真的變天了！10天內，美股連續4次熔斷，一下就敗光了特朗普上任積累的漲幅。
連巴菲特的投資組合，一個月來都蒸發了800億美金。
新冠疫情全球蔓延，疊加股市崩盤、全球大放水，市場的不確定性被急劇放大。
形勢真是太難了。
這兩天，龍頭房企萬科發佈了年報業績，股價、利潤等問題很受關注。
但我覺得，對中國房地產而言，這些都不是真正重要的事。
更重要的是，讀懂萬科傳遞出來的行業大趨勢，這才是樓市投資的風向標。
有三個關鍵詞。
首先是“活下去”。
一年半之前，萬科就提出了“活下去”，一度成為刷屏的熱詞，經常被拿出來調侃。
“沒想到在今天，‘活下去’成了一個特別真實的存在。”萬科董事會主席鬱亮說。
其實，新冠疫情對每個人、每個企業，甚至每個國家來說就像一場“大考”。
難言勝利，挺住就是一切。
萬科在業內，一直被稱為“三好生”，業績穩健，危機感極強，簡直就是房地產界的上海人：“怕死第一名”。
房企競爭是非常慘烈的。
有人統計過，Sars時期的中國房企百強，17年後已經被淘汰掉了83%。
當年的四大天王“招保萬金”，已經換成了“碧恆萬融”，萬科始終還在Top3。
萬科在疫情中受到的影響，也非常具有代表性。
2-3月份，認購金額同比降低了510億，在湖北的三個城市武漢、宜昌和鄂州，銷售額更是直接降到了0。
疫情影響下，全年可能涉及到3.9萬戶延期交付，同時開工的日期延遲了一個月。
這些都是實打實的影響，波及相當長遠。
因為房地產是資金密集型行業，銷售回款的大幅度下降，甚至可能影響1-2年的遠期結算。
如何“活下去”，還要活得好、活得久？
我認為萬科給出的答案是：
“現金流”。
現金為王，永遠保證手上有足夠的“餘糧”，來應對可能發生的危機，抓住以後更多的機會。
萬科的考核，也是以回款率、回款水平作為重要指標，而不是銷售額。
疫情之下，萬科維持了和上年度同樣的分紅總額，把更多的現金抓在手裡，應對不確定性。
順便說一句，最近出現一種聲音，說萬科用“土地增值稅清算準備金”的增加來隱藏財報利潤，以減少分紅。
這是對土地增值稅的誤解。
土增稅是跳檔階梯式增加，利潤一旦落在更高區間，整體稅額會大幅增加。
萬科也解釋了，40%以上毛利率的項目在2019年的結算裡面大體上比2018年要少，但是土地增值稅繳納更多。
現在，他們賬上的現金足足有1661.9億，把淨負債率控制在33.9%，屬於行業內極低的水平。
還有一點很重要，就是確保資產的流動性。
“到今天為止，萬科92%仍然是中小戶型產品，這都是為了保證有足夠的流動性，做到現金流的安全。”
投資選剛需，也是保住現金流穩定的關鍵。
活下去，才有未來可言。
不過，“活下去”並不是放棄進取，還要活得好、活得久。
第二個關鍵詞，是“花期”。
很多人沒有注意到，萬科業績會的副標題：緩約花期幾日看。
這是來自宋詩《春寒》：“別院東風料峭寒，春衫已試脫應難。黃昏卻傍燈歸去，緩約花期幾日看。”
謹慎樂觀，花期延緩，但並不是消失。
“來訪也好、需求也好，有一個逐步恢復的過程。
需求也不會簡單地消失，疫情以後會逐步釋放，釋放的節奏、速度還有待觀察，這是一個客觀的過程。”
對樓市而言，小陽春沒有了，但需求還在，可能就會誕生小盛夏。
最近，在深圳的項目萬科星城，線上開盤就被“秒光”。288套公寓，在7分半鐘售罄，攬金2.99億，緊急加推。
上個週末，北上廣深的很多售樓部，戴著口罩看房的人們又多了起來。
更何況，疫情催生了新的需求，上網課、遠程辦公、線上銷售等。
就拿萬科而言，很多業務都停滯了，冷鏈業務卻在今年1、2月份同期增長80%，物流倉儲也開始爆發。
第三個關鍵詞，是長期的判斷，叫做“深水區”。
“無論疫情怎麼樣，中國房地產的中長期趨勢不會發生根本性的變化。”
房地產“白銀時代”這個詞，是萬科在2014年提出。
而這次業績會上，萬科首次提出，樓市的白銀時代已經進入了“深水區”。
“深水區”有四個特徵，可以概括中國房地產未來的趨勢。
一是增量越來越少，不管是客戶、土地，不會再高速增長。
二是城市兩極分化，城市能級的差距逐漸擴大，大城市圈才是王道。
三是產品更加複雜，年輕一代的價值觀和偏好，更加多元化。
四是企業全面競爭，比拼的是綜合實力。
我覺得，其中最值得投資者關注的是第二點，城市的兩極分化，必須成為最高的指導法則。
在樓市的“黃金時代”，或者“白銀時代”初期，這一特徵還沒有那麼明顯。
不管是一二線城市，還是三四線城市，都在成熟、增長，只是漲幅有所不同。
“深水區”的內涵，意味著更加謹慎，選擇投資的城市和產品。
在進入一個新城市的時候，萬科是出了名的謹慎小心，幾乎只在一二線深耕。
現在，萬科在全國商品房市場份額大概是4%，其中在40個城市的市場份額位居前三：
在深圳、杭州、上海、東莞、寧波、西安、武漢、瀋陽、成都、合肥、徐州、長春、溫州、大連等21個城市在當地的份額是佔第一。
在昆明、天津、南京、鄭州、濟南、南通、南寧、無錫等12個城市排第二。
在北京、重慶、佛山等7個城市排名第三。
簡單地看，可以說一句：凡是萬科沒有進入的城市，基本上是沒有投資價值的。
你覺得呢？
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