導讀
中國房地產目前必須轉軌進入自住的商品需求支撐上來，價格掉就會需求增加，價格漲需求會下降，實現一種相對穩健的自我平衡
最近很多研究人士對復甦當前經濟給出建議，總體上比“四萬億”要冷靜，很少有人提大規模砸投資，多強調配合產業升級的新基建。房地產方面，讓人欣慰的是，通過金融手段刺激房地產投機拉經濟的論調已經罕見，更多是建議讓剛需入市。方向無疑是正確的，但是怎麼才能讓剛需入市，頂住市場交易量，從而保證開發量託經濟的底，值得討論。
01
放鬆限購擴剛需空間不大
有研究者認為可以對剛性需求結構性放鬆限購限貸，適當鼓勵剛需加槓桿。其實我一直不贊同剛性需求這個說法，需求在價格面前都是有彈性的。創造這個詞的本意，應該是說買房子是為了自己家庭居住需要，可稱為自住型購房需求，不是用來投資或投機的。
先說說放鬆限購的必要性。目前除了二十個左右的一二線城市、海南以及環京的幾個城市有限購外，其他中小城市基本沒有限購政策，不存在放開的問題。能放開的也就是一二線城市的限購。而從目前的數據來看，北上廣深杭州南京這些城市房價穩定，不需要放開限購來救市。
此外，就算對一二線城市放開限購，但是又要加上放居住需求的前提，就很難同時實現，一放就容易放出投機需求。首先，當前限購城市基本都規定一個本市戶籍家庭已有兩套以上的不能再購買，如果放開限購是允許他們買第三套，三口或者四口之家需要三套房才能滿足居住需要，這是鼓勵夫妻長期分居，還是鼓勵人家囤房炒房？其次，有的城市要求本地單身者只可以買一套，如果放開這個限制，允許買兩套，就可能出現很多人離婚，各買齊兩套，再結婚就有四套了，又變成投機需求。另外，非本地戶籍但在本地納稅的人士，很多城市允許購買一套，放鬆限購如果讓他們買第二套，如果他們連續在本地納稅居住多年，這倒是有一定的合理性。所以，算來算去，限購放開的空間並不大。
02
放鬆限貸加槓桿會加劇金融風險
至於放鬆限貸，就是降低居民的首付比例，駐馬店市就曾經發文將公積金購買首套房首付比例由三成降到過兩成，讓居民能更多使用銀行資金跨過購房門檻，增加了購房需求，不過這個政策是一日遊，第二天就被取消。這裡有個前提就是，居民需要有足夠的借債能力。前述研究者給出的理由是我國居民部門槓桿率仍有提高空間：2018年中國個人住房貸款餘額為25.8萬億元，佔GDP比例為30.9%，而同年美國住房抵押貸款佔GDP比例為55.3%；2019年2季度我國居民部門槓桿率為54.6%，仍遠低於同期美國75%和發達經濟體平均72.8%的水平。
簡單地類比其他國家，確實居民槓桿率不高，但有必要對中國居民的真實債務負擔能力做更深一步的解釋。首先，居民槓桿率的定義是居民債務除以GDP，這個數據在2019年底已經增至55.8%，美國是76%，我國要低20個百分點。不過居民債務不是用GDP來還，是要居民拿收入還。所以代表真實債務負擔的是居民債務除以居民可支配收入。我國去年居民人均可支配收入是3.07萬人民幣，中國人口是14億，全部居民可支配收入佔GDP為43%，美國是75%。這樣算下來，中國居民債務收入比是55.8/43=130%，美國為101%，中國居民債務負擔高於美國，基本等同於美國次貸危機之前以及日本92年房地產泡沫崩盤時的水平。
其次，我國宏觀槓桿率（非金融企業、政府、居民三部門總債務比GDP）已經非常高，根據國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心的數據，2019年中國宏觀槓桿率是245.4%，與美國相當。而美國去年的人均GDP是我國人均的6.5倍。也就是說，我國的人均生產效率遠低於美國，債務率已經做到和它一個水平。每一筆債務都有利息要償付，如此高的債務率，就算平均利率四個點，一年利息支出就達到GDP的10%左右，經濟運轉揹負沉重負擔，如何能輕裝上陣，快速發展。從國家金融安全角度考慮，中央也不希望三部門中的任一個出現快速的債務擴大。
2015年開始的房地產去庫存過程恰恰是居民槓桿率上升最快的時期，從2015年底39.2%漲到2019年底的55.8%，增長16.6%，同期宏觀槓桿率從227.3%漲到245.4%，增長28.1%，居民槓桿增長貢獻了整個宏觀槓桿增長的59%。我國個人住房貸款從2015年底的14.18萬億快速擴大到2019年底的30.2萬億，在居民槓桿的增加中也是貢獻了59%。如果考慮到一些人通過現金貸和信用卡套現去交首付，實質上居民債務負擔更為嚴峻。不希望加重居民債務負擔，應該是中央並沒有刺激房地產市場政策出臺的基本考慮，這也是一些城市銀行或地方政府出臺放鬆首付政策就被約談取消的根本原因。
03
自住型購房需求趨勢分析
不靠金融放鬆，寄希望於自住型購房需求頂住市場，在目前形勢下並不樂觀，還需要更多政策支持。因為從趨勢上來看，我國的自住型購房需求實際已經處於不活躍甚至下滑階段。
買房自住的情況大致可分為以下四種類型：進城，結婚，拆遷，改善。
首先，進城人口購房自住需求可能比預想的速度要慢很多。很多分析文章認為中國2019年城鎮化率為60.6%，發達國家都超過80%，日本甚至達到92%，中國的城鎮化還有二十幾個點的潛力，這就是房地產需求的一個重要支撐力量。僅從數據上來看，潛力確實大，但是如果結合城鄉老齡化程度的差異，這些潛力能否轉變為實際需求，可能要大打折扣。
中國的城鎮化過程與發達國家有明顯區別。發達國家在工業化和城鎮化過程中，隨著生活水平和醫療條件的迅速好轉，都經歷了一個人均預期壽命和人口數量的快速增長過程，城市人口的增加有農村人口向城市的機械轉移，但更多一部分在於城市本身人口的自然增長。以日本為例，日本1945年為7200萬人口，城鎮化率約28%，人均預期壽命只有48歲左右，經過二戰後快速工業化發展，到1992年日本高速增長階段結束時，人口為1.24億，增長72%，城鎮化率提高到78%，漲了50個百分點，人均預期壽命提高到78歲，基本上城鎮化、人口增長以及老齡化同步。
中國1978年開始的改革開放，是起步於基數已經龐大，而且預期壽命很高的人口條件。當時我國接近十億人口，由於建國後公共衛生事業的進步，人均預期壽命已經達到67歲。改革開放同時，我國還採取了嚴格的計劃生育政策，城市家庭一般只允許生一胎，這就導致了城鎮化過程中的人口增長主要來自於農村向城市的遷移。我國戶口政策又卡得較緊，很多農村人口進入城市工作卻無法落戶，算入常住人口，但得不到相應的福利保障，目前我國仍有農民工2.9億左右。當他們老去的時候，很多又要回到農村生活。年輕人進城打工，留在農村的務農人員偏老化，2016年農村55歲以上的超齡農業勞動力佔到33.6%。改革開放到現在42年，中國人口增長了40%，城鎮化率漲了42%，人均預期壽命增至77歲，提高十歲。
與日本快速城鎮化時期相比，兩國年均城鎮化速度差別不大，但是我國總人口增長速度慢，人均預期壽命增長更慢。中國是在人均預期壽命較高，且實行嚴格的計劃生育與戶口管制的情況下，以吸收農村年輕勞動力為主的城鎮化。這就導致今天我國農村老齡化程度明顯偏高。理論上，城市生活條件和醫療條件都更好，老齡化比例應該更高。實際上，2019年我國農村常住人口中，65歲以上人口超過1億人，佔比超過18%，遠高於全國平均12.6%的水平。這種老齡化的城鄉倒置現象在短期內難以解決，我國城市最近都放寬了落戶條件，但是大城市都設置了年齡、學歷或者技能要求，小城市又無財力保證農村老年人進城後享受統一的福利保障，農村老齡化問題會長期存在，很難轉化為城鎮化人口。
所以，僅僅以中國城鎮化率與發達國家的差距來判斷，而不考慮到農村人口年齡結構的現實問題，會對中國城鎮化支撐房地產市場的能力做出偏高的誤判。
其次，中國結婚人口數量和嬰兒出生率會不斷減少。一般的規律是，經濟越發達，越不願意結婚生孩子，東亞國家更為嚴重。去年韓國的總和生育率已經只有0.92，遠低於世代更替水平需要的2.1，成為世界上第一個低於1的國家。日本有20%的人終生不結婚，2018年結婚率只有4.7‰，我國2018年是7.2‰。而我國在加速追趕，結婚率從2014年起持續下降，去年全國共辦理結婚登記947.1萬對。新生兒數量在全面放開二胎後的2016年達到1786萬後，一路下滑，2017年少63萬， 2018年少200萬，2019年減少58萬至1465萬。不僅由丈母孃因素導致的購房數量會減少，而且長期來看人口不斷下滑的趨勢已經無法扭轉，未來的人口增長對購房需求的支撐會減弱。
再次，拆遷帶來的購房需求會大幅度減少。本來拆遷戶對城市房價的影響不大，在過去拆遷戶主要由政府進行實物安置，很少進入市場購房安置，2014年我國貨幣化安置的拆遷戶比例只有9%左右。但是在2015年國家加大貨幣化安置比例，三年間共進行棚戶區改造約1800萬套，貨幣化安置比例也不斷擴大，2017年當年達到60%，成為2015年開始的房地產去庫存運動的起爆點。後果是地方政府債務負擔過重，2018年開始國家就要求對房價上漲較快的地方退出貨幣化安置政策。2020年又一輪三年1500萬套棚戶區改造結束後，大規模的棚改，尤其是貨幣化安置過程將結束，這一部分需求將不會在市場中出現。
最後，改善的自住需求也會減少。改善包括老破小住戶買新房買大房，也包括租房者變成買房者。這些需求往往隨著價格上漲而受到遏制，房價持續上升，進城人口跨不過房價門檻只能租房，城裡的年輕像日本不婚族一樣可能更多地選擇和父母住。更重要的是，在棚戶區改造基本要退出歷史舞臺的時候，為了改善城市居民生活，也為了保持一定的社會建設規模，國家從2019年開始將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給與中央補助資金支持。按照當前各地公佈的計劃彙總，全國需要改造的老舊小區約16萬個，建築面積約40億平方米，涉及住戶上億人。這一部分居民原地改善其居住質量，實質上減少了對商品房市場的需求量。
彙總以上的分析，由於農村老齡化嚴重，進城動力不足，而房價過高又抬高進城門檻，加上未來經濟增長會放緩，年輕人對收入預期並不看好，以及婚姻和生育觀念變化，對自住型購房需求不能抱有太樂觀的預期。
04
深挖潛在自住型需求
出於金融安全考慮，國家已經不打算再刺激投機性的購房需求，而未來自住型購房需求又會出現逐步放緩趨勢，房地產市場的需求一定會萎縮嗎？其實也不一定，需要深挖的是當前市場中並沒有得到滿足的潛在自住型需求。在過去十多年房價一路走高的過程中，一部分人把房子當做投資投機的最簡易渠道，國家為了救經濟有時會用金融手段刺激房地產，高企的房價讓很多本來想買房的需求被壓制住，不管是進城的，還是本來城裡想結婚或者改善的，把這部分需求釋放出來。《2017中國城鎮住房空置分析》顯示，我國城鎮常住人口中有20%沒有自有住房。通過儘可能滿足這些人的購房需求，再加上放緩的新增自住需求，可確保房地產行業需求無虞。
如何釋放潛在的常住人口住房需求，還是要從需求的本質特徵上著手。房地產需求有雙重屬性，首先它具有商品屬性，用於解決人們的居住需求。這類需求是隨著價格波動而出現負反饋，價格上漲而減少需求，豬肉漲了，大家少買豬肉吃其他的，房子太貴就先不買或者住小點。它還具有金融屬性，人們買它是在貨幣超發時用來保值增值的投資投機行為。投資的商品往往是追漲殺跌的，是正反饋的，價格越漲需求越多，就像股市低迷沒人理會，股市上漲時掃地大媽都入場，需求越多價格還會越漲，直到融資手段到盡頭金融風險無法控制，歷史上各次股災和房地產崩盤都如此。
雙重屬性使得房地產的購買行為變得複雜。富裕人群早就滿足自住的房地產需求，會為了純粹升值也儘可能多購買房子。一般人群，在可承受範圍內儘量去多買或者購買更大面積的房子，除了自住還有資產升值的考慮，甚至有人借用網貸和信用卡套現的資金去買房。低收入階層的純自住需求卻在炒作出的高房價面前連上車的機會都沒有。
前些年房地產市場的擴張是偏投資性的，價格上漲不斷刺激投資行為，投資增加又加快價格上漲，高價壓制住了部分自住需求。現在要想放出自住需求，就必須把投資性購房壓住，把價格不斷上漲的預期打掉，市場價格會逐步穩住甚至下滑，由此啟動商品需求的負反饋機制，下滑的價格調動出更多自住的購房需求，從而頂住價格下滑，最終供需在某個價格附近實現了相對的平衡。
遏制投資需求，在國家層面，主要是通過嚴格的金融政策壓制各種融資炒房行為，央行最近對一些銀行違規發放房地產貸款進行嚴厲處罰；在地方政府層面，房價較高上漲較快的地區，還必須執行更嚴格的限購政策，壓住各種投資需求。
釋放自住需求，主要是讓購房者的支付能力和房價匹配。去掉投資需求，價格會出現下滑，為了避免短期內的踩踏現象，地方政府才使用補貼，減稅等手段提高購房者支付能力，開發商可以適當讓利降低房價，讓購房者可儘快跨過購房門檻。當然長期來看，還是國家要更大範圍地給低收入人群減稅，放開更多創業機會和市場空間給他們，改變收入分配不平衡的局面，讓金字塔形的分配格局變為紡錐形，更多中等收入人群將成為房地產良性發展的自住需求來源。
當然，為了避免投機性需求的不斷干擾，如何釋放更多投資空間給高收入者，避免簡單粗暴地擠在房地產領域，是一個更廣闊的話題。
05
一點反思
由收入的增長，城鎮化的進展來支撐的房地產價格上漲，本身是商品需求支撐的。但是後期國家金融政策傾斜下的房地產市場，變成一個追漲的投機市場，房地產變成了一個金融產品。這種追漲不可持續，不加控制，最終會走到金融風險積累爆發而戲劇性結束，就像這兩天的全球股市。中國房地產目前必須轉軌進入自住的商品需求支撐上來，價格掉就會需求增加，價格漲需求會下降，實現一種相對穩健的自我平衡。所以，我國提到的房地產市場長效機制，應該著重於這種平衡市場的建設。
由此，我們不得不反思金融的本質。大家都知道，金融應該是服務於實體經濟的，用於滿足實體的資金需求，讓潛在的市場擴展和效率提高的所有可能都得到釋放。但是在廢掉金本位制度，央行完全控制了貨幣發行權的情況下，央行往往會利用貨幣和金融政策去引導一些投機行為穩住經濟指標，而不是用於市場效率的提升。各國央行都有這個傾向，美國央行對股市無微不至的照顧就是例子，前些年中國的房地產市場也得到照顧。
在這樣貨幣和金融引導下，民眾是很無奈的。貨幣沖刷導致某個資產價格上漲，你跟還是不跟。不跟的話，你手裡的貨幣會相應貶值，你的鄰居跟了財富就增加了。你跟進，甚至在寬鬆的金融環境下融資參與炒作，短期內財富是增長了，但是居民揹負了巨大的債務包袱。如果最終市場受金融影響硬著陸，債務怎麼辦，次貸危機以後大量被趕出房子的美國居民深有體會。
人不應該是金融的工具
現在不僅是經濟學帝國主義，已經可以稱為金融帝國主義，金融控制一切行為。在這樣的帝國裡，人不是目的，金融不是為了幫助人過上幸福生活，人成了工具，人的負債成了金融利用的手段。居民一輩子的財富積累被不斷衝高的資產價格牽著走，不參與就貶值，參與就承擔著崩盤時淪為負資產的可能。希望此次疫情導致的全球金融動盪之後，能引發更廣闊的反思，帶來金融系統的重構，讓人們可以詩意地棲居，而不是惶惶不可終日地活在被金融牽引的不安中。
本文作者為浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑，感謝大力支持。
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