豫滿中華

你好，我用簡單直接的方式告訴你原因。

首先繳納營業稅（增值稅）的交易肯定是有個稅的，房產證不滿兩年的交易增值稅和個稅都有，滿五年唯一住房出售才能免個稅。

但是個稅有兩個計稅公式：

1.過稅總價的全額×1%

2.過稅總價與上手價的差額×20%

兩種計稅方式，辦理繳稅時稅務局默認按稅金低的方式計稅。

很多城市二手房交易時的過稅總價≠成交價，比如雙方實際成交價100萬，網籤或者審稅的價格是70萬。賣方之前購買該房產辦理過戶時的過稅總價稱為上手價。

例如：房子的實際成交價100萬，過稅價80萬，賣方上手價70萬，按照兩種方式計稅結果：

1. 80萬×1%＝8000

2. （80萬-70萬）×20%=20000

因為有90%以上的交易中，都想上面舉例的一樣，按全額1%計算的稅金最少，所以大多數交易都是按1%計稅，大家就都認為個稅是按照1%繳納的，但是在這套房產買入和再賣出的時間間隔比較短，或者地方稅務局的過稅指導價長期沒有調整時，按照差額20%計算可能會比全額1%得到的數值更低。

比如舉例的這套房子，如果業主買了才一年多，他買入的上手價是70萬，現在賣的時候也按照70萬過稅，那差額就是0，按照 0×20%＝0，那差額20%得到的稅金最小，就不按1%算了，而且數值為0，可以不用交個稅了。（如果差價大於0，但是差距很小，可以加入買入時繳納的契稅繼續扣減）

你遇到的就是業主買入和賣出的時間間隔較短（不滿兩年），所以交了營業稅（現在叫增值稅），但是現在的過稅總價和上手價沒有多大變化，按照差額的20%計算的。

我長期在房產交易一線工作，經驗豐富，能制定針對性的專業方案，希望我的回答能幫助你。

會賣房子的我

哈哈，剛買了一套二手房。當我們雙方把手續遞進去之後，電腦自動打印出雙方各自該交的稅費。154平，我交了一萬八千多，賣家交了一萬二千多，因為他有個二套。據說現在電腦已經把每個片區，每個樓盤都上了電腦，評估什麼的，直接就打印出來了。

滄海一笑162510101

你碰上一個不稱職的中介了，他沒有清楚的告訴你所有稅費的多少，以及誰承擔多少，我買賣過多次二手房，一般情況中介都會說清楚多少稅費和中介費，一般都是全部由買房人承擔的，當然，買房人並沒有吃虧一說，如果個稅和賣房人應該出的中介費等由賣房人出，他賣房價格肯定是要加上去的，你買房人還是要出這麼多錢。

所以，你還碰上房東出營業稅的，這已經很反常了，我賣房子都只說到手多少錢，從不出任何一分錢的。

清逸231799974

買的這套二手房有增值稅(以前叫營業稅)，說明這套房買的時間還沒有兩年，沒有滿兩年時間的房，在產權交易的時候才交納增值稅，而沒有個人所得稅，這個該怎麼解釋呢？

三個月前在不動產登記中心的工作大廳裡看到一位女士和經紀人大吵，說賣家沒有交個人所得稅，這應該交的個稅的錢被經紀人“吃”了，搞得經紀人也很無奈，這位女士也很不高興。

交納個人所得稅有兩種計稅方法，一種是全額個稅，一種是差額個稅，我們分別來看看這兩種計稅方法(我是重慶的，以重慶的個稅繳納為例)。

全額個人所得稅

全額個稅的稅率是1%。

全額個人所得稅的計算比較簡單。就是你在產權交易的時候，不動產登記中心對你購買的這套房，事先要進行核價，核定價格後的1%，就是你交納個稅的金額。

比如說，不動產權登記中心給你這套房核定的價格是50萬，那你交納的個人所得稅就是5000元。

差額個人所得稅

差額個人所得稅的稅率是20%。

差額個人所得稅比全額個人所得稅的計算要複雜一些。也就是你以前購買這套房的成本和現在出售這套房有一個價格差異，這個價差後的20%，就是你要交納的差額個人所得稅。

比如你以前購買的這套房價格是50萬，交納了0.5萬的契稅，公共維修基金0.5萬元，然後再裝修花了9萬元，這套房的成本是60萬元。

而你現在賣的這套房，不動產登記中心核定的價格是60萬，那買的價格成本和現在賣的價格中間就沒有差價，這就沒有個人所得稅了。

有時候你買房的成本加上後續所花去的錢，比如裝修，維修保養等的費用，可能高於不動產權登記中心核定的價格，這種情況也不用交納個人所得稅。

選擇差額個人所得稅的前提條件是，你的購房所花的成本，必須要有發票，也就是說，你買的這套房，花了多少錢要有依據。特別是有些裝修房，你的裝修材料，人工費等，都要有發票。

這裡要注意的是，所有的和房有關的，商家開定的收據是不作為你購房的成本，必須是發票。

總結一下

在計算個人所得稅的時候，有兩種計稅方法，哪種計算方法對你有利，你就選擇哪種方法計算。

一般的相鄰兩年的房，價格差距不是很大，就可以選擇差額個人所得稅；如果房子的時間比較長，房價的價格相差比較多，你就要選擇全額個人所得稅。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；有什麼問題也可以私信，我看到後就會回答你；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

您好！請您不用擔心，“沒有交個稅”這個情況也是存在，因為個稅在部分條件下是可以規避的。

根據您的描述，房產過戶時賣方繳納了營業稅（也就是現在所說的增值稅），可以說明房子是沒有符合“滿二”要求。而通常房子只有在“滿五唯一”的情況下才能不交個稅，為什麼賣方沒有繳納呢，這需要先從個稅的繳納標準來說。

第一，個稅的繳納標準

1、如果賣方能在地稅系統中查到房屋原值，或能提供房屋原值等費用，個人所得稅計算方法為：

舉例：如果賣方出賣不滿是 " 滿五唯一：的房子，計稅價格（也就是售賣價格、或者是申報給稅務局的價格）為 100 萬，原值、原契稅以及相關稅費合計 70 萬元。那麼，賣方需要繳納的個人所得稅為：（100-70）× 20%=6 萬元。

2、如果賣方不能在地稅系統中查到房屋原值，或不能提供房屋原值等費用，個人所得稅計算方法為：

舉例：賣家不滿五或不唯一的住房出售價為 100 萬售。買家承擔稅費，全額的 1%。那麼，賣方需要繳納的個人所得稅為：100 × 1%=1 萬元。

第二，解決方法

根據以上信息，只要“計稅價格－房屋原值－原契稅－本次交易所繳納稅等合理費用”為0，就可以避免稅費了。

據瞭解，目前中介的普遍做法是在買賣合同中，將房屋售價做到房屋原值，房屋原值和實際售價的差值作為裝修和家電費用，寫進合同中。

例如：實際商議的成交價格為100萬元，其中房屋原值為70萬元，在草擬買賣合同的過程中，房屋售價（即未來稅務申報價格）為70萬元，而30萬元作為裝修和家電費用，這樣就可以免除一定的個稅。

最後再補充一下，如何判定房屋是否滿5年：

• 對於按市場價格購買的住房，主要根據《房屋產權證》和《契稅完稅證》的日期，哪個在前面，按哪個開始計算；

  
  

• 對於按房改政策購買的住房，主要根據《房屋產權證》、《公有住房購買契約》和付款收據上的日期，哪個在前面，按哪個開始計算；
  

• 對於繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間為原產權人購房時間，但（計稅價*20%）的個稅必須繳納。
  

• 對於非直系親屬贈予取得的住房，購房時間為受贈時間開始算，同樣（計稅價*20%）的個稅必須繳納。
  

希望回答對題主有幫助。

一紙家書

昨天買了一套二手房。在過戶的時候，房東為什麼只交了營業稅，沒有交個稅？

和稅費徵收的計算方法有關。並不是所有不滿五唯一的房產都需要繳納個人所得稅的。

故按照題主說法，房產未滿2年，增值稅及附加是必交的，即網籤價*5.3%

重點來了，既然不滿2年，為什麼沒有上繳個稅呢？

先說個稅的優惠方式：滿五唯一免徵，否則按差額徵收個稅

則差額

結論，由於差額是負值，則計算出來的個稅也是負值，個稅不再徵收。

小崔聊房

首付，過戶費。中介費，結交房子的清單。都要一清二楚白紙黑字。

用戶1802995740360

這個房子有個稅的話，要看在哪個地區，每個地方回規則不一樣

嶽學仕

這個問題有兩個用詞錯誤，1房東，租房是房東，買賣應該稱之為業主，2營業稅，現在營改增了，應該是增值稅。

不需要交個稅，需要交增值稅，有幾種情況：

1房子是豪宅（非普通住宅），滿五年唯一

如果是房子是非普通住宅，滿5年是差額交增值稅，免個稅

2提供發票，差額交個稅，兩次交易價格一樣。

個稅有一個據實徵收的方法，就是提供上次買入的發票，差額徵收20%的個稅。

如果賣出的價格與買入的價格發票一樣，那麼個稅就差額是零，故而不用交了

但是增值稅，如果不滿2年，或者雖然滿2年，但是屬於非普通住宅，那就依然需要交。

南方房產

如果二手房產證滿了5年而且是自己的唯一一套住房。就沒有個稅。

關鍵字: 二手房 營業稅 只交