近期，聽到最多的就是寶雞房子降價了，多家樓盤降價幅度較大，甚至個別引發維權事件，房鬧已經不是一次兩次，全國性的比比皆是。房價降了找開發商鬧一鬧，漲價的時候卻在心裡偷笑。
有人說，寶雞房價是被恆大、碧桂園、新城控股、藍光等外地上市房企炒作起來的。也有人說，寶雞房價降價也是年底上市房企快速回籠資金的一項措施。在某盤降價維權的時候，一方面維權業主在拉橫幅，另一方面開發商的售樓部高朋滿座，賣的不亦樂乎，降價維權為某盤作了一次極好的宣傳。
▲數據來源：截止12月20日寶雞不動產登記簽約排行
寶雞藍光雍錦半島精裝改毛坯賣、富力灣精裝改毛坯賣、恆大御景灣精裝修、碧桂園鳳凰城精裝等樓盤比原有價格都優惠不少。那麼，真實的寶雞樓市情況又是什麼，寶雞樓市的“冬至”是否已到？
No.1 人口分析
我們從寶雞常住人口來看，寶雞市統計局公佈的2018年寶雞市年末全市常住人口377.10萬人，城鎮人口比重為53.17%，即城鎮人口為200.5萬人。全市人口與2017年的378.1萬人相比減少了1萬人，同比下降0.26%。說明寶雞的人少了。
▲數據來源：寶雞市統計局2014-2018年末常住人口及城鎮人口比重
▲數據來源：寶雞市統計局2018年城鎮居民人均可支配收入構成
No.2 存量房
我們從寶雞市不動產登記數據來看，僅寶雞市市區截至2019年12月20日來看，目前可售套數為40601套，住宅套數33441套，還有大量的房子未銷售。因不動產登記數據與市場真實數據有時間和其他因素影響，不能作為最終的數據使用，在此僅為說明。而寶雞全市準備建設和正在建設的樓盤也在100家左右，縣區住宅存量和房價也是異軍突起，住宅可售房源較多，市場基本充足，寶雞房價短期內不會狂跌或狂漲，不必恐慌。
▲數據來源：寶雞市不動產登記可售期房統計
據寶雞市房地產行業人士介紹，因2017年之前，外部上市房企在寶雞存量房和在建樓盤較少的時候殺入寶雞房地產市場，經過三年的掃蕩、炒作，寶雞房價逐步上漲，已經取得了階段性成果。個別上市房企已經不再拿地，新的項目開發完之後將繼續觀望。在目前某些房企降價的因素影響下，寶雞樓市前途不明，目前寶雞本土開發商已經逐漸的在放緩開發節奏，靜待市場走向。
No.3 宏觀政策
從國家宏觀來看，預計2020年寶雞樓市可能在目前價位的波動不大，總體平穩。
從寶雞經濟來看，寶雞的經濟增長速度下滑，寶雞市經濟發展增速後勁不足，居民收入和可支配收入增長過慢，導致部分居民對寶雞樓市的預期發生轉變。受內部結構調整和外部貿易摩擦的影響，全國的經濟增長都在不斷趨緩，大家對樓市的短期信心也隨之減弱，短期的主流房價預期由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。
從市場基本面看，寶雞還有大量的存量房和棚改項目，寶雞樓市的市場信心的迴歸進而房價的回暖，都需要以成交量的持續回升為基礎，這在短期內難以實現，畢竟寶雞就這麼多點人。
從資金面看，國家對房地產開發信貸的管控仍將延續，資金面不支持短期房價回升。受房地產開發信貸管控和年底銀行停止放貸的影響，房地產企業資金普遍較為緊張，部分房企銷售打折力度加大。降價銷售才能快速回籠資金，應對後期的不確定性市場。
從政策面看，國家房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放鬆，但寶雞市場暫時不會受到調控政策影響，在剛結束不久的2019年中央經濟工作會議中再次提及“房住不炒”，明確了政策底線。而且要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
No.4 居民收入
最後，從寶雞市統計局數據顯示，寶雞全市人員的平均工資來看，2018年寶雞市非私營單位在崗職工年平均工資62261元。而2018年寶雞市全市居民人均可支配收入21185元。其中，城鎮居民人均可支配收入31802元；農村居民人均可支配收入11936元。
我們就為寶雞在崗職工算個賬（算是寶雞中等收入的一部分人）：
月工資：62261元（年平均工資）/12（月）=5188元
可支配資金：5188元-1500元（原有房貸及其他開支）-1500元（月生活開支）=2188元。
按照目前寶雞熱銷樓盤均價5500元/平方米計算，買一套110平米的大兩室或小三室房子，總房價在60.5萬，首付30%即為18.1萬元，按照20年貸款計算，每月需要支出貸款2760元。
從上述計算，大家可以明白，寶雞房價和寶雞人民的收支比例情況。再說，經過前兩年的寶雞房價上漲，寶雞人能買的早都買了，買不起的因為房價上漲一直買不起，那麼誰都在買寶雞的房子？
一是寶雞市區及周邊縣區的剛需；
二是寶雞市區及周邊縣區的已有二套房或三套房等等的投資者；
三是天水、蘭州等周邊城市的投資者；
四是其他購房者。
寶雞樓市目前最主要的買房人群就是這些，加之，寶雞目前的發展情況，大量的人員外流，年輕人不斷在外出打工，還有目前西安經濟發展的虹吸作用，寶雞轉型發展到了瓶頸期，特別是交通地緣優勢不再明顯，而且寶雞的房價一直處於四線城市的低位，寶雞的樓市發展可想而知。你認為寶雞樓市的“冬至”是否已到？歡迎在評論區留言。
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