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地處東北，很多大勢對我們的影響都相對滯後，滯後期為半年左右，諸如之前央行降息降準等， 一二線城房價上漲或下降時，我們都無感。本次疫情期間，東北樓市處於漫長的冬歇期，工程受溫度影響都未開工，受影響相對較低。

長春地產新觀察

房地產開發商不止2020年7月1.46萬億哦。2020以後每月每年都是還債高峰期。至於怎麼辦？兩個字破產，為何？

一、房地產開發商債務83萬億左右，都要逼近2019年GDP了。炒房炒地其他非房地產開發商債務150萬億左右。人們不可能只買房哦，只買房是房地產開發商、中介和炒房客宣傳出來了。我們大多數就業和消費在服務業上，不在房地產上，按照往年買房速度，要給房地產開發商和炒房地的企業解套，至少需要20年以上。房地產開發商大多數債務這幾年到期，他不破產，難不成銀行大量貸款給他，然後讓銀行破產不成？明顯房地產開發商破產好過銀行破產吧。受疫情影響，人們買房能力減少，要給開發商解套50年以上吧。

二、房子已經足夠多了。現在很多家庭2-3套住房，很多企業和企業主都是幾十幾百套，甚至幾千套的，市場不缺房子。受疫情影響，很多企業和家庭都要拋售房產了，不拋售這幾年買的新房就要斷供了，不拋售企業就要裁員、降薪、甚至破產關門了。好多2015年之前買的，可以接受打3-5折。房地產開發商房子相對這些房在價格上簡直一點優勢沒有。現在毫無誇張的說，不止三四線二手房可以很大商量空間，一二線都有很大商量空間。更要命的法拍房越來越多，要超新房了。隨便開發商和相關利益集團怎麼宣傳、怎麼擊鼓傳花，新房會越來越沒有市場的。

三、聰明投資者都在逃離樓市。有點經濟學常識都知道，樓市現在搖搖欲墜，完全是一根竹竿在支撐或者一根繩子拉著樓市感覺。隨時都會垮掉。看看潘石屹，再看看某某某，都在套現跑路呢。外資不說了，賣大樓呢。有的套現坐等抄底，收割現在傻子，這個還好，資本還在國內。有的套現了就跑路了，這種最可惡。

劉華銀mark

年初以來，因為突如其來的新冠肺炎疫情，眾多開發商期盼的春節返鄉轉業潮，不僅沒有到來，相反還因為疫情影響，大家全部宅在家裡不可能去看房，同時開發商也不得不關閉全部售樓處，可以說房地產銷售一夜間進入冰凍期。

眾所周知，今年7月份是房地產商債務償付的關鍵時期。但是，大家都知道，房地產開發商本來就是拿銀行和購房人的錢搞的開發。銷售回款後，賺取的高額利潤大家應該都知道去了哪裡。

可是債務要償付，該拿走的錢早就被拿走了。為了還錢，房地產開發商只能通過降價換量的方式，加快回籠資金的速度，及時償付債務，避免違約。

不然的話，只能死路一條。據報道顯示，年初以來已經有200多家中小開發商破產死亡。

建言建語

據平安證券研究所測算，2020年房企境內債券到期5902億元、海外發債到期2136億元、房地產信託到期6544億元，合計約1.46萬億元，且從單月數據來看，今年房企到期債務額將從2月開始逐漸攀升並在7月達到峰值1490億。

一 開發商的高額債務是如何形成的？

1 當一個企業負債率超過50%的時候，放貸機構就會關注它，當超過60%的時候，放貸部門就會給企業打上重點標記，當超過70%的時候，放貸機構就會對其減少放款，假如超過80%，基本上就不會有機構對其放款了。

但對於房企來說，負債率即使超過80%，90%，甚至100%，仍然會有銀行和各種信託金融機構等願意為其發放貸款債券，房企借款是沒有底線的，究其原因完全是這些年房價只漲不跌的格局形成的，土地的不可再生性和唯一性導致了土地的緊俏，而蓋在上面的房子當然也是緊俏貨，無論是用土地還是用房子去貸款，對於放貸機構來說都是硬通貨。

2 房企對於各機構放貸部門的重要性越來越高。對比於不安全的中小型創業企業來說，房企依賴於不斷上漲的地價和房價，其還款的安全性要遠遠高於其他行業，這就導致了更多的貸款流入了房企。

這幾年國家一直強調，不能讓貸款流入房地產行業，就是因為每年幾乎有2/3的新增貨幣進入了房地產，推高了房價，在資本利益的驅使下，貸款總是能暗度陳倉進入房地產行業，因為對於這些房貸機構來說，想要獲取利潤就離不開房企，房企借的錢越多，對於放貸方來說，產生的利潤越高，創造的業績越多。畢竟能一次就借款幾百上千億，上萬億的企業不好找。

3 房改至今已有二十多年，可以說幾乎每年的地價和房價都在上漲，房產在人們的觀念中永遠會保值增值，而從地方上也樂於看到房企有更好的發展，房企手裡有錢才能去買地方上的土地，地方經濟也好藉助房地產行業發展。

可以說房企已經被資本，地方，房主綁到了只能往前開的火車上，加上房企為了避免被同行吞併也要不斷壯大自己的地盤。一邊拼命借，一邊不斷給，吃瓜群眾對此還喜聞樂見，最後形成的結果就是，房企借的錢一輩子也花不完，但欠的賬三輩子也還不完。

二 對於開發商來說高負債是常態，還債更是家常便飯，會借錢不叫本事，能還賬才是本領。

通過以上兩圖我們可以看到，今年並不是房企最困難的一年，去年房企還的國內外債務更高，但只付出了全年528家房企破產的微小代價，為什麼去年這麼多債務，大部分房企仍能安然度過呢。

1 現金流儲備充足

大部分房企對現金流的重視程度很高，高負債運行的房企非常清楚，現金流是企業最重要的命門，保護好現金流才能避免更多的風險，據統計，絕大多數的房企，都會保留足以支撐4-6個月的現金流儲備。

2 房企的外債雖高，但盈利也在每年走高。

2016年，我國商品房銷售額117627億元。

2017年，商品房銷售額133701億元。

2018年，商品房銷售額149973億元。

2019年，商品房銷售額159725億元。

雖然債務越來越多，但房企的銷售額也在同時上漲，也就是說房企的盈利完全可以覆蓋住債務到期的償還率。而對於一些短期債務，開發商也可以用其他土地抵押借款，暫時挪用其它項目資金，民間借貸等多種方式償還，所以往年的債務問題傷不到開發商的根本。

3 信用良好，還舊借新

對於信用良好的開發商而言，放貸機構的大門總是為其24小時開放，也即是說開發商沒有再融資的壓力，不單是國內放貸機構如此，對於海外債發放機構也是如此。

在大部分情況下，房企都用一個瓶蓋三個瓶子的遊戲，還清舊債務借到新貸款，所以房企真正需要到期償還的是利息，本金只是在銀行中過下張。

從目前的統計數據來看，明年才是房企還債的高峰其，2021年房企國內債券到期規模為6174.18億元、海外規模為443.37億美元，雙雙超過今年，所以從債務端來看，走鋼絲的遊戲至少要持續到明年底，這還是在未來不計算還舊借新的情況下。

三 今年開發商的債務問題怎麼解決。

自救

1 薪資

據媒體報道，融僑2月-4月降薪50%，中森二月復工至今發放80%薪資，凱德高管降薪、凍結部分漲薪，禹洲暫定復工人員優先使用年假和調休假後按基本工資發放，某閩系房企疫情期間全員績效工資和津貼補貼雙降，龍頭老大碧桂園則是採用瘦身，合併，調換的方式一次性裁換近40位高管。

還有的房企直接要求員工自願降薪，承諾工資五折領取，並且要在一天內簽署自願降薪書及勞動合同補充條款，甚至有的房企要求員工每人為公司集資十萬元，員工沒錢的可以直接向其合作貸款商借錢，真真有點刀架脖子的感覺。

當然以上這些降薪自救的房企不包括已經直接宣佈破產的，據統計今年截止到2月底，房企已經有不少於200家宣佈破產。這些還都是大中型以上的房企，如果說疫情已經讓一些大房企喘不過氣了，那麼對很多中小企業而言，疫情已經替他們發佈了訃告。

2 借債

據統計今年一二你好你好你好。月份，房企境內發債413.80億元，海外發債1434.89億元，尤其是海外債發行量超過2019年同期規模57.31%，在國內各行業都缺錢的情況下，海外債規模有明顯提高，房企只能到海外去借高息債，而海外債的高利率基本都是在10%起。

高額的利息也許會將房企未來的利潤壓低，但對於火燒眉毛先顧眼前的房企來說，續命經營才是當務之急，避免破產重組淘汰才是房企現在所考慮的問題，至於未來的債務如何償還，得等企業能堅持到那時再說。

3 回款

從二月份開始，恆大領銜的網絡售房模式，已經席捲了top200房企中的147家，房企都在網絡端鉚足了勁，為了快速回籠資金，屢屢開展打折降價促銷活動，你收5000，我收4000，你賣75折，我賣7折，而從二月份的銷售端結果來看，效果並不理想，除了少數房企同比有增長，大部分都是下降明顯。光靠促銷很難解決房企的債務問題。

外援

1 二月份以來，多地出臺相關新政來穩住房企，據不完全統計，已經有40多個城市發佈了救市計劃，分別對應房地產企業以及施工企業，尤其個別地區因過於明顯的偏向房地產行業還被約談。

其實很多地方上對於限制房地產行業發展，從心底裡並不支持，畢竟從地方上的角度考慮，房地產行業帶動的經濟發展GDP增長是最快速也能最有效恢復疫情造成的損失。但在房住不炒的大旗下要先應對疫情給企業生產經營造成的困難，保障秩序平穩有序進行，所以在地方政策上對於房地產行業的支持有量也有度。

2 往昔房企遇到困難的時候，都有無數房貸機構在背後支持，現在這種情況很難再現了，畢竟現在是全社會都缺錢，尤其是一些中小房企，是否能挺過這次債務旋渦都說不定，現在借給他們錢，完全是一種搏的心態。

資本是逐利的，但更是警惕的，當本金有危險的時候，即使回報率再高也不會有機構輕易犯險，更不要說未來國家的規劃就是要淘汰一些危險的中小房企，這次疫情正好加速了這方面的進展，而國有銀行從去年開始就已經縮緊了對私企開發商放貸的口袋。

3 可以從美聯儲購買美國國債的思路得出，我們的政府也可以直接接管房地產，政府出錢抄底收購房產，將房產性質變成廉租房，公租房等社會福利性住房性質，為更多的剛需解決實際住房問題，而且還可以省下再建築其他廉租房的費用。

給各房企一個成本價，保障他們可以度過這一困難時期，救下了房企也就等於救了他們背後的房貸機構，尤其是銀行。

當然這個辦法在急切之間實行肯定會有很多漏洞和弊端，但如果政府之前做過此方面的準備，或者以此次疫情對房企的衝擊，債務等問題做好備案，等未來真正遇到房企難以為繼的時候在使用也是可以的。

小結

房企的債務問題並非短期可以解決的，也不可能完全解決，即使房企度過了今年的壞債高峰年，明年對房企來說仍然有更多的債要還。

債務累積的問題雖然是開發商個體的困難，但並不是開發商個人所造成的，民眾，地方，金融等各方面因素催生了開發商的債務，所以開發商的債務一旦暴雷，那麼以上這些因素都會受到影響。

這些天各地政策對房地產行業適度鬆綁，可以看出未來房地產市場恢復的信心還是很高的，這一點大家都看得到。畢竟疫情總會過去，生活還要繼續，而對住房的剛需，改善，投資需求還是存在的，所以不用擔心房地產市場會一直沉淪下去。

小結

屬狗的水瓶座

現在房地產業的經營成本很高，房地產商大多是借用銀行貸款，採用高槓杆的方式運營。這似乎已經成為房企的慣例，像恆大、萬科、碧桂園等處於金字塔頂端的大型房企，資產負債率普遍達到了80%-90%以上。房企的這種高負債運營的模式對銷售回款的速度要求非常大，如果一旦開發樓盤的銷售狀況不佳，就得降價賣房以價換量，否則就會有資金鍊斷裂的風險。

2020年7月，房地產商加起來會有1.46萬億的貸款得還。小編認為，這個數字只是看起來很嚇人，對整個房地產業來說不是太嚴重的事情，只是會加速行業內的分化。因為對大型開發商來說，他們在債市的信用度高，完全可以採用借新債還舊債的方式來維持。而小型開發商就不同了，他們本來生存空間就小，特別是現在樓市基本處於冰封狀態，更加據了小型開發商的資金緊張狀況。所以，未來樓市大魚吃小魚的情況會頻繁的發生。

開發商的現金流緊張，對購房者來說是好事，最近一段時間樓市的降價潮可能會頻繁的上演，降價換量會是這段時間樓市的主旋律。

雨桐撩樓市

回答一下：

1、1.46萬億看起來不少，但對於地產行業來說其實並不多。2019年地產行業前20名的銷售額就達到6萬億；

2、地產行業有大量房產和土地囤積。房產與別的商品不同，即使商品又是資產，因此抵禦流動風險能力較強。在目前房價高啟的時代，降低10%出售已經很快就可以回籠資金了；

3、央行降準釋放流動性。隨不針對地產，但是地產危險的時候，還是會救的。特別是大房企，國家為了社會穩定，一定會救。實際上銀行也願意，地產貸款目前仍然是最優質的貸款；

4、一些小房企，特別是3、4線城市的，會有一批倒閉。但很正常，其實隨時都有倒閉的。一般來說，房企倒閉，由於有房產抵押物，銀行損失並不多。因此，對社會整體影響不大。倒是一些小房企發行的債券理財產品可能有些有問題。在小銀行購買理財產品的要多加小心了。

整體上，中國在地產上的金融控制一直是比較嚴的。而且央行出手也比較快。所以問題不大。

守中堂主人

如果可以捐助20w給我，那對於世代農民的我可以說徹底脫貧了

勵語志言

現在買房子就是自殺。全國人民岌岌可危，還買房子？

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這個在我國有很多辦法，什麼抒困，剝離，提壞呆賬，包括銀行

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這個問題好辦，讓無房一族替它們還就可以了，而且能救它們的只有無房一族

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