上週，全球資本市場開啟“比慘模式”，慘烈程度連創歷史，巴菲特也驚呼“活久見”。3月13日（週五），港股追隨全球趨勢，哀鴻遍野，“萬綠叢中一點紅”，物業明星股奧園健康(03662)卻收漲4個點，驚豔全場。
2019年12月，這隻明星股曾遭遇“輕重資產模式”之爭，迅即引發市場關注，股價異動。2020年3月13日，奧園健康一紙公告，清晰地向市場表明“輕資產模式”的決心，結束了3個月前的那場爭論。
“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山”。穿越了模式之爭，奧園健康帶著對醫美、大健康的期許，最終將會駛向怎樣的遠方？
“輕重資產模式”之爭
2019年12月12日，奧園健康曾發佈公告，集團間接全資附屬公司上海奧慧妍斥資8200萬元人民幣收購上海市奉賢區土地，以發展康養及醫療美容產業。
這一拿地公告，彷彿在市場投下一枚重炮。當時，有市場人士擔憂，奧園健康一向因輕資產運營模式而受市場青睞，會否因拿地而改變運營模式，甚至走向重資產。
此次公告發出後的第一個交易日，12月13日，奧園健康股價下挫，最終收跌6.3%。股價的波動，說明市場對公司拿地行為的疑慮不在少數，“輕重資產模式”之爭成為當時市場的一大熱點。
市場的爭論，引起了奧園健康管理層的關注。公司隨即向市場喊話，“奧園健康會繼續堅持輕資產模式”，市場不必擔憂。這一喊話雖然及時，但並未徹底打消市場的疑慮。
直到3個月後的另一份公告，關於奧園健康奉賢拿地的“疑雲”，才算煙消雲散。
根據奧園健康於2020年3月13日發佈的公告，奧園健康間接全資附屬公司上海奧慧妍，與中國奧園（03883）的間接全資附屬公司廣州奧盈投資訂立合作協議，廣州奧盈投資以人民幣6150萬元（約6827萬港元）收購奧園健康早前中標上海市奉賢區地塊。
公告稱，中國奧園將負責該項目的整體開發、建築、運營及管理，享有項目產生的70%經濟利益，奧園健康享有該項目產生的30%經濟利益。
據智通財經APP瞭解，上述奉賢地塊，由奧園健康於2019年12月12日透過上海奧慧妍中標，總代價為人民幣8200萬元（相等於約9102萬港元），該地塊將發展成為健康及醫療美容產業綜合體，總面積約為30369.2平方米，而地上總建築面積約為75923平方米。
目前，上海奧慧妍已取得土地使用權證及建設許可證，並將繼續作為該地塊及該項目的物業權益登記擁有人。
在智通財經APP看來，奧園健康雖然是奉賢地塊及項目的物業權益登記擁有人，但從雙方的合作模式來看，項目後期的開發建設將由中國奧園負責，奧園健康則負責輕資產部分的管理運營，並收穫相應的管理收益。由此可以推斷，奧園健康投資奉賢項目，並沒有改變其長期以來的輕資產運營模式。
單就公告所說的土地受讓而言，奧園健康以8200萬元的投入，在收回中國奧園的6150萬元受讓款後（佔總投入額的75%），還繼續享有項目三成的經濟收益，這筆買賣做得著實划算。
預計，奉賢地塊開發項目建成後，奧園健康將在項目中提供物業管理、招商引資及大健康產業運 營等輕資產服務，也會以合理的價格收取管理、品牌輸出等運營費用。
事實上，從奧園健康的資產結構來看，截至2019年中期，集團流動資產佔重資產比重高達96.32%，再加之奧園健康的業務是以物業管理、商業運營、大健康產業三大業務板塊，組成的多元化發展模式。因此，公司的輕資產運營模式，並不會因為單一項目的落地而改變。
對奧園健康來說，3月13日的這份公告，等於給市場吃了一顆定心丸，明白無誤地表明自己堅持“輕資產運營模式”的決心，也證實了此前對投資者和市場做出的解釋。
對投資者來說，無需再關注奉賢地塊項目是否改變了奧園健康的輕資產運營模式，該看看這個項目能為奧園健康帶來哪些裨益了。
“東方美谷”魅力何在？
奉賢區位於上海市南部及長江三角洲東南端，東與浦東新區接壤，西與金山區及松江區毗鄰，南臨杭州灣，北面為閔行區。奉賢區有“東方美谷”之稱，吸引了若干化妝品及個人護理產品的大型直銷商家及眾多其他知名化妝品牌。其亦為中國唯一榮獲“中國化妝品產業之都”稱號的地方。
據智通財經APP瞭解，奉賢地塊為響應國家“全民健康”產業發展政策，未來將發展成為康養及醫療美容產業綜合體，包括於該產業綜合體開設大健康產業區域總部、大健康科技孵化中心、醫美旗艦店、醫美產品研發中心、醫美產品展示中心、體驗中心以及人才培訓中心。
分析人士認為，奉賢地塊的區位和產業結構契合奧園健康“健康+ 科技”、“健康+ 生態”的創新發展模式，有助於奧園健康把服務延伸至康養及醫療美容領域，擴大公司多元化服務方向，提升服務能力與質量，實現產業升級與融合，為用戶提供全方位的健康產業服務平臺。
奧園健康管理層表示，公司在合作協議下可保留輕資產經營模式，同時又能拓展該地塊，把握投資康養及醫療美容業務的機會。“東方美谷”產業園區以打造健康美麗產業為目標，彙集了眾多醫美及生物醫藥企業，有利於奧園健康吸引行業人才、整合行業資源。
與母企共舞，有望實現雙贏
在智通財經APP看來，奧園健康和中國奧園打造的“東方美谷”合作模式，有望成為雙方一次雙贏的合作。
首先，就標的本身而言，香港券商尚乘國際分析師就此做過一個總體測算，假設奉賢地塊建安成本為6000元/平米，則總投資約為7000元/平米，如果每平米租金僅有80元，該項目可獲得約14%的投資回報率。
根據拿地成本和總建築面積計算，奉賢地塊的土地成本為約1080元/平米。對中國奧園來說，這次通過間接方式拿到的地塊，這一成本足以讓企業偷著樂了。
一方面，中國奧園負責項目的整體開發、建築、運營及管理，享有項目70%的經濟利益；另一方面，通過“東方美谷”模式，奧園也拓寬了土地獲取和開發的途徑，間接實現了產業拿地，嘗試了一種新可能。
有地產業人士分析，這種嘗試符合中國奧園“一業為主、縱向發展”的發展戰略，還讓奧園以更低的土地成本參與開發，從而獲得更豐厚的收益。同時，這則公告也透露出作為大股東的中國奧園，對奧園健康輕資產模式的支持，這有利於穩定並提升後者的估值水平。
對於奧園健康而言，奉賢項目可以使其繼續在成熟的輕資產商業模式下運營。奧園健康通過提供服務和管理輸出，能夠獲得運營管理、品牌輸出等盈利回報，形成穩定的現金流入，而輕資產服務得以拓展，大健康產業服務切實落地，可以獲取眾多東方美谷的大健康醫美資源。同時，奧園健康還保留項目30% 的經濟收益權，拓寬了收入來源，也給公司提供了長遠收益。
智通財經APP瞭解到，因為提供服務的預售陳列單位及銷售辦公室數量、物業管理服務在管物業建築面積、商業運營服務中新開設的購物商場數目及在管購物商場建築面積均獲得全方位增長，截至2019年12月31日止，奧園健康預計年度淨利潤較上年同期將取得不少於80%的增幅。
運營好“東方美谷”的模式，奧園健康和中國奧園未來的業績增長，或許還能爆發出更多看點。我們甚至可以憧憬奧園的“東方美谷”模式在全國的複製與落地。
當然，這尚需時間的檢驗。
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