墨然她爸爸
說到精裝修交付房子如何驗房，多年混跡於全國TOP30的房企裡從事精裝修相關工作的我，自認為還是有一定發言權的，通過我這些年的所見所感所做，總結一些關於精裝房質量問題的經驗分享給到即將精裝修收房的朋友們，我想還是有一定幫助的。
在跟大家分享精裝房驗房經驗之前，首先讓我們來簡單回顧這些年精裝房市場佔有率爆炸式飆升的背後吧。
近幾年由於樓市行情、政策等因素，開發商為了實現利益最大化，紛紛使出各種騷操作，比如推出精裝房，來實現溢價變相漲價以應對限價房等政策，樓市政策那是玩得溜的一批啊。
尤其是2017年底到2019年上半年期間，精裝房似乎在很多限價限購政策地區一夜鋪開似的，以我所在的二線城市為例，在這期間90%以上新開的樓盤都是精裝修交付的，毛坯房一房難求，即使有毛坯房出售也房源極少的或者很早備案價很高的較難去化的大戶型，又或者先交個溢價部分外收的毛坯房。當地ZF多部門聯合出臺樓市新政——《**市商品房全裝修分級指南》，對全裝修標準分為ABC三個等級，其中A級全裝修標準為2000~3000元/平方米，B級為1000~2000元/平方米，C級則不超過1000元/平方米。我所在的城市，90%以上的開發商都是A級3000元/平方米精裝定價，而他們的成本造價大多控制在500~800元/平方米左右，說白了就是要把房子漲價2000左右出售。這樣的裝修造價可以想象你的房子裝修能成什麼樣子嗎？
你以為你買A級3000元/平方米精裝的房子會像展示樣板房下面這樣的嗎？▼
不！不！不！不存在的！
你到手的精裝房其實是這樣子的，如下圖▼
上面的交付現場，至少從現場照片來看，這個做工已經是很OK很良心的了。
如果你看樣板房的時候留意到很多部位做法一塊"非交付標準的"牌子，不覺一首《涼涼》在內心蕩漾。如下圖▼
或者當時問清楚置業顧問交付標準，興許你就不會那麼大的落差，因為在看房階段就已經打破了你所有關於這美麗房子的幻想。
甚至很多精裝交付的衛生間乾溼分離的淋雨隔斷都是非交付標準，收房後需要業主自行定製安裝的，如下圖▼
現實差別就是這麼的大，臥槽！活脫脫的買家秀賣家秀啊！
因此得出個結論，除了定位高端豪裝的精裝房外，大多數精裝房交付的基本做法：
①客廳餐廳：地面普通瓷磚，牆面白色乳膠漆，天花白色乳膠漆、無造型吊頂，即使也只是一個條簡單燈槽造型，安裝個石膏線條，天花安裝普通吸頂燈無裝飾吊頂，無背景牆（或有些精裝交付貼幾條石膏線象徵意義的背景牆）；
②臥室：地面強化木地板或多層複合木地板，牆面白色乳膠漆，花安裝普通吸頂燈無裝飾吊頂，無背景牆，無衣櫃；
③廚房：牆地面鋪貼鋪貼瓷片，人造石臺面櫥櫃，天花0.8~1.2mm厚鋁扣板吊頂，廚房電器三件套；
④衛生間：地面普通防滑磚，牆面鋪貼瓷片，天花0.8~1.2mm厚鋁扣板吊頂，普通浴室櫃+鏡子；
⑤其他：開關、插座、普通燈具、潔具（這些使用頻率高的材料，良心一點的開發商會選購一定品牌度的產品），戶內門等基本使用功能配套，其他的衣櫃、餐邊櫃、窗簾、家電肯定是不在精裝交付範圍裡的了，頂多配個鞋櫃，搞活動送一兩臺廉價的空調。
是的，沒錯！
以上就是我所在城市大部分的3000元/平方米精裝交付的配置了，相信其他很多精裝交付的地區配置也差不多，站在業主角度來看確實很無奈很無助，但你又沒得選擇。
如果你是以3000元/平方米的裝修就裝成這diao樣？就這diao配置？3000元/平方米的裝修造價自己裝的話可以裝得如何如何好甚至配好傢俱家電的心理獨白的話，那麼我猜你整個人都不好了，內心徹底失衡。但如果你以整個市場風氣以及就是開發商利益燻心了當作房子漲了3000的心態的話，麻木了，沒得選擇了，只能怪自己生不逢時不早幾年入坑的另一種心態的話，興許你內心會好受一些。
但是，就是這麼簡單的精裝房，大多數開發商依然做不好，依然問題頻出，哪怕是大品牌開發商的精裝房紛紛出現問題，無法保證精裝品質。這一兩年精裝房開始陸陸續續到了交付節點，各地業主拉橫幅維權的群體性事件的新聞屢見不鮮，多到什麼程度呢，多到好像不被拉橫幅的項目都不正常了。
許多大品牌開發商的精裝房經常會因為各種原因，無法在交房的時候達到原本承諾的精裝標準，讓許多“受騙者”投訴無門、欲哭無淚。入住之後發現精裝房”變“驚裝房”，所謂的精裝修，儼然成為了“經常修”！
精裝房問題如此多，主要歸結兩方面原因：一方面，開發商的問題， 開發商對精裝修管控能力品控標準無法支撐其逐利的慾望，施工管控不到位，不合理的壓縮施工及材料成本；另一方面，主管部門監管不力，監管標準不統一，發生投訴事件不是第一時間幫小業主解決問題而是首先想辦法如何甩鍋推諉，助長精裝交付市場亂象野蠻生長。
拋開2020年初受新型冠狀病毒疫情影響房地產行業受到衝擊因素外，事實上到2019年下半年房價橫盤行業熱度下降，同時當地鬆綁樓市政策允許提高備案價後，很多房開商紛紛推出“精改毛”房源，即原來預售備案的精裝房調整為毛坯房出售。背後的邏輯再簡單不過了，首先政策鬆綁後漲價改毛坯房出售達到原來精裝的利潤空間，其次，精裝交房問題確實太多交樓投訴風險大。
上面我是扯的有點遠了，但由此可見，目前市場上精裝交付的房子質量何等堪憂！因此收房驗房環節就顯得很有必要了。接下來我就通過分享精裝修收房驗房一些注意事項，來幫助大家如何驗房。↓↓↓
那麼，精裝房交付收房的時候驗房過程在該注意什麼事項呢？
（一）
你要知道房子交付時，接待你的開發商交樓驗房小組是經過內部培訓過的，包括對業主各種說辭，可能部分業主收樓過程在刁難找茬等問題各種套路應對。有興趣的你也可以翻看以前回答如何毛坯驗房的文章，裡邊有提到開發商交樓的一些套路和打法，這裡就不一一再贅述了。作為業主儘量避免開發商驗房小組套路，發現存在質量問題就要開發商真實的反饋和限時及時整改。
一般情況下，務必要先看房驗房後再簽字驗房確認單，最後再交物業費的這麼個流程。驗房過程中把發現的問題請逐條寫在驗房報告單上，對應的問題拍照以備複查整改情況。如下圖▼
驗房過程中，發現質量問題千萬不要聽信驗房小組忽悠說小問題他馬上安排快修小組今天上樓幫你完成整改，就勸你儘可能不要把問題寫在驗房報告單上了，如果你當真了，你的驗房單空空如也什麼都沒寫，那麼你已經被套路了，此時你會是他們最喜歡的業主！如下圖▼
上面這種情況，且不說帶你驗房的開發商驗房組小哥對你的整改承諾是否可信，就算他幫你安排整改了可能有遺漏，可能安排不到位，可能沒反饋到整改小組，或可能沒有被引起重視遲遲得不到整改處理。驗房小組往往表明會按業主要求整改的態度遠遠超過落實問題整改的速度和執行度。
記住！要求開發商落實完成整改時間，或者跟驗房小組表明你要幾月幾號急著入住，要求備註加急整改處理引起重視可能會高效一點，畢竟開發商一次性集中交付幾百套上千套的房子問題是很多的，一般快修小組忙不過來，整改需要時間！
當然，有些開發商（甚至國企央企）非常強勢，尤其是行情好的時候，你收房也得收，不收也得收，先把收房確認單簽了，物業費交了，才給業主房門鑰匙上樓收房。交樓項目為了提高一次收房率，碰到一些較真因為一些問題拒絕簽字的業主，甚至會威脅要求業主原價退房給開發商給業主補償利息等手段，傻子都知道業主是絕對不會退房的，開發商就吃定業主了。這時候，也不要慌。先簽字交物業費也可以，畢竟安全第一，還是按上面的做法，驗房過程中被發現的問題都寫在驗房報告單上，及時跟進整改情況，還是有用的。畢竟還有合同保修期，畢竟交樓項目自身還要完成公司下達的一次性交樓指標，客戶滿意度指標，整改率指標等考核，除非是很爛的開發商什麼都不在乎一錘子買賣。再不濟，退一萬步來，普天之下莫非王土嘛。
（二）
交付驗收時，對照樣板房進行收房。檢查戶型、佈局，以及所用材料設備的品牌、規格、型號是否跟交付合同、交付樣板一致。
（三）
精裝房質量驗收
之前我回答過毛坯房驗收的注意事項裡說過，買到的房子只要不滲漏沒有結構的問題都算得上是好房子。當然，精裝房的驗房中滲漏檢查依然重中之重，因為其他非結構的問題在滲漏問題前都是小問題，一旦存在房子滲漏問題，這個房子都是無法正常使用的，精裝房滲漏返工維修的代價是很高的，開發商管控施工這以問題往往放在首位，一般都會在交付前解決掉了，但也不能排除。
精裝房之所以是精裝房，是能達到滿足所有使用功能，拎包入住的條件。因此，我們驗房時關注重點不僅僅是滲漏問題了，還要關注各種設備的正常使用情況，裝修的細部處理等等。
重點關注檢查廚房、衛生間區域，木地板、戶內門及櫥櫃安裝質量問題。
以下幾個部位是我們驗房過程中重點關注的：
①入戶門
檢查入戶門安裝是否牢固無鬆動擺動，安裝是否方正，門框與門扇間閉合縫隙是否合理，縫隙及寬度是否一致，開啟關閉是否順暢有無異響，密封條是否完好無脫落鬆動現象，門鉸是否完好牢靠，門鎖及把手是否正常使用，是否有施工過程中被撞損變形、明顯刮痕或汙染未處理，門框邊手邊收口是否到位；
②強弱電箱
箱體蓋板安裝方正、緊貼牆面，無汙染箱體用途及迴路標識清晰準確，箱內電線成束綁紮整齊，無絞線現象、導線連接緊密，電線應分色，各元器件無損壞正常使用。
③廚房區
廚房區域需要檢查關注的東西較多，櫥櫃、牆地磚、吊頂、廚房三檢查、電源插座等。
櫥櫃：
櫥櫃主要檢查：檯面石、櫃門櫃體、五金配件、洗菜盆、菜盆龍頭。
檢查檯面石安裝是否平整、光滑、順直，無開裂、明顯拼縫及修補痕跡，細部收口是否到位。
檢查檯面石擋水石與牆面的細部收口▼
檢查櫥櫃五金配件安裝情況，門板、拉籃開啟是否靈活，無異響，五金件表面無鏽跡、劃痕及汙染，門鉸與門板連接緊密，無鬆動、無歪斜，無螺絲凸出或螺絲缺失現象▼
檢查洗菜盆安裝是否牢固，菜盆與檯面石之間的中性防黴密封膠是否打膠到位收口美觀，是否存滲漏現象，水龍頭是否能正常使用。▼
檢查下水器是否安裝到位，菜盆蓄水，檢查下水器各接頭是否存在滲漏現象。檢查廚房預留電源插座是否通電以及接線是否正確。▼
檢查櫥櫃門櫃體飾面板是否存在汙染、劃痕等現象，門板安裝平整。▼
廚房牆地磚
廚房牆磚一般鋪貼的是瓷片，地磚一般為防滑磚，重點檢查牆地磚是否存在空鼓問題，尤其重點檢查煙道部位牆磚（至於原因這裡不展開說了），牆地磚購房是否飽滿美觀▼
其他的，通電檢查廚房三件套（油煙機、消毒櫃、燃氣灶）是否能正常使用，天花鋁扣板吊頂安裝是否平整牢固無翹起現象。
④客廳、餐廳
檢查地磚是否空鼓，牆面是否空鼓，牆面天花乳膠漆無汙染、無色差、無起皮開裂，天花吊頂、石膏線安裝無開裂脫落現象。▼
⑤衛生間
重點檢查衛生間牆地磚是否存在空鼓現象，牆地磚勾縫飽滿美觀▼
檢查浴室櫃洗手檯盆安裝是否牢固，臺盆與檯面石、檯面石與牆面的收口處理是否到位美觀，水龍頭及下水器安裝是否牢固不存在滲漏現象，浴室櫃門板與門鉸安裝緊密牢靠，五金件無生鏽，櫃門櫃體面板無破損無刮痕，浴室鏡無成像變形，無生鏽現象。▼
檢查馬桶、花灑、毛巾架、紙巾架等安裝是否牢固、啟閉正常、功能齊全、無滲漏、汙染、破損、劃傷、變形、鬆動、鏽蝕等現象。▼
檢查淋浴屏安裝是否牢固、周邊打膠順直、大小均勻，五金齊全，玻璃門開啟正常，無相互碰撞。▼
潑水檢查衛生間地面是否合理放坡到地漏處，是否存在積水。▼
檢查地漏排水是否順暢，收口縫隙嚴密。▼
衛生間其他檢查，檢查排氣扇等設備是否正常使用，鋁扣板天花吊頂安裝是否平整牢固無翹起現象。
⑥木地板
木地板是精裝驗房過程在的問題高發區，最多的問題就是空鼓、冒灰、色差、收邊收口粗糙等問題。
空鼓冒灰主要原因是施工前地面找平不到位，平整度差，鋪裝前灰塵垃圾未清理乾淨所導致。
驗收過程在我們主要檢查木地板表面無汙染、劃傷、磕碰、破損、黴變、冒灰及明顯色差，行走時無鬆動、異響；▼
檢查木地板踢腳線安裝情況，踢腳線與牆面之間縫隙順直，無汙染、扭曲、破損、釘眼等現象。踢腳線與木地板之間縫隙嚴密，無大小頭。▼
木踢腳線拼縫嚴密，切口無毛邊。▼
檢查木地板與門檻石收口處理是否到位，縫隙嚴密無毛邊。▼
⑦戶內門
戶內門也是精裝房交付過程在問題最多的一項。主要材質、安裝、收邊收口等問題。
戶內門主要檢查，安裝是否方正，門扇啟閉順暢，無異響，門把手/門鎖、門吸正常使用無破損，五金件安裝齊全，門扇與門套縫隙合理一致無大小頭，門框與牆面縫隙嚴密收口美觀。▼
⑧鋁合金推拉門
檢查鋁合金推拉門是否推拉順暢，導軌及鋁合金門框是否存在變形、破損劃傷等現象，雙層中空玻璃是否存在水汽、灰塵或其他破損問題，鋁合金門框與牆面收口打膠是否到位美觀。▼
⑨鋁合金窗
合金窗也是一項重點檢查項，現在的鋁合金窗一般都是雙層空中玻璃，隔音節能效果都比較理想，抗風性,水密性,氣密性三性要求也相應較高。
重點檢查雙層中空玻璃是否存在漏氣起水汽、灰塵或其他破損現象，鋁合金窗框與牆面收口打膠是否到位美觀，無滲漏現象，窗扇開啟順暢靈活無倒翹，限位、拉手等構配件齊全安裝牢固，窗框表面無刮傷、變形、汙染，五金配件無鏽蝕。▼
⑩陽臺
檢查陽臺地面放坡是否合理，無積水，地漏排水順暢無堵塞，地磚無空鼓，牆面天棚平整，陰陽角方正無汙染，收口到位，檢查預留的水源、電源是否能正常使用。▼
⑪欄杆扶手
檢查陽臺欄杆扶手是否變形、損失、掉漆、汙染現象，欄杆構件拼接部位是否漏焊，焊縫表面是否打磨處理。▼
⑫其他驗房注意項
通過上面精裝驗房過程中注意事項的經驗分享，我以為已經足夠應對精裝收房中的大部分問題了，甚至可以說都可以不用到外邊請所謂的驗房師了（這裡觸犯到驗房師朋友的，勿噴！只是實話實說，哈哈~）。畢竟市場亂象下，很多驗房師又有多少是真才實學的呢？我接觸的很多驗房師大多，如下照片的只做會比表面工作敷衍業主，表現出一幅很負責任的樣子，你們倒是幫業主跟進落實整改啊！啊哈哈~：▼
哈哈~~~所以真的沒必要花這個錢！！
朋友們！碼字不易！且看且珍惜！我相信，除以上分享的精裝驗房經驗外，還有其他更好的經驗辦法，如果你認為對即將精裝修驗房收房的你有一點點幫助的的話，麻煩手滑個贊，如果你們認為有更好的經驗或意見的話也請分享學習下，感激不盡！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
瓜牛裝修
1.在室內取四五個點位用尺子量一下層高，如果數值一致，則證明房頂沒有傾斜。
2.用水平尺檢查牆面是否平整，同時觀察牆面是否有劃痕裂紋和鼓包（沒有水平尺的可以用長尺靠近牆壁地面觀察）
3.用鏡子放到門的底部和頂部，觀察是否刷過油漆，特別是衛生間的門，如果油漆沒有刷全，時間一長因為衛生間潮溼的原因會使門過早的腐爛損壞。
4.檢查窗戶和紗窗推拉是否正常。
5.用小錘劃擊牆面瓷磚和地磚，是否有空洞聲音。
6.有條件的可以買個驗電器，按照使用說明逐一驗收。
7.用衛生紙點火後滅火冒煙，放在煙道口下方十釐米左右，看煙是否會上升到煙道口立即拐彎吸走。
8.空氣檢測，入住前一定要確認室內空氣質量達標。
9.在衛生間傾倒清水，查看下水是否通暢，最低點的地漏不應有積水。
10.核實家電傢俱型號，型號會在裝修合同標明。
交房驗收時與驗收員做好筆錄，如果合理訴求得不到解決，可以採取法律途徑。
有條件的情況下最好請個驗房師，也就幾百塊錢，有的網站搞活動會有免費驗房師。
杭州說房人
對於精裝修交付的房子，驗房建議如下:
1、如當地有驗房師，可以聘請驗房師驗房，費用大概300-500元，驗房師還是比較專業的。
2、對於自己驗房，需要注意，首先，電線電路、燈具、開關之類的是否可以正常使用，有沒有短路情形。其次，櫥櫃、燃氣灶、油煙機、衛浴之類的，安裝是否穩妥，有沒有安全隱患，開啟後有沒有異響？再次，牆紙、吊頂之類的，有無脫落、破損、晃動？最後，地板有無泡水、隆起、踢腳線安裝是否穩固，窗戶及玻璃有無晃動、破損？
3、最好在物業公司、地產公司人員在場的情況下驗房，有疑問的地方進行拍照、視頻取證留存。
4、有異議就當場提出，或在接房單據上批註。
{!-- PGC_COMMODITY:{"commodity_id": "3310655874103796394"} --}房壇法菜
開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但《城市房地產開發項目竣工經驗收合格後方可交付使用，不經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。由於交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產生法律上的交付，購房者有權拒絕交房，開發商已構成實際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。
現場驗收具體內容：
1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符；
2、房屋質量是否合格、門窗是否與合同約定相符；
3、水電氣等附屬配套設施是否按合同到位；
4、其他合同中約定的項目做得如何。
以上內容驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收並在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發商。必要時可聯合向主管部門投訴甚至提起訴訟。
二、明確開發商收取的費用
交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業管理費、裝修保證金（不能直接向業主收取）、裝修垃圾清運費等，可根據物業規定費用標準繳納。有的業主發現開發商口頭承諾的物業費標準低於現在的物業公司，但卻沒有寫下書面協議，業主收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾（如合法錄音等），可以要求開發商遵守承諾或補貼差價。
三、警惕協議陷阱
一些開發商利用購房者急於收房或疏於防範而設置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。
對於此類協議，需提請購房者注意：協議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。
四、這些交房細節要注意
1、收房注意房款約定
如果客戶與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之後，才能接收商品房。
2、注意先驗房再辦理手續
目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之後，才允許業主驗房。對於這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，後辦理手續，並應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以避免以後的糾紛。
3、建議業主集體收樓
鑑於購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。
4、遇配套問題可先收房
針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然後要求開發商承擔賠償責任。
