房貸
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：
解析：
個人住房貸款作為貸款存量中佔比最大，與民生息息相關的貸款類型，在貸款利率市場化的過程中是很重要的一部分。本次頒佈的房貸新規，可以說是貸款市場利率化的重要一步。主要目的分為以下幾點：
①明確房住不炒；
②為房地產長效機制鋪路；
③差別化信貸，因城施策；
④加快基準利率退出市場。
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
解析：
1、名詞解析貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。 LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。
LPR可以在中國外匯交易中心(chinamoney)查詢。具體如下圖：
中國外匯交易中心
2、房貸一般期限都超過5年以上，所以貸款市場報價利率（LPR）一般按照5年的標準執行。2019年8月20日最新數據：
20190820貸款市場報價利率（LPR）
3、合同期限內固定不變，這裡需要注意的是不是利率不變，而是加點量不變。這類似於現有的貸款利率上浮形式，一般貸款週期內，貸款利率上浮比例不變，每年的固定日或者約定日，進行貸款基準利率的重新定價。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
解析：在實際操作中，相信大部分銀行，會與原有貸款合同中對於利率上浮的約定執行方式相同，由於要求定價週期最短1年，不排除在利率市場化過程中，不同地區，不同銀行，不同市場情況下，銀行對重定價週期的年限進行加長。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
解析：
1、首套房，利率不得低於相應期限貸款市場報價利率（類似於現在的不得低於基準利率），從制度上限制了房貸利率打折的情況。
2、二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點，也就是在貸款市場報價利率（LPR）的基礎上加0.6。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
解析：
把個人住房貸款利率加點下限設置的權限明確到了省一級別的人民銀行分支機構，僅僅只是下限啊。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
解析：
在省一級別的人民銀行分支機構明確利率加點下限後，將利率加點上限的權利下放到各銀行機構。 讓房貸利率在保持穩定的情況下，自由定價。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
解析：
轉按揭：就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
加按揭： 是指銀行為在該行申請住房貸款、正常還款1年以上、房屋已為現房的借款人提供的一種“追加”貸款的服務，加按揭貸款額度加上原貸款餘額之和，最高可達房屋評估價值的70%。這對於房價升幅大，過去按揭金額不多的房貸客戶最有吸引力。
以上兩種行為被禁止，也是為了堅持房主不炒的定位，防止投機客通過銀行資金炒作房地產。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
解析：
1、確定政策執行時間；
2、商業用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理髮店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。
3、公積金貸款政策仍然參考央行公佈的基準利率。
整體分析：
此次央行發佈新發放商業性個人住房貸款利率調整公告，更多的是為了推進利率市場化，是一次常規操作。由於房地產市場的興衰主要與限購限售政策，首套二套槓桿率有關。所以此次調整公告對房地產市場的影響微乎其微。
2019最新貸款利率
與現有銀行基準利率來比，當期的LPR是低於基準利率的，當然如果說這是降息，有點牽強。因為LPR每月一次定價。從長遠來說，隨著房地產長效機制的形成，簡政放權的深入，在堅持房主不炒的定位下，各地方可能在房地產政策與貸款槓桿上的權利繼續加大。有利於促進房地產市場迴歸正常回歸市場化。
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