全國絕大多數流動人口，土地供應的緊迫性強，農用地轉化為建設用地的需求巨大。
而且這些地區的政府治理能力也普遍更為出色，能夠更好地領會和落實中央政策，保證生態紅線、耕地紅線不受影響。優先給這些地區試點，可讓經濟效應和社會效應最大化。
當然，無論是基本農田還是非基本農田，這些農用地轉化為建設用地都歸省級政府審批，那麼重點來了，省級政府會優先給誰更多的土地指標？
當然是核心城市，對絕大多省來說，其實就是省城。
受生態紅線、18億畝耕地紅線、土地年度利用計劃的三重限制，各省每年的土地審批指標肯定會嚴格控制的，這個時候如何分蛋糕，位高權重而且發展水平高的省會城市，必定是全省最大的受益者。
當前，影響中國城市發展的最大掣肘，就是建設用地被嚴格控制，這不僅帶來了高房價，也嚴重影響了城市對外來人口的承載力。北上廣深等大城市，真正缺的不是土地，而是建設用地，這些城市對外來人口有著磁鐵般的吸引力，但因為建設用地緊缺，都設定了人口控制目標，將各種人才和產業拒之門外。
一旦土地審批權下放，這些城市的建設用地有望大幅增加，從而蓋更多的商品房、寫字樓、工業園區，獲得更多的賣地收入和稅收收入，以及容納更多的人口和產業，讓城市持續繁榮。
更重要的是，如果建設用地能夠大幅增加，這對平抑房價是大有好處的。這意味著，未來中國的大城市，有望在經濟發展和房價平穩之間，找到一個平衡點，有效避免高房價對人才和產業的擠出效應。
在此意義上，土地新政實施之後，直轄市、省會城市的發展機遇只會更多，特別是在基本農田審批權上優先試點的8個省市，更是好上加好：京滬津渝，以及廣東廣州、江蘇南京、浙江杭州、安徽合肥等8個城市將被委以重任。
當然，廣東深圳、江蘇蘇州、浙江寧波這三個經濟大市也是贏家，尤其是先行示範區深圳，受到的政策傾斜肯定不會比省城少。
3.
土地是經濟發展最底層的要素資源，中央把這個審批權下放給省級政府，傳遞了央地關係重構這個強烈的信號。其實，這個信號從去年開始已經在釋放了。
2019年10月，國務院印發了一份《實施更大規模減稅降費後調整中央與地方收入劃分改革推進方案》，便直指央地關係。
這份改革方案的內容主要有三條：
一是保持增值稅“五五分享”比例穩定，消費稅以後要全部交給地方了。
二是調整完善增值稅留抵退稅分擔機制。
三是後移消費稅徵收環節並穩步下劃地方，將部分在生產（進口）環節徵收的現行消費稅品目逐步後移至批發或零售環節徵收。
簡單來說，佔全國稅收最大頭的增值稅分成比例變了，從以前的央地75%/25%分，變成央地五五分，而且消費稅也要全部給地方了。
地方財政因為營改增、樓市調控減少的收入，總算在一定程度上被彌補了。
顯然，去年調整的是央地在稅收上分成比例，這一次調整的是央地在土地審批上的權力比例，而調整的目標都是給予地方更多的放權，讓地方降低對土地財政和高房價的依賴。
一個更加繁榮、更加均衡、更為多姿多彩的中國撲面而來。
4.
關於農用地轉建設用地，除了3月12日國務院發佈的《關於授權和委託用地審批權的決定》，2017年國土部、住建部還聯合發佈了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，有13個城市納入試點。
分別是北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
簡單來說，這13個城市的農村集體用地，不需經過國家徵地環節，可直接進入市場，但只能建設租賃住房，是落實國家租售並舉的重要舉措。
這項政策如果落實得好，會給城市提供大量優質的租賃住房，有效平抑大城市的高房租效應，讓更多的年輕人可到大城市容身。
當然，如何在經濟效應和社會效應之間找到一個平衡點，是比較考驗地方政府和發展商的，之前就有傳言稱因為利潤低，萬科放棄了深圳的城中村改造計劃。看來，如何做好租售並舉還需要多多探索。
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