近日，我接到後臺一位網友的買房諮詢：我們目前只有230萬的預算，但是想買科利華或者鍾英中學的學區房，看價格好像只能買到一個三四十平的單間，想問一下，這種情況下，應該怎麼選？
如果仔細看這個問題的話，其實可以看成是兩個問題：
1、買學區房，科利華和鍾英，選哪個？
2.預算不足的情況下，小面積的單室套學區房能不能買？
那麼今天，我就針對這位網友的提問，分析一下兩所學校的區別和購買學區房的注意事項。
同為各區的公辦第一，到底誰更強？
眾所周知，鍾英中學在位於秦淮區的新街口商圈地帶，目前是秦淮的公辦第一，區域內還有秦外和鄭外兩所比較好的民辦中學。
我們判斷一所公辦初中好不好，一般會關注兩點：一、生源、二、師資。其中生源是影響學校成績很重要的一點。像樹人、29中這類學校，都是靠著優質的小學生源，使得初中學校實力非常強。
鍾英中學的生源主要來自三所學校：一、遊府西街小學、二、火瓦巷小學、三、慧園街小學。其中，遊小是秦淮老名小，前幾年，學校也熱衷靠南外，每年南外錄取的人數都還可以。但是從去年開始，學校考南外的人數驟減，推測可能是對應的初中鍾英實力變強，很多家長也不願冒風險考民辦；其次，即便是考民辦，越來越多的家長可能會傾向於考本區的秦外或者鄭外，一樣是南京數一數二的民辦初中，但可以憑藉同區內的就讀優勢，被錄取秦外等民辦校的概率要大一些。
據悉，僅遊小，每年進入秦外，鄭外的人數非常可觀，可以達到60人以上。另外兩所學校則相對普通，如果硬要比較的話，目前，火瓦巷要更好一點。所以總得來說，生源方面，鍾英目前比不上鼓樓的名牌初中，每年可以算是有三分之一多的優質生源。
師資上，教師130餘人，其中碩士以上學歷佔約85%，各級優秀青年教師62人，中學高級教師15人，南京市學科帶頭人2名，江蘇省特級教師1人。
除了不多的師資團隊，學校在教學管理上也比較嚴格，初三會有晚自習，初一、初二除了學業之外，還有比較豐富的課外活動，學校常年聘請外籍教師授課，專注提高學生的口語能力。總之，教學上稱得上認真、負責。
最後，反映到成績上，鍾英的成績雖然比不上樹人、29中，但是憑藉著自身實力強勁，每年的均分都比較穩定，去年略有下滑，但是從去年的中考排名看，各所學校的均分均有不同程度的下滑。
歷年成績：
1
曾連續七年(2001-2007)獲得白下區中考第一名；
2
2013年學校奪得南京市中考公辦校第一的桂冠；
3
2015年鍾英中學公辦均分秦淮區第一，高於公辦第二的一中25分之多，高於文樞中學、南航附中近100分，高於18中近200分；
4
2017年中考均分577分，超市均分67分，660分以上5人，650分以上22人，600分以上244人，穩居秦淮區公辦初中第一，均分位列南京公辦初中第四名。附中達線率1.9%，四星高中達線率65.95%；
5
2018年學校總均分583分，超市均分66分，高分數人數持續凸顯，660分以上24人，650分以上51人；
6
參考人數497人，總均分近570，區公辦第一，最高分為671分，中考狀元。630分以上約60人，，四星高中達線72%。
鍾英的的高分段人數雖然不多，，但是四星高中達線率卻很不錯，也間接說明了優質生源不算特別多，但是大多數學生卻可以經過三年的學習，可以考到一個不錯的高中。
再來說說科利華，科利華中學是玄武區常年的公辦第一，學校原先比較小，後來經過在原址上翻新重建後，新的學校現在又大又氣派。玄武區的小學生畢業一般要麼買科利華學區房，要麼考玄武外國語，也是該區很好的民辦學校。
學校生源方面，科利華中學對應的小學有中央路小學和科利華小學，目前在南京看，算是排在二三十名左右的小學，比遊小差一些，比火瓦巷略好一點。
師資方面，專職教師129人。其中教授級高級教師1人，高級教師40人，中級教師55人，本科比例達93%以上，碩士學位19人，市、區學科帶頭人及市、區優秀青年教師39人。
學校之前實行的分班管理，大致會分成優錄班、學區班和平行班。不過現在嚴禁“分班制”，不清楚現在是否還是分班教學。據家長反映，學校課業任務不算重，學生可以報一些興趣班，培養其他方面的技能。
成績上：前幾年，科利華的成績一直很好， 這主要受到政策的影響：2014年以前，公辦校可以擇優，民辦優錄少。當時各區都有突出的公辦初中，四大高中錄取人數幾十上百計。所以，科利華也搭乘了一班“好列車”，中考成績也是十分亮眼。
2010年，考入中考南京老牌名校(南京外國語學校，南師附中，金陵中學，南京一中，中華中學)錄取比率超45%；
2011年考入金陵中學人數約佔全校21%；
2012年，畢業生450人，中考700分以上人數約20人，110人達金中線，220人13中線；
2013年，最高分705分，113人達金中線；
2015年，總分582.5（區公辦第一），650分以上80人，610分以上310人；
2015年後，畫風突轉，中考政策大變動，公辦初中逐步控制擇校和優錄，民辦自主招生比例逐步增加直到演變成現在的全民擇校潮。
之後，科利華成績開始出現下滑趨勢：
2016年，總均分為572.4；2017年總均分為571.6；2018年總均分為577.6；2019年，玄武區公辦校第一，660+2人
推測從自2018年開始的畢業生，應該基本都以學區生為主。所以近兩年的成績和其他幾所名校相比，不算出彩。
結論：通過對兩所學校的生源、師資和成績方面的分析，可以看出，鍾英的實力略強於科利華，多年來，成績一直很穩定。而科利華受到政策的影響，在取消大範圍優錄之後，成績出現了一定的下滑。
但是風水輪流轉，現在中考政策又再次傾向於公辦初中，想必科利華19年之後的生源應該會變好，成績也可能會有所上升。
出於性價比，單室學區房能不能買？
兩所學校都位於主城區，學區內大多都是老小區，其中包括很多總價低的單室套。
我在二手房網站搜索學校的單室學區房，發現單室套的在售房源還不少，總價大多在250萬以內。
而小兩室的總價則相對要貴不少。
那這樣的單室套成交如何呢？
我隨後在一小區的成交數據，該小區是我之前實探過的王府園，小區是剛經過改造後的老小區，主要優勢是總價低的鐘英學區房，小區樓棟數很多，體量比較大，一、二、三室的戶型都有。
我查看了小區的成交記錄，整個1月份基本都是二室或者三室的成交，直到12月才看到一套單室套成交。小區兩個月共計成交18套，其中只有1套為單室。
隨後，我查看了另一個小區，城開國際，其實它不算小區，準確的說是一幢高層，在售的房源幾乎都是單室套，目前也是鍾英學區。
因為是電梯房，環境好於老小區，所以即使是單室套，總價也不低。但成交上就很少了，基本上維持在1個月1-2套，學區房淡季時，乾脆就沒有成交。
隨後，我諮詢了相關中介，詢問客戶是否願意接受這種單室戶型的房子。
中介表示學區房其實算剛需，自然是價格越低越好。有不少客戶本身預算確實有限，但是為了小孩上學，只能夠得著單室價格或者小兩室的房子不太好的情況下，還是會有不少人選擇單室套，只要能落戶，可以上學就行。買到的單室套出租出去，再另外租一個稍微好一點房子住。
其實，之所以學區房中有不少單室套成交，很大程度上得益於南京對落戶沒有面積要求只，要房子證件齊全就行。
隨後，我查詢了其他城市關於學區房落戶的要求，也基本對面積沒有落戶限制。但是在北京，曾經有業主把四合院的過道改建為10平米“零居室”，標價150萬出售。
後來被報道後，官方回應：“過道學區房”不能作為入學資格條件。並同時出具新的規定：
1.住宅平房因新建、翻改建或同一權利人分割合併等情形申請不動產登記的，除其他規定材料外，還應提交經房管部門審核的房產測繪成果。
2.申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委託機構應在受理階段進行實地核驗，並將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務平臺房源核驗表單中進行標註，不動產登記部門依據系統中標註信息，在不動產權證附記欄中予以記載。
類似這種特別小面積的單室學區房在未來不僅面臨著學區“失效”的風險，在南京，我們對於學區房還有一項規定：要滿足實際居住的條件。
隨後，我致電了秦淮區教育局：詢問購買小面積單室學區房是否會影響到入學？
工作人員表示：根據現有的政策規定：符合入學的條件是要求戶籍、實際常住地和產權證三者合一。她提議我可以去區教育網查看最新的一則關於小學畢業生入學報名的要求，並建議我最好能實際居住。
每年目前南京的初中報名階段並沒有完全像小學那樣實行家訪，核實居住地，但是隨著各所名校面臨生源爆滿的窘境，不排除以後會要求核實家庭居所。
最後，結合這位網友的提問，總結一下：在買學區房時，儘量選擇小兩室，最好是正規的兩室，而非後來自行隔斷的那種。這類房子後期也好脫手轉賣；如果迫於資金的壓力，只能選擇低總價的單室套，那一定要和中介、房東核實清楚，是否能確保入學，必要時雙方書面簽字約定。
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