他人即地獄。
“南天安，北聯東”，天安數碼城和聯東U谷，雖然南北風格差異較大，但代表了上個時代產業地產的典型模式，即“分割銷售型產業地產”。二三十年過去，天安的產品和經驗在業內都是成熟的，然而擴張的腳步早已停滯，甚至發展開始倒退。
聊過華夏和碧桂園，今天我們就聊聊天安這些年究竟發生了什麼。
一、塌方式離職
2018年3月27日，天安數碼城集團官方正式宣佈，原董事長李可不再擔任集團董事長（法人代表）、董事及子公司職務，天安數碼城董事長由深業泰然集團董事長陳多兼任。隨即很多小道消息爆出，李可率眾副總裁高管團隊加盟中集集團旗下中集產城，堪稱“塌方式離職”。
時間回撥到2015年7月，天安數碼城宣佈“活名片”總裁戴宏亮離職。雖然總裁由杜燦生取代，但是真正推手和掌握天安話語權的，就是彼時由深業泰然派到天安數碼城的董事長李可。從這時起，天安數碼城改變了港資企業直線操控、董事長由深業泰然兼任、不實際參與天安數碼城管理工作的慣例，深業系國有資本開始上位。這對天安影響有多大，我們還得從天安的歷史發展說起。
二、橫空出世
天安數碼城集團1990年成立於深圳，由香港天安中國投資有限公司(股票代碼H.K.0028)和深業泰然(集團)股份有限公司合資成立，以綜合開發和運營國家級民營科技園"深圳天安數碼城"而著稱。
天安中國（0028.hk）董事會主席李成輝，大股東為新鴻基有限公司(0086)。此新鴻基非家族內鬥的新鴻基地產（非今天討論內容，略過不展開），實控人為李明治，李成輝為李明治長子。李明治屬隱秘的香港富豪，在民間的“香港十七大家族”之列。以聯合海外投資有限公司為核心，擁有7家上市公司的集團企業。
而天安數碼城的出世，直接關係則是有“天安數碼城之父”之稱的馬申。此人為李氏家族內地業務主要負責人，正是在他的主要推動下，誕生了中港合資的天安數碼城。
一家是港資血統，而另一家股東“深業泰然(集團)股份有限公司”則是國資血統，其母公司是“深業(集團)有限公司(HK0604)”，是深圳市人民政府全資擁有，深圳市國有資產監督管理局直管的大型綜合性企業集團。截至2010年底，集團總資產530.91億元；淨資產211.39億元；土地儲備約1,500萬平方米。
順帶一提，深業集團還是中國平安的重要股東。中國平安董事長兼CEO馬明哲與工業地產頗有淵源，1983年7月-1985年7月曾在招商局蛇口工業區勞動人事處任職。
三、三階發展史
一階段：
1989年2月19日，深圳市人民政府做出《關於合資經營“深圳天安工業開發有限公司”合同書的批覆》，同意中港合資成立“深圳天安工業開發有限公司”，中港雙方各佔50%股份。
合資之初，雙方同心協力，國資的血統+港資的經營能力，保證了天安數碼城項目的成功——1999年車公廟工業區項目，改名為“天安數碼城”。
項目初期，天安工業區與深圳市內其它的工業區在定位上並沒有本質區別。彼時掌舵人是馬申，在採訪中馬申說，促使他下決心轉型的動因一方面是形勢的突變，另一方面香港“數碼港”和北京“中關村”的成功也給了他很大的啟發，於是1999年下半年，他果斷決定將工業區重新定位中小民營“科技產業園區”，並將其命名為“天安數碼城”。”“天安數碼城”現象在那個時期一度引起業界廣泛關注，而這種現象也被稱為“馬申模式”，隨後開始模式複製和全國佈局。
二階段：
2009年，產業地產十數年經驗的職業經理人戴宏亮擔任天安數碼城集團執行董事兼總裁，與李氏家族的“投資”標籤不同，戴宏亮身上有更多“專業人士”的特色。戴宏亮代表天安數碼城在全國各地的媒體上發聲，將天安數碼城的探索和實踐上升到理論高度。他將地產板塊分為五大類，分別為傳統住宅板塊、商業地產板塊、旅遊地產板塊、產業地產板塊，以及大健康與養老地產板塊。那個時候，“產業地產”這個名詞還是首次出現，到了今天，“產業地產”已經成為政府及行業裡公認的專業名稱。
不光人是形象代言人，對內戴宏亮也是進行了大規模動作。為適應新一輪全國擴張，戴宏亮將天安數碼城轉變為集團化管控模式。與此同時，推動了天安數碼城涉足城市更新、加強產業運營平臺建設、走向國際化、發展輕資產板塊等。宣佈天安數碼城升級至打造“城市產業綜合體”階段，自我定義為“城市產業綜合運營商”。同時廣納賢才，招兵買馬，制定“兩洲兩圈”發展戰略，殺進二線城市主城區進行全國擴張，帶領天安進入新一輪全國擴張期。
三階段可以概括為國進港退。這個進退並非是股權上，而是實際管理權。從第一二階段可以看出，當時國資雖然指派董事長，但基本不參與經營管理，而是港資具體負責操盤運營。這個優勢在戴宏亮時期發揮到極致，職業經理人可以在國資背書+港資授權的情況下，發揮出最大的靈活性在全國攻城略池。這一切在2014年深國資派出李可擔任集團史上最年輕董事長（38歲）後被打破。少壯派的明星需要強勢控股，於是2015年我們看到戴宏亮的離職。深國資掌控主導權之後，否定了之前擴張風格，開始戰略收縮，具體表現在以去庫存為主，強調輕資產，在智慧園區、海外直通車、互聯網平臺等概念上大做文章，在財務表現上，2014年開始營收開始大幅下降。
四、困境與啟示
- 股東的同床異夢：雙方已經從開始的親密無間成為了同床異夢，深國資牢牢掌控，港資已經興意闌珊，甚至天安中國開始以“天安”的品牌全國拓展自己完全掌控的園區，已經在南通、無錫、南京等地落地，並且在天津出現一城有兩個互相競爭的天安的局面。順帶提一句，李可新加盟的中集產城，又搞出一個天安慧城，真想為品牌捏一把汗。
- 經理人的不職業：前兩個階段，正式掌舵人的賣力幹活，才有了天安模式的全國知名。然而隨著國資體系的控盤，作為核心層的李可和杜燦生都非園區業務科班出生，同時官僚體系的增長，導致管理結構的不通透，大量骨幹中下層人才迅速流失。加上最近的高管團隊塌方式離職，幾乎是史上最大重創。
- 業務模式老化：天安的發展史就是一部園區業務模式進化史，無論是馬申時期的工業向科技園區轉型，還是戴宏亮的城市產業綜合運營商，都是在時代發展背景下的自我進化；雖然現階段輕資產轉型並不算成功，但也代表了一個時代方向，即以往天安代表的重資產投資，分割銷售型產業地產時代已經結束。然而傳統企業轉型輕資產是不是一定正確，輕資產需要企業具備哪些基因，輕資產應當怎麼做，這些都是當前時代提給我們的問題。
在我看來，有這麼幾點：大股東間有共同的理想固然重要，一個經得起時間推敲的合作機制可能更能長久；核心層可以不做業務，但一定要懂業務，這樣無論在頂層設計還是對外發展中能把控好企業的發展方向；業務模式不是一成不變的，科技日新月異，如果不能及時革自己的命，時代拋棄你時連一句再見也不會說。
個人的小結今天就到這，我相信每一個有實戰經驗的老兵，都會有自己的理解和感悟，歡迎討論拍磚，再無下回分解（此處默哀單老師一分鐘）。
P.S：在產業地產的荒野中，號稱以科技地產拓路的北科建集團，掌舵十年的黨委書記兼董事總經理郭瑩輝已經辭職。這是繼東湖高新原總經理李洵、廣東粵科金融原總經理曾赤鳴、天安數碼城原董事長李可、招商蛇口原副董事長楊天平、中節能實業原副總經理陳濤、張江高科原副總經理朱慧等之後，又一位從國資產業地產商離職的高級職業經理人。
閱讀更多 飆馬產業地產 的文章
