《安家》中江奶奶在絕望中留下遺囑，將自己的那份房產捐贈國家,兩個外甥知道以後，認為是房似錦慫恿江奶奶這麼做的，於是，氣急敗壞地來到安家靜怡門店找房似錦算賬，房似錦生氣地對他們說：“我現在明確告訴你們，有了這份遺囑，從法律上講，你們這套房子，永遠也賣不出去了。”
這套房子真的是永遠也賣不出去了嗎？
一、關於共有，是共同共有還是按份共有？
共有，是指兩個以上的人對同一物享有所有權。根據《物權法》第93條、第94條和第95條，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。其中，按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權，共同共有是不確定份額的共有，各個共有人的份額是一種潛在的份額，共同共有的類型包括夫妻共同共有、家庭共同共有等。
特別提一下，關於繼承的共有情況，根據時間節點進行劃分，在“繼承開始以後，財產分割以前的”，兩個以上繼承人對遺產享有的是共同共有，而在“遺產分割以後”，按照法律規定的原則確定各自的份額或者按照遺囑確定各自的份額，此時的共有就變成了按份共有。
劇中，江奶奶提到，江奶奶姐妹三人，鄺安邦、祝興國是繼承江奶奶兩個姐姐的那份房產，並且已經將房本更換到江奶奶、鄺安邦和祝興國的名下，可以看出，江奶奶、鄺安邦和祝興國已經辦理完畢繼承手續，對老洋房的共有屬於按份共有，而且這從後續江奶奶把自己的那份房產捐贈給國家也可以得到印證（如果江奶奶與鄺安邦、祝興國是共同共有，江奶奶的份額只是潛在的份額，並不能確定江奶奶具體的 份額，公證處是不能辦理遺囑公證的，江奶奶也就無法將自己的那份房產捐贈國家）。
因此，江奶奶、鄺安邦和祝興國對老洋房的共有屬於按份共有，當然，江奶奶將自己的那份房產捐贈國家以後，國家、鄺安邦、祝興國對老洋房的共有也是按份共有，這個性質是不會發生變化的。
另外需要說明的是，共同共有是基於一定的共有關係而存在的，如夫妻關係，因此，共同共有並不是一成不變的，一旦共有關係破裂如離婚，共同共有就必然走向了按份共有。
二、關於各自的份額
劇中，江奶奶姐妹三人，鄺安邦、祝興國是繼承江奶奶兩個姐姐的那份房產，在商量賣房的過程中，鄺安邦提到了老洋房賣了以後，怎麼分錢的問題，也就是說對於各自的份額具體是多少，三方其實並沒有明確約定。
根據《繼承法》第13條，同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。《物權法》第104條，按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
因此，江奶奶、鄺安邦、祝興國各自的份額應當是各佔1/3，江奶奶將自己那份房產捐贈給國家以後，各自的份額也不會發生變化，國家、鄺安邦、祝興國各佔1/3。
三、關於國家所有
根據《物權法》第45條法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
根據《地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第59條和第61條，縣級以上的地方各級人民政府，鄉、民族鄉、鎮的人民政府均有職權保護社會主義的全民所有的財產和勞動群眾集體所有的財產，保護公民私人所有的合法財產，維護社會秩序，保障公民的人身權利、民主權利和其他權利；
根據《民法總則》第99條，有獨立經費的機關和承擔行政職能的法定機構從成立之日起，具有機關法人資格，可以從事為履行職能所需要的民事活動。
從上述法律規定可以看出，國家所有的財產由相應的機關代表國家行使所有權，各級人民政府都屬於機關法人，雖然，各級人民政府代表國家行使職權時，並不以法人的身份出現，它與有關社會組織或自然人之間是領導與被領導或者監督與被監督的關係，但是，各級人民政府在因行使職權的需要而從事民事活動時，如購置辦公用品、租用房屋或交通工具等，便是以法人的資格進行活動的，這時它與其他當事人是處於平等的法律地位。
同時，根據《物權法》第66條私人合法的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。
因此，雖然鄺安邦、祝興國無權繼承江奶奶的那份房產，但是，鄺安邦、祝興國合法繼承的房產是受法律保護的。在三方按份共有老洋房方面，國家與鄺安邦、祝興國都是處於平等的法律地位，都平等的受法律保護。
四、關於鄺安邦、祝興國如何實現房產變現
（一）轉讓份額
由於國家與鄺安邦、祝興國對老洋房的共有是按份共有，如果鄺安邦、祝興國能夠找到願意購買他們那份房產的買受人，鄺安邦、祝興國是可以通過轉讓他們的份額來實現變現，當然，由於國家也是老洋房的按份共有人之一，國家在同等條件下享有優先購買權。鄺安邦、祝興國在向買受人轉讓份額之前，應當向代表國家行使所有權的機關發出轉讓通知（包括轉讓的條件、優先購買權的行使期間等），如在一定期限內代表國家行使所有權的機關不行使優先購買權，那麼鄺安邦、祝興國就有權利轉讓其自己的那份房產。
另外，需要指出的是，法律允許不需要徵得其他共有人的同意，按份共有人就可以轉讓自己的份額，那麼舉重以明輕，江奶奶其實不需要徵得鄺安邦、祝興國的同意，就可以通過抵押自己的那份房產來獲得資金。
（二）變價分割
如國家、鄺安邦與祝興國都不願意取得老洋房，可以共同將老洋房予以出售，各自按照各自的份額取得老洋房的價款。
（三）作價補償
如國家、鄺安邦與祝興國中有一人或兩人願意取得老洋房的所有權，可以把老洋房作價，除其應得部分外，按份額補償其他共有人，從而取得全部老洋房的所有權。
如果代表國家行使所有權的機關不同意上述方式，鄺安邦、祝興國可以去法院起訴，要求通過拍賣、變賣的方式分割老洋房。其實，共有物分割糾紛也是非常常見的一類糾紛，當時江奶奶也可以採取訴訟的方式來維護自己的合法權益。
後記：
其實，江奶奶需要一名律師，如果有律師的協助，江奶奶就不會那麼悽慘。律師也不必非得打官司才能幫助江奶奶，律師只要跟鄺安邦、祝興國談幾次話，闡明利弊，鄺安邦、祝興國就乖乖地在房屋買賣合同上簽字了。但遺憾的是，大部分人只有在打官司的時候才想起律師。
【相關法律學習】
《中華人民共和國繼承法》
第十三條 同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。
對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。
對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。
有扶養能力和有扶養條件的繼承人，不盡扶養義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。
繼承人協商同意的，也可以不均等。
《中華人民共和國物權法》
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）
第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；
（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短於通知送達之日起十五日的，為十五日；
（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；
（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。
第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；
（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。
第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十四條 兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。
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本文作者：位夢，北京盈科(天津）律師事務所律師
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