問：十三，您好，我買房在農業銀行貸的款，但銀行一直在審批中，沒有下發同貸書？已經差不多兩個月了，想問問是不是催銀行儘快這個月出文件，目前銀行銀行上浮10%，想問問銀行是不是想等10月8號新政策出後才批，是不是新政策出，銀行上浮更多？感謝
答：不用太恐慌，和幾個銀行溝通過，其實LPR利率和現在差別不大，下圖是招行官方發佈的新利率，10月8號新政都是中介用來逼單的，和上半年子虛烏有的五月新版徵信一樣。 深圳承諾函一般不會超過三週，可以去催下。
問：千總，想買科技園不滿二年的房子，總價八百萬左右。二年後房子的增值，預計比多交的稅多。是等二年再買，還是現在買（多交稅）？
答：整個西部四五百萬的房子已經猛漲了一波，700以上的相對平穩但是預計很快會迎來補漲，你確定要等到兩年後麼？至於這套是否值得購買，要橫向對比在售房源了。
問：十三老師好，請問頤安都會中央5期76平2+1戶型怎麼樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結的是朝向問題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗差？將來二手房也難以流通？
答：放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以後長線看漲。 89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。 至於朝向，更不是在深圳買房應該糾結的點。
問：您好，十三老師，想問一下您對花好園這個樓盤的看法，我是手上有120多萬閒置資金，想買個單間或者一房一廳，想前期出租，後期過10年左右給女兒住的
答：花好園是車公廟片區的小戶型剛需盤，如果在車公廟上班，住這個小區再方便不過了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐，花好園的單價只有七萬多。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯，買個小戶型投資加自住是可行的，但是一定注意，不要買朝向濱河大道的戶型，那日夜不息的超強噪音實在太可怕了。
問：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鵬公館，打算今年滿2年賣掉換德宏天下。您覺得升值潛力如何這個盤。還有一套碧嶺華庭，碧嶺明年滿5年。這套房很適合居住，但是漲的慢，主要沒什麼上漲的概念。您建議是繼續持有還是換套房，如果換我也要換一樣適合居住的，小區環境好的有推薦嗎？另外我兩套房如果都要操作，您建議先操作哪套，什麼時候操作做好成本最低。感謝回答！
答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢； 鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正確，碧嶺華庭可以優先出手。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤 德宏天下有學區加持。只要不買雙拼戶型就行。 自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。
問：你好，請教一下，總價和麵積都差不多的情況，考慮投資和學位的話： 1、星海名城五期 2、西城雅筑 哪個會更有優勢 呢？
答：西城雅筑，學位更佔優，配套全，弱在沒有小區，歐洲區域的孤盤不可怕，非洲世界裡的獨盤才是需要回避的。
問：請老師分析一下，金地上塘道二期，潛龍曼海寧，特發和平里二期，這幾個樓盤選擇哪個好？謝謝
答：金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。 這幾個盤對比： 金地上塘道>潛龍曼海寧>特發和平里二期
問：十三老師好！想問一下和成嘉業這個盤怎麼樣，能不能出手，未來保值性如何？
答：坂田中規中矩的盤，沒有太大亮點，在福田和羅湖工作自住可以 投資還是建議去西部
問：老師好，福田崗廈星河世紀呢？星河國際太貴了，我也知道地段，小區，學校好，星河世紀差好多了，麻煩再點評下。
答：星河世紀，這次千萬不要弄錯了，星河的盤實在太多。 星河世紀不是一個好的投資標的，首先，和星河國際一樣，地段太成熟，崗廈片區，環境嘈雜，中小企業多，產業不夠高端，非福田優質地段； 其次，星河世紀是典型的辦公居住混雜樓盤，住宅一旦混進了辦公，價格就會大打折扣，辦公越多，價格越慘不忍睹； 星河最大的優點是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是為了租金買房吧。 不知你的預算是考慮一房還是兩房，一房已經沒有多少升值預期，小兩房的話，到了這個總價，其實有更好的選擇。
問：請問老師，總價400w元左右，小三房，目標西部，但是沒有多少可選標的。請問正大城值得入手嗎？還是選擇龍華老城的小三房(樓齡偏老)。個人開車出行，對地鐵要求不太高。感謝老師~
答：400萬，西部，小三房，為毛總是有這麼多的執著?明明錢不多，還一定要扎堆西部，還一定要三房，執著的結果就是西部三類地段的下等馬。 比如正大城，明明在公明，非要自稱光明，光明都要看遠十年的發展週期，何況公明？ 龍華老城，已經不是西部了，那是龍中。龍華老城的老房子，層層疊疊，一堆一堆，就是不漲。 是不是應該轉換個思路，三房能不能改成二類地段的兩房，能不能改成一類地段的學區一房，能不能換成東部片區的上等馬?等等。 預算受限，但思維不能受限。
問：請問深圳寶安區福永那邊有個政永樓，單價3.8萬，86平三房，總價335萬。滿五唯一，無抵押貸款，離在建的懷德地鐵站和學校較近，在福永人民醫院對面，帶學位，福永小學和福永中學，07年拿地，12年開賣的，但整個小區只有3棟獨立小樓，沒有成型小區，且戶型裡廁所連接廚房，沒有窗戶。這個房子從自住加增值的角度來看，是否值得考慮入手呢？
答：這個盤沒實地看過，位置不錯，只是從百度街景上看到的樓盤品相太像農民房了，如你所描述的，沒有小區花園、物業管理維護的話，本質上就是一個可以貸款的農民房，這個還是會略跑輸大盤的。
問：老師，有朋友準備轉讓前海嘉裡中心的商務公寓，100平米兩房，單價12萬，可以看海。先代持出證後過戶，值得投資嗎？謝謝
答：公寓一直不在我的推薦序列裡。 公寓交易稅費高，後期流通性受影響，漲幅也不行。跟住宅沒法比。 深圳這麼多年，漲幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳灣1號。 如果有房票還是建議買住宅，實在開發不出來房票再考慮公寓產品。
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