2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
《安家》劇照
房地產經紀人有哪些義務？
《安家》第7集，黃老闆怒氣衝衝跑到門店找房似錦，房似錦以為是房子有問題，其實是黃老闆買了房子後，每天門口都有一坨狗屎，黃老闆因此指責房似錦欺騙消費者，必須給說法。房似錦該不該對此負責？房地產經紀人應該對客戶履行什麼樣的法律義務呢？
這一期，我們來給大家講一講二手房買賣雙方、房地產經紀人都非常關心的一個話題，那就是在我們的二手房交易過程中，作為房地產經紀人，他們到底有哪些法律上的義務？
房地產經紀人在合同法上他被定位為居間人，房地產經紀人這個類型的居間人，既有一般居間人共有的普遍義務，又有比較特殊的個性化的特殊義務，在作者看來，可以歸納為六大義務：
第一大義務，向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務。說白了，就是要替業主發佈房源，替客戶尋找合適房屋，促使業客雙方交易成功。這是經紀人完成居間工作任務最核心的工作內容，也是房地產經紀人獲取中介佣金即居間報酬的一個前提條件。
《安家》截圖
第二大義務，居間人介入的義務，這個可能理解起來就稍微抽象一點。這麼說吧，有些委託人出於保護個人隱私或者保護交易信息的需要，要求房地產經紀人做隱名居間，委託人自己不想出現在這個交易活動中，並且要求替其保密身份信息等，甚至說作為居間人還可以在交易的過程中代替接受對方給付的金錢，接受對方交付的標的物等等。這一點看似與目前房地產經紀行業管理規定有衝突，但是在合同法層面確實有這一居間人義務的規定，在房地產交易實踐中也確有這一特殊情形。
第三大義務，促成雙方成交的義務，這是房地產經紀人收取佣金的前提，只有促成合同成立（開單），才有這個資格去收取佣金，獲得居間報酬。
《安家》截圖
第四大義務，合理審查的義務。房地產經紀人在從事房地產中介這個活動中，尤其是在目前限購限貸背景下，顯得非常重要。一般來說房地產中介公司作為專業服務機構，要在兩個方面進行合理的審查，第一就是交易房屋的物理狀況，包括它的面積、樓齡、樓層、坐落以及周邊環境等，另外一個是房地產權利情況，包括產權情況、抵押、查封情況等。只有盡到合理審查的義務，才能夠幫助委託人避免交易風險、順利完成交易。
第五大義務，如實報告的義務。經紀人不僅要如實的報告訂約的機會，同時，還要對於訂立合同有影響的信息，例如對方當事人的徵信狀況、交易標的房屋的瑕疵尤其是重大瑕疵等，都要進行如實報告。
第六大義務，守法義務。這其實是一個兜底的說法，也就是說不僅是前面的幾項義務，居間人在居間活動中還應當遵守法律、法規、政策以及管理機關與行業協會的相關規定，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動。
《安家》截圖
還有增值服務？！
《安家》中，徐姑姑真是好口才,黃老闆門前的一堆狗屎居然說成是增值服務。不過，大家是否知道，在現實生活中，房地產經紀機構的增值服務已經涉及到了房產投資諮詢、房屋短租、託管服務、財產保險等領域。（第七集完）
《安家》劇照
合租要注意哪些問題？
《安家》第8集，房似錦找徐姑姑商量合租細節，徐姑姑全都答應，合租條約中房似錦提出徐姑姑要是帶女人回來，必須提前三小時通知自己......
劇中情節自然由導演作出安排，那麼在現實生活中，合租房屋的朋友們是什麼樣的際遇呢？在合租的房子裡,你的室友是怎樣的一種存在?果真面臨合租，又需要注意哪些法律問題呢？今天，張律師分兩個部分談談這個話題。
《安家》截圖
第一個話題，與普通的房屋租賃合同相比，這個合租的協議有哪些需要格外注意的問題呢 ？
Part1:需要確定聯繫人。一般情況下，合租的房屋，確定其中一人負責與房東之間的聯繫，既方便協調承租人之間的關係，又能夠高效對接房東。
Part2:應該明確不得擅自分租。任何一方擅自再繼續分租的情況下，都會影響到另外一方的利益，所以這是一個合租協議的基本準則。
Part3:要明確租金以及相關費用的分擔原則。
Part4:明確合租人之間對環境衛生的維護、對公共空間的使用、朋友親屬來訪時的注意事項。
Part5:涉及費用分攤的事項，要明確水電氣的合理使用、節約使用。
Part6:承租人和原房東第一手租賃關係終止的時候，合租協議應自動終止履行，不因為和房東之間的租賃合同關係的解除而導致產生違約責任的追究。
《安家》截圖
第二個話題，我們再談一下合租的過程中的一些熱點、焦點、疑點、難點、癢點甚至痛點。
一是關於異性合租。一般情況下，我們建議最好是選擇同性合租，如果必須是選擇異性合租，尤其是對女孩子而言，應該首先注意的是人身安全。另外就是要相互尊重，不僅不要干涉對方的隱私，還尤其要注意給對方創造一個合理的空間。如果說還有的話，那就是為日久生情做足夠的思想準備。
二是要合租不要群租。什麼是群租呢，我們從北京市住建委的一個規定裡邊，大致能夠分得清群租和合租的概念。根據這個規定，如果每個房間居住人數超過兩人，出租房屋人均居住面積低於5平方，就不是合租、就叫群租了。無論是根據住建部《商品房屋租賃管理辦法》，還是全國不少地方人民政府出臺的具體規定，群租是違法的，而合租，則是受法律保護的。
《安家》截圖
三是與二房東之間合租需要做好風控。並不是所有的二房東都不可信賴，也不是所有的二房東都絕對值得信賴，在與二房東合租之前要查明二房東和第一手房東之間籤的租賃合同，防止二房東利用信息等方面的優勢騙取租金、押金等。
四是未經房東准許不要合租。沒有經過房東同意的情況下擅自將房屋分租，是典型的違約行為，要承擔違約責任。要做到合法的合租，一是在第一手租賃合同上有明確的約定，二是將合租這個行為告知房東，如果得到房東的明示許可或者默認，則無後顧之憂。
《安家》截圖
你期待合租豔遇嗎？！
《安家》的劇情中，徐姑姑與房似錦合租，果真日久生情，關於後面的故事，劇透社消息說：徐姑姑求婚房似錦，房似錦果斷答應。劇中男主女主有如此好的際遇，現實中的你，也會有這樣的豔遇嗎？或許，在你的合租過程中即將發生的故事，同樣值得期待！（第八集完）
《安家》劇照
中介的合理審查義務的具體內容
都有哪些？
《安家》第9集，於先生買到的房子是查封房，就找阿拉丁中介要個說法，阿拉丁中介店長說：收一個點（1%）的佣金，是不負責做產調的。
按照法律規定，在我們的現實生活中，果真是這樣的嗎——房地產中介公司佣金收的低就可以不做房屋產權情況的調查嗎？
《安家》截圖
在第7期的時候，我們就講過房地產經紀人有六大義務，其中第4項義務，就叫做合理審查的義務。所謂合理審查的義務，它具體到房地產中介的業務中就叫“產調”，如查詢房屋存在共有人、房屋存在抵押、查封、房屋未繳納土地出讓金、戶口占用房屋存在違建等情況。
《合同法》第424條、第425條雖然沒有明文規定房地產經紀人“合理審查的義務”， 但是，無論是根據立法精神還是司法實踐，《合同法》條款中規定的“如實報告”一詞，既包括將已知信息如實報告給客戶，又包含括應該盡到合理的審查義務，並把查詢結果全面、準確地報告給客戶。
因為，房地產交易中的客戶，委託的目的就在於安全地進行交易，而中介公司已經瞭解的、以及通過查詢才能夠了解的信息，都是與進行房地產安全交易息息相關的，客戶支付佣金進行委託，換取的服務內容：不僅是經紀人要提供交易的信息，還包括安全交易的信息。
否則，就違背了合同法的公平原則和誠實信用原則。
《安家》截圖
這一點，我們從房屋交易監管中心與中介協會關於“產調”的規定也可見一斑：以廣州市的為例，房地產交易監督管理部門最近兩年發佈的有關房地產中介行業投訴的數據分析，其中隱瞞房屋信息（包括未盡核查義務）的投訴
居高不下。廣州市房地產中介協會2017年投訴數據顯示，隱瞞房屋信息（包括未盡核查義務）的投訴量排名第3，到了2018年，投訴數據分析顯示：未核查或隱瞞交易房屋真實情況（如:樓齡、建築結構、共有情況、土地出讓金、戶口占用、房屋存在抵押、查封、凶宅、房屋存在違建）這一項，投訴量升至第1。
而根據《廣州市房屋交易監督管理辦法》第四十八條，違反這一規定的後果是：對房地產中介服務機構處1萬元以上5萬元以下罰款;對房地產經紀人處1萬元以上3萬元以下罰款。
《安家》截圖
這還只是行政責任，房地產經紀人在二手房居間活動中，產權調查工作 不到位，一旦交易的標的房屋有瑕疵，尤其是出現重大瑕疵（凶宅、查封房等），必定給客戶造成損失。這種情況下，房地產中介公司不僅無權收取佣金（已經收取的當然還要退還），並且還要和房屋出賣方承擔連帶責任，對客戶的損失進行賠償。懈怠履行“產調”的後果必然是——退了佣金又賠償。
《安家》截圖
野雞中介跑路？！
可見，“產調”是房地產中介公司的一個最基本的義務，無論你收取多少的佣金，這個基本的義務都不能免除的。不少中介公司經營失敗並非因為業務不足，而是其缺乏風險管理意識或風險管理措施不當（包括懈怠“產調”以及“產調”不準確）等原因，著實應該引起房地產中介投資人和管理者的重視。
阿拉丁中介店長的說法顯然是不靠譜的，這就難怪被人說成是“野雞中介”，難怪後來出現這家“野雞中介”跑路的劇情。（第九集完）
應該說：劇情精彩，生活更精彩！
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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