大家都知道，開發商是靠“現金流”維持生存、創造盈利的。
過去這些年裡，我們見慣了高槓杆負債的開發商，他們用“空手套白狼”的手法，手裡連啟動資金都沒有，趁著銀行信貸寬鬆，就敢去貸款、拿地、蓋房，趁著房價水漲船高，也賺得盆滿缽滿。
這個過程中，最重要的便是“現金”，只要有了銀行的開發貸，期房賣出去收到回款，這些錢用來繼續拿地、還貸款，整個鏈條就能迅速週轉起來，腰包裡的錢也會越來越鼓。
也就是說，“回款”是現金流的核心。
但是，最近這段時間，地產商的“現金流”似乎繃不住了。
1，19個城市“零成交”。
國家統計局16日發佈11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2月份，房價上漲的城市數量為21個，相比1月份的47個有明顯減少的現象。而降價的城市數量增加到23個，呈現明顯增加。
70個城市中，共有19個城市新房沒有成交，24個城市二手房沒有成交。而即便有成交的城市，成交量也是屈指可數。
零成交是什麼概念？
沒人買房，也沒人賣房，售樓部關停，成交量歸零，銷售額歸零，銀行的貸款還不上，期房回款沒有了，地產商周轉的鏈條就此斷裂。
如果是大型房企，可以靠發債、借錢來渡過難關，比如某龍頭房企2月份的網上賣房，TOP3房企的融資幅度達到20%以上。
但對那些實力較弱，槓桿負債較高的中小房企來說，工地停工，房子沒辦法交付，就意味著現金流面臨枯竭，距離破產重整已經不遠了。
2，73個城市加入降價行列。
中泰證券研究所宏觀分析師梁中華近日發佈研報指出：在剛剛過去的2月份，100個監測城市中，房價下跌城市數量跳升至73個，相比1月增加了一倍多。
100個監測城市，幾乎涵蓋了絕大部分城市“樣本”，從一二線到三四線，從沿海到中西部，從京津冀到珠三角，這個數字意味著降價的城市已經達到了73%。
上次出現如此多的城市房價回落，還是在6年前的2014年，彼時從杭州蔓延開來的降價潮，在4-5月份席捲全國，隨後房價同比增速到2014年9月達到-1.1%，商品房銷售面積到9月達到了-8.6%。
根據統計局在2014年8月份發佈的70城房價指數，價格環比下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個，創出10年來最大跌幅。
注意這兩個數據的區別：6年前是68個城市房價下跌，今年是73個。
綜合這兩個信號，地產商們的現金流狀況，可想而知。
跟“雪上加霜”的是，克而瑞的研究報告顯示，2020年將是房企發債的高峰期，95家典型房企年內到期債務達5000億元，且即將到來的3月是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。
前有債務，後無退路，沒了現金推動，房地產行業的冬天，比我們預想的要更長久。
除了零成交、房價下跌之外，還有一個樓市的“風向標”，20年以來第一次創出了歷史新低。
據CRIC數據統計，由於各地建築工地停工延工、土拍市場一再延期的影響，2020年1-2月全國房地產開發投資額僅收10115億元，同比降16.3%創近20年新低。
儘管3月初各核心城市建築業開復工率均在90%以上，土拍正常化之後，部分優質地塊頻頻掛出，房企拿地擴儲熱情將緩慢恢復，但是，佔據房地產行業絕大部分體量的廣大三四線城市，市場人氣能有多少恢復尚屬未知數。
那麼，地產商的現金流“繃不住”，對2020年樓市有何影響？購房者又該怎麼辦？
首先，今年三線以下城市出現“降價潮”，已經難以避免。
三線以下的小城市，過去兩年是靠棚改貨幣化支撐起的“虛幻”需求，隨著棚改體量大幅減小，沒有了拆遷戶這一重要買房群體，過去兩年拍出去的諸多高價地，也就沒了接盤者。
這種情況下，反正房子也賣不動，還不如降價幅度大一些，試探一下市場的反應，一旦有地產商嘗試降價，同行們群起跟進也就難以避免，這就是“降價潮”的邏輯。
其次，購房者切記要匹配自己的需求。
過去這些年，很多人習慣了以“升值”、“投資”的動機去買房，不管房子是不是在自己居住的城市，不管是否跟自身的工作、事業、家庭所匹配，這種不看需求買房的方式，將在2020年宣告結束。
原因很簡單，地產商的現金流出了問題，高槓杆的房產投機客也肯定難以倖免，從這個角度上來說，今年開始，買房一定要“三思而後行”，不能想當然的拿整個家庭的積蓄往裡衝。
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