二手房交易，遠比買新房要複雜：看房、簽約、貸款、贖樓、過戶、稅費、收樓等，有一系列繁瑣的步驟。
二手房的購房者應該如何保護自身權益？如何在複雜的流程上避坑防騙呢？
手把手教你買二手房，提供以下18招：
主要內容有：
看房：虛假房源、產權風險、配套核實
簽約：賣方債務、資金風險、合同簽訂
貸款：高評高貸
贖樓：二次抵押貸款、幫賣家贖樓
過戶：稅費約定、延遲過戶
1
虛假房源
ⓩ 套路
打電話諮詢在網上已經看好的房子，對方說房子已經賣掉了。中介套用其他房源的素材，或者將售出的房源再上線，標示的價格低於同類型的房源。其真實目的是獲取購房者的信息，進而推銷其他房源。
ⓩ 避坑
1、一定要找正規的中介，或用品牌客戶端找房。
2、看房之前向經紀人要求出示房源的“兩證一書”，即賣方身份證複印件、房產證複印件、出售房屋委託書。
3、瞭解周邊市場行情，留意是否低於或高於周邊房源的價格。
4、另外，還要查明在售房是不是經適房、回遷房、軍產房等受交易受限制的房源。
2
共有產權
ⓩ 套路
1、中介為促成交易，未對房產的其他產權人進行確認。
2、一套房子產權由兩人或以上共有時，在無授權委託的情況下，僅一方產權人同意出售，並代其他產權人簽訂的合同無效。
3、共有產權最大的坑是，簽約付款了，合同無效，無法過戶。
4、一些負債的業主，在未經其他產權人同意的情況下，故意低價出售共有產權房，獲得週轉資金。
ⓩ 避坑
1、簽約時，查明不動產證是否還有共有產權人。
2、如果共有產權人不能到場簽字，需出示同意出售的相關證明。
3、如果賣方是離異的情況，需賣方提供詳細的財產分割證明。
3
一房多賣
ⓩ 套路
賣方同時與多人簽訂房屋買賣合同。
ⓩ 避坑
1、及時進行網籤備案，可以有效防止一房多賣的情況。
2、提前委託中介，瞭解賣家賣房的動機，提前做定金監管。
3、在合同中約定，如果一房多賣，責任完全歸賣家。
4
學位房/學區房
ⓩ 套路
1、馬路對面有學校的，不一定是學位房或學區房。
2、房源確實帶學位，但學位已經被鎖定，無法使用。
3、學區內的學位，今年能申請到，不代表明年一定能申請到。
ⓩ 避坑
1、每年的學位、學區劃分都有變動，登陸房源所在的區教育局官網查詢詳細學區、學位情況。
2、打電話諮詢瞭解學位情況。
3、向學校瞭解學位的名額和錄取的規則等，避免學校學位已用完的尷尬情況，並想方設法滿足學位申請條件，如社保年份。
5
不利因素
ⓩ 套路
“買到就賺到”的便宜房源，要格外注意。這種房子周邊可能有垃圾焚燒場、火葬場、化學品倉庫、加油站、公墓、殯儀館等不利因素。
ⓩ 避坑
1、看房時多瞭解周邊配套設施，不要嫌麻煩。留意有沒有以上“驚喜配套”，最好能向小區住戶瞭解周邊的情況。
2、瞭解小區的歷史和周邊情況，或者查詢相關的新聞報道。
6
購房資質
ⓩ 套路
由於限購政策沒有“房票”。交錢可以搞定納稅證明、社保年限、收入證明等？小心有坑！假流水、假社保、假離婚等，被銀行發現後，可能會被列入“徵信黑名單”，取消你的購房資格。
ⓩ 避坑
主動拒絕一切虛假證明的代辦。若流水不足，建議提供保單、存款、車輛、房產等資產證明，有利於提高銀行的貸款額度、通過率。或是為自己尋找購房的擔保人。
7
二次抵押貸款
ⓩ 套路
房產可能用來申請二次抵押貸款，如果仍無法還清負債，房產就會被查封。
ⓩ 避坑
1、向賣方瞭解賣房動機，要求賣方出示相關的抵押證明。
2、如果遇到二次抵押貸款，可以拒絕賣方的贖樓要求，避免繳納鉅額的罰息、手續費。
3、查看檔案，確保目標房源沒有被查封。
8
訂金／定金
ⓩ 套路
1、中介會利用認知錯誤，故意把“定金”寫成“訂金”，即使對方違約，最終也得不到賠償。
2、訂金和定金雖然一字之差，含義卻完全不同。二手房交易，簽約時交的款項叫做定金。
ⓩ 避坑
1、據《擔保法》條文，“定金”是法律規定的，是一方當事人交付另一方當事人的一定額數的貨幣，作為履行債務的擔保，目的是督促債務人按合同履行還款義務，從而保障債權人應有的債權。
2、“訂金”在法律上是沒有相應規定的，所以“訂金”在法律上並不具備擔保意義，即使任意一方當事人無法履行債務義務時，也不能用定金罰責。
3、各款項應註明“定金”的字樣，確認後交定金完成合同簽訂。
4、二手房的交易中，定金須由雙方約定，但定金若是超過了總價20%，則超過的部分無法受到法律的保護。
9
私下轉帳
ⓩ 套路
賣家如果強調定金和樓款要直接轉於賣方本人，或者轉於中介就能享受一定優惠，小心最後可能房財兩空。
ⓩ 避坑
1、交易時選擇有資質鑑定的第三方中間機構做交易資金的監管。
2、選擇房產中介託管的方式支付定金，將資金轉帳至中介公司的對公帳戶，索取資金交易的收據。
10
借名買房
ⓩ 套路
1、無當地購房名額，而選擇他人身份購房的，容易引產權糾紛。
2、名義購房人（借出名額的人）私下出售房產，實際出資人利益無保障。
3、如名義購房人不按期償還銀行貸款，容易導致銀行逾期，甚至房屋被查封。
ⓩ 避坑
1、儘量不採用供名買房。
2、出資人與名義購房人簽訂協議，明確雙方權利義務。
11
眾籌買房
ⓩ 套路：
1、因交易流程不熟悉，稅費、出資，償還房貸等不明確，容易引發矛盾。
2、中途如有共有產權人出售自身房產比例，需其他產權人配合。
3、出售房產需所有共有產權人簽字，交易更復雜，且涉及分紅問題。
ⓩ 避坑
1、簽署協議明確出資比例，產權比例，並登記在房產證。
2、合同約定共有產權人的權利義務，如：共有50%產權人同意即可出售該房產。
12
租客優先購買權
ⓩ 套路：
有租約的二手房交易中，或會遇到租客起訴賣家侵犯其優先購買權，導致房產無法交易。租客故意不籤，或拒絕籤放棄優先購買協議，待過戶時起訴賣家，並要求賠償。
ⓩ 避坑
1、賣家出租協議中與租客約定，租客放棄同等條件下的優先購買權。
2、租賃期內出售，可與租客出具書面說明，放棄優先購買權。
3、租賃期內出售，可在出售前三個月前書面通知租客，如其未答覆視為放棄優先購買權。
13
高評高貸
ⓩ 套路
1、通過提高房子在銀行系統中的評估價格，得到更多的銀行貸款的行為。
2、高評高貸需買賣雙方配合。即買家從銀行多貸款部分會進入賣家帳戶，如賣家反悔跑路，風險極大。
3、如房價上漲，賣家可通過舉報銀行要求終止交易。
4、評估公司配合，有額外費用；因總價更多，過戶稅費同樣增加。
ⓩ 避坑
高評高貸風險高，不建議採用。
14
幫賣家贖樓
ⓩ 套路
1、二手房交易中，一般賣家會要求買家贖樓，費用從總房款中扣除。實際風險非常高。
2、贖樓後賣家反悔，或一房多賣
3、贖樓費被賣家挪用，難追回。
4、賣家其他債務問題，被債主申請法院查封，輪候查封。
5、贖樓後賣家反價，並將房子賣給出價更高的買家。
ⓩ 避坑
1、買家對過正規擔保公司贖樓降低風險。
2、合同約定賣家贖樓。
15
稅費不明確
ⓩ 套路
1、“滿五唯一”和“未滿五唯一”稅費相關一倍以上。因此交易中不明確稅費承擔方，容易產生爭議。
2、賣家隱瞞房屋實情，過戶才知道稅費情況。
ⓩ 避坑
1、掌握稅費知識，瞭解房屋情況。
2、簽約前雙方明確稅費，並約定稅費承擔方。
16
延遲過戶
ⓩ 套路
賣家以在外地為由無法按合同約定時間配合買家過戶等，要求延遲過戶的，或另有原因：
1、房價上漲，賣家反悔。
2、賣家遇事，房源為司機查封。
3、一房多賣，已轉賣給價高者。
4、過戶前將房屋抵押金融機構。
ⓩ 避坑
1、按合同約定時間過戶，如賣家不配合，可按合同追究賣家責任。
2、如有其他協商，應簽署補充協議。
17
物業欠費
ⓩ 套路
拖欠物業管理費
ⓩ 避坑
1、預留部分房款，作為交房保證金，保證物業交割。
2、督促賣家繳清相關費用。
3、收房前要求中介陪同，並簽訂《交房確認書》。
18
延期交房
ⓩ 套路
賣家以各種理由不交房。
ⓩ 避坑
1、合同約定延期交房的違約責任。
2、一旦遇到延遲交房，及時保留相關證據。
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