問：光明星河天地尾盤(毛坯，備案價出售) vs 玖龍臺二期(還沒出備案價，強制裝修4500)，想入手四房，前者價格530～580，據說近期要清盤，後者預期價格610，開售時間不好說。請問該如何決斷？

答：光明價格上到五萬已透支了未來的部分空間，新盤至少三年沒有租金收益，細算資金成本會比你想象中大不少，如果一定要選，建議等一等玖龍臺吧，價格未必高開。

問：老師，已在坪山萬科緹香有一套房，想離市區中心近一點再買一套投資，請問萬科和風軒自住和投資性價比怎麼樣，謝謝！

答：抱歉，才看後臺提問，心無旁騖做觀眾去了，忘了自己也要上臺演戲。 這盤價格上看比二手有些許優勢，但長期看居家和投資角度都非最佳標的。區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在:首先離地鐵太遠，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什麼概念。

問：老師好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩定收入3w，公積金7k，現在首付有100w，羅湖老街站附近有什麼推薦嗎？或者羅湖區的合適的也行，謝謝老師。

答：羅湖目前300w總價可選擇面很廣，15年之內的樓齡、塔樓標準兩房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可； 二、考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動力更強一點的，可以“投住分離”，目前羅湖的房產大概率會跑輸大市，投資可以關注更有發展潛力的板塊。

問：老師您好。我想諮詢一下父母隨遷入戶的情況。我是2014年落戶深圳，現在名下一套深圳房產。我父母今年均55歲，母親已退休。問下我這種情況，父母能直接落戶深圳嗎？這樣的話是不是又多了一張房票？

答：父母必須在你入戶滿八年後才能隨遷，老人票是三成沒錯，但是貸款年限短，槓槓一樣低。

問：請問一下，有長沙的落戶渠道嗎？感謝

答：你好，沒注意到星球提問，不好意思。 目前我們主要做深圳這邊的業務 長沙目前還沒有涉及。

問：老師好。 北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區的。總體上，北京是不是增長潛力，比不過深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金額投資應該放在深圳。 北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場自由度和競爭意識遠超北京，未來發展誰更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。 不過有京籍的是不捨得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。

問：你好，16年購入66方大鵬璞岸，因徵信不好全款再抵押90萬，月供5600，想換龍崗小戶，今年剛入深戶，選哪合適

答：感謝付費提問，不過你沒說你的名額和資金情況... 是另外有房票麼？首貸資格？多少首付？打算買幾房？

問：十三你好，我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。 2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差，現在別人出價都在360萬左右。 3寶安沙井的棕櫚堡141的4房，因為樓層低，現在別人出價都在510左右。 4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房，現在賣1000萬，這個比較少人出價。 您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？

答：星球從來不缺多套物業持有者，但佈局合理，進退自如者太少。 以這位四套房的土豪為例，景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正確的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，儘快出掉。 棕櫚堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍佈工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問號。 短期內沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕櫚堡剛好在這個商圈之內，可以蹭蹭熱點。 還有現在傳聞甚囂塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校只是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。 萬科第五園這套，屬於資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尷尬，乏人問津很正常。 我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等於貶值的案例。 適當讓價儘快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。

問：千千，目前二個房子:1 幸福海岸，900萬，118平，如圖，戶型不好，朝北，客廳沒有陽臺，採光有問題，對著馬路有噪音。2華暉雲門，800萬，89平，正常三房戶型，有天鐵和馬路噪音。請問，選擇哪一個增值潛力大？

答：千千 幸福海岸，位置和學位更有優勢，這個戶型可以改成一個南北通的戶型出來。很多南北通戶型客廳朝北還是比朝南不通的戶型賣的好。

問：老師您好，關注十三房好長時間了，我現在有蘇州和深圳資格，手裡有170萬左右現金，有過房貸記錄已結清，目前看好蘇州吳江的太湖新城也就是蘇州灣，還有深圳龍崗中心城好似也勉強可以，可長持3到5年，請教一下： 1、從投資角度出發，這兩個地方買哪裡升值潛力大？ 2、如果您推薦蘇州或龍崗，我選的這兩個地方是否該區域最值得投資的？還有比蘇州灣或者龍崗中心城更適合我的地方嗎？ 謝謝~期待您的解答~

問：十三老師，請幫忙給個建議，我自有一套2房在丹竹頭陽基春天裡，現在想再買一套大三房或者4房，工作區域也在丹竹頭，目前看了英郡年華的大四房，550的價格，但是感覺那邊小區環境有點舊，而且感覺之後也沒潛力，這種情況你有什麼建議，我首期資金在200萬，不知道橫崗那邊會不會更好，還是平湖有潛力

答：你看到了橫崗，想到了平湖，咋就沒想到龍崗。 橫崗，平湖這些半斤八兩的區域還不如繼續在布吉待著。英郡年華確實要開始走下坡路了，而布吉3號沿線會被14號搶去風頭，慢城片區會更好。 布吉上班完全可以考慮龍崗了，大運&泛大運板塊，以及回龍鋪那幾個高贈送的學位房都可以淘淘。 另外，陽基春天裡是過去五年我見過漲幅最慢的房子，沒有之一，可以擇機換掉，全深圳漲完了才能輪到它的孤盤。

問：老師好！今年九月份才入的深戶，對於深圳的價值體系不是瞭解，總價500萬左右的預算，長持深圳，想問一下光明和沙井四萬多的盤怎麼樣？潛力和南山，寶中比如何呢？謝謝老師

答：很多人在買深圳之前，都是抱著長持和價值投資的想法，我絕對相信他們的決心，準備以至少十年為週期去等待價值的兌現。 可實際上，人的耐心是有限的，人對未來是不堅定的。 當下堅信的價值投資，一旦遭遇兩到三年的橫盤，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同時看到其他片區在輪番領漲，心情一定是複雜而不爽的，甚至考慮置換。 所以，買光明和沙井，長持一定沒問題，但你要自己先推演一遍這個過程，測試自己的心理承受能力。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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