於2020.3.1成文，2020.3.12發佈的《關於授權和委託用地審批權的決定》，似乎要改變房地產的底層規則：
土地規則。
在此之前，規定是農村土地不得變更土地性質，不得買賣，更不得建設房屋，但可以長租給大戶和公司種莊稼搞生產。
在此之前，城裡的土地由地方政府進行集中的招牌掛，賣給開發商，然後由開發商們在土地上蓋好房子賣給城市居民。
在此之後？開始試點。具體操作？自己摸索。
但言而總之，“土地流轉”，正式在北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，進行為期1年的試點。
第一部分，讓我們先回顧一下「土地流轉」的前世今生：
前世今生
1950年：土地改革運動，建立了農民土地所有制。
1978年：“包產到戶”，建立了農村家庭聯產承包責任制。
1984年，頒佈《關於1984年農村工作的通知》，指出土地承包期應在15年以上
1991年：多部法律穩定農村家庭聯產承包經營。
1993年：頒佈的《關於當前農業和農村經濟發展的若干政策措施》，把土地承包期從15年延長到30 年，並制定 “增人不增地、減人不減地”的方針。
1998年，《土地管理法》規定土地承包期為30年，之後又延長到 60 年。
2002年，《中華人民共和國農村土地承包法》規定 ：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。
2007年，《中華人民共和國物權法》，把土地承包經營權定義為“用益物權”，進一步明確了農民的土地承包經營權的財產性質。
2008年，《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，土地承包期由“長期不變”變為“長久不變 ”，穩定了農民承包經營權。
2020年，《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，將審批權下放給地方，並可將部分農用地轉為建設用地。
70年的土地變革，能夠確認的一條清晰主線是：
農民對於土地的掌控權在提升。
未來已來
這一次，「土地流轉」的改革，會對我們產生哪些影響？
因為不可控的因素太多了，因為還只是試點，所以只能看到方向，卻無法確認影響。
但是，資本市場已然癲狂：
即便近期A股正遭遇災難的衝擊，但「土地流轉」概念股，卻清一色漲停：
以「京投發展」為例。
自上週五開始，它已經三連板，股價從最初的4.18，上漲到了今日的5.40，漲幅高達29.18%。
而「京投發展」之所以會漲停，是因為：
“2150畝北京的土地，早在2010年就流轉到了京投發展的全資子公司名下，這要是都拿來建了房子賣出去，得賺多少啊？！”
如果真的是這樣，別說是暴漲30%，就算暴漲300%，邏輯也是成立的。
但是，曾經的土地流轉，只是租用的土地，接下來的土地流轉，才是試驗性賣出的土地。
你一個租了拆遷房的租客，在房子拆遷後有什麼資格分到拆遷款？能得到一個月租金的違約金就了不得了。
其他的「土地流轉」概念股，也是如此這般的經不起推敲。
而「土地流轉」會對我們產生的真正影響是：
1.土地指標配置權從中央下放到地方，提高了土地的配置效率，更能做到「因地制宜」、「因城施策」；
2.目前的政策分兩個方向，一個是隻能處理永久基本農田以外的農用地，一個是部分試點省份、城市可以處理永久基本農田並轉為建設用地。而試點省份，做多為發達地區，其近郊有大量的農用地，一旦得以使用，將大大提高城市的土地儲備。有效解決長久以來的“供需錯配”，未來，“北京二環裡的莊稼地”或許會永遠退出歷史舞臺。
3.在一二線城市群獲得大量新增土地的同時，城市的發展也將得到有效促進，“城中村”也將逐步退出歷史舞臺，大城市，城市群，將會加速發展。
4.政府可以通過收地、賣地，獲取大量的城市發展資金，用以減稅降負、補貼企業與居民，從而讓城市快速從疫情的影響中走出來。
5.大量新增土地的盤活與入市，也可以從供應端起到穩定一二線城市房價的作用。未來大城市年化10%以上的漲幅，將很難再次出現。
6.農村的特色小鎮、旅遊地產、養老地產會得以促進，疫情之後，會有部分城裡人考慮前往農村購置房產，用以休閒與防患未然。
7.「土地流轉」更多的是一級市場的事情，是土地的事情，是為了盤活土地存量，與房價沒有太多的關係。只要城市每年的土地供應計劃在，只要土地招拍掛制度在，當前的房地產模式就不會產生太大的變化，房價，也不會產生多少波動。
完。
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