亮灬點
16年到18年底，房產市場是瘋狂的，答主在杭州，16年經理G20會議，會議後，房價立馬開始飆升。記得那段時間電視臺和廣播等等，時時刻刻都在輪播房價問題，城市平均房價也是頻頻上升。到19年初的趨於平穩。不僅僅是杭州，16年到18年期間，整個中國的房價都是在漲的。
我覺得這是一個週期性的概念，縱觀我國的房產歷史，經歷了幾次的漲、平、漲、平。
國家的政策也是緊、松、緊、松。所以，我覺得漲幾年肯定會平穩幾年，然後又開始漲幾年。政策調整很能調整市場行為，但是政策畢竟有一定的滯後性，比如杭州的搖號政策，18年4月推行的，可是還不是有很多人搖號，搖到年底開始變少了。
作為一項投資，那麼就要提到資產的升值、變現能力、房子的屬性問題等。上面章節已經明確指出，房價始終是在上升的，只是升值每年的利率值是否比銀行的利率高，就我瞭解的到的肯定是比銀行利率高的。所以是可以投資的；但是如果是短期投資，比如你在房價平穩階段投資，沒有等到漲價階段時候，您就出手，可能還沒有銀行的利率高。所以，我覺得這個房子還是一個長期持有的投資概念。
我們來講講變現能力，或者買賣交易的過程，這個就和房子的很多屬性有直接關係，如果房子的戶型、地段、交通、教育、樓層、環境、資源等都是優秀的，那麼它變現就非常方便，而且還有價格不菲。
現在的房子有住宅類、商業類、商住類等等，看業態，然後看你的投資規劃，不同屬性的投資，他的收益也是很有區別的。
純手打，加關注。
建築集結號
這些房子卻堅持不碰？投資覺得沒有問題
我雖然算不上什麼行業大V，但是所寫的每一篇文章都是多年房產投資的實操經驗與乾貨，如果這些文章能對你有幫助，可以關注收藏。
我們來說說有哪些房子是做投資是堅決不能碰的。
01、公寓
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1）我們先從公寓的收益回報來看；2015年我在成都夠買了一套普通住宅，而我朋友當時貪便宜（當時除了單價便宜外，開發商還包祖）購買了一套公寓； 到2016年遇到房價大漲，我購買的住宅直接翻了一倍；而朋友的公寓才漲20%，想賣還賣不出去，白白錯過歷史性的大行情。
2）再來說一下公寓的下一個比較坑的地方，大家都知道公寓的使用權是40年；而住宅是70年。如果我們要再次出售的話，還要交5.65%的增值稅，還各種雜七雜八的費用加起來就相當驚人了。為什麼公寓賣不掉，因為很多買家一看到重稅就望而卻步了，除非你割肉出售。
3）那有些人會說，我買來自住沒問題吧；如果你是單身或者沒有小孩，不打算在當地落戶，當然沒有問題。如果你想在落戶，公寓就不行；因為公寓很難落戶。落不了戶我們就別談什麼學區房、社保醫療等等福利了。
如果自住我們還要考慮一個問題，那就是水電費，物業費，這些都是按照商業水電來收取的，比住宅要貴很多。
02、遠郊房
遠郊房的最大誘惑就是便宜，而最大的坑是長期慢漲，跑輸大市，甚至套牢。
遠郊房就是一二線城市通勤距離超過極限25公里，三四城市超過15公里，都屬於遠郊房。
我們如何判斷一個樓盤中短期是否有投資價值呢？最簡單的方式就是看樓盤方圓3公里有沒有3家以上長期經營不倒閉的房產中介。如果連中介都活不了，我們投資者是要在二手市場變現的，你說有誰會來當接盤俠，怎麼變現？
為什麼郊區的新房價格不斷上漲，二手房卻一直賣不掉呢？因為新盤由開發商拼命的鼓吹，價格不紮實，導致有價無市，無法變現。
03、商鋪
早在十年前，互聯網購物還不那麼厲害的時候，商品零售的渠道主要靠實體商鋪，每個城市都有一兩條步行街或購物中心，而這些地方的商鋪的租金都是非常高的， 才有了當時“一鋪養三代”的說法。
但是，隨著這幾年互聯網購物的深入，導致零售渠道的多樣化以及商品產能過剩，實體商鋪的租金已經連年走低。從以前的“一鋪養三代”變成了現在的“三代養一鋪”。
在中國現階段投資房產，賺的是資本利得，而不是利息。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金，要賺100萬，也得差不多十年，但是買住宅十年差不多可以做兩個週期行情了。
商鋪同時也是一個很容易受到衝擊的資產；比如：馬路改道，裝上護欄，人流過不來，租金會立即下降。還有交通管制，地鐵圍蔽施工、周邊業態變化，消防檢查，甚至門口多種了一個樹都會對商鋪的租金產生影響。
如果你非要投資商鋪；可以選擇5000戶以上的成熟社區底層商鋪，門口面向小區外面，以便吸引更多消費人口。
這類型商鋪做的是社區生活消費的生意，例如餐飲、醫藥、美容美髮、少兒教育等，剛需高頻，並且穩定，有一定安全性。
04、市區高價盤
投資房產還有一類項目極具隱蔽性，那就是“市區高價盤”。這類型房產一般位於城市核心地段，配套成熟，有不錯的教育、商業綜合體資源，備受關注，但大家都知道：如果一套房什麼都完美了，它一定有一樣不完美，那就是貴。作為成熟的投資者，買的一定不是項目的現在，而是項目的未來。如果所有配套都成熟了，未來可以變得更好的因素就大減少了。那麼它升值的預期，就沒那麼大了。
05、小產權
小產權就是沒有產權的房子，這類房子一般要求全款交易，很難在銀行獲得貸款。
這一類房產，有沒有投資價值呢？
中國的地上建築，無論住宅、商鋪、公寓、小產權、宅基地都有一定的價值。但投資者追求的不是漲就行了，還要“漲得快，漲得多”，顯然小產權不能滿足我們的要求。
小產權房很難貸款，根本沒有辦法做到金融槓桿，資金最大化。比如：同樣是100萬本金首付三成買一套330萬的住宅，與100萬全款買一套小產權，同樣是翻倍的行情，哪一種賺得多？
毫無疑問是三成首付，3.3倍槓桿的住宅。
自有資金投資回報率=漲幅*槓桿
2成首付就是5倍槓桿，3成首付就是3.3倍槓桿。
從長期來看，我們做房產投資，無論選擇哪一種都會賺，但做為一個成熟投資者一定要知道優先項是哪一個。我們每一次購買都必須實現價值最大化，買就買漲得快的房產，這樣才能更快實現財務自由。
我是小李哥，一個擁有9年房產投資實操經驗；通過房產投資白手起家，從而改變命運的人，通過我的實操經驗已成功幫助上萬人通過房產投資得到高回報。所以我將每天持續分享這9年的“所學、所歷、所悟”房產投資實操乾貨，其中包括：《房產套利的秘密》、《首付融資問題》、《如何解決限購限貸》、《如何正確選房指南》、《如何避免房產陷阱》、《房產投資操作技巧》等等。除了以上內容分享外，我還開設了交流，討論，疑問解答；如果你任何房產知識疑問，都可以留言諮詢或者參與討論。
鄭州購房通
有確切消息顯示，從3月11日開始，東莞二手房交易個稅可按照兩種方式徵收：全額2%或者差額20%。按照之前的政策，非滿五唯一的房子個稅計算方式為（現交易價-原交易價）*20%，而從3月11日起購房者可選擇按成交價的2%計算，也可選擇按照差額的20%計算。也就是說，同樣是原交易價為150萬現交易價為250萬的房子，選擇按照全額*2%的個稅計算方式，可節省15萬元個稅。不得不說，二手房交易稅費這塊大都是由買家來承擔，按照舊政策很多首套購房者在高額稅費面前，只能被迫選擇新房，調整後，這部分購房者的選擇會更多，二手房的關注度和市場熱度也會慢慢回暖，這對買賣雙方應該都是好消息。
如果選擇差額20%，那麼需要提供原購價發票、裝修發票等成本資料，如果不能提供（或不提供）將按照成交價的2%計算個稅。（如果成交價低於系統評估價，將按照評估價的2%計稅。）
也就是說，在實際操作中，你可以選擇按成交價的2%計算，也可以按照差額的20%計算。因為經過之前一波房價大漲，目前市場上的二手房大都相比原價漲了不少，所以這個變化，其實是為二手房降個稅了。有的房源個稅甚至最高可省幾十萬！
比如有東莞南城一套二手房，2005年購買時是50萬元，加上裝修貸款利息成本算10萬元，那麼這套房的成本是60萬元。目前可以賣到220萬元。
如果按原來差額20%計算個稅：（220-60）*20%=32萬元
但如果按照成交總額2%計算：220*2%=4.4萬元
那麼相當於省了32-4.4=27.6萬元！省了86%的個稅！
而對於一些動輒差價幾百萬的別墅，省下的稅費會更加驚人。
這個政策可以激活15年以上房齡的房產。
兩會透露的信息，基本和預測路線類似。
4月份是中長線機會。
上一輪樓市高峰低谷已經過去。
下一輪開始。
所不同的是，這輪預期會稍微長一些。
但是，長預期中尋求中短線機會就考驗能力了。
投資回報來看，機會已經來了。@所有人
剛需投資者，全國重點城市地鐵沿線，核心城市外溢區域次中心軌道交通覆蓋區域，低於13000的房子首選考慮。
持續價值投資者，合理再分配城市房產套數，升級已有資產組合。
考慮下升階城市屬性。一線城市有機會。
搶人大戰陸續展開，目前看，不會停。
@所有人
撿人的時代，行政干預和市場博弈的時代，核心城市的機會。
雲房優道邊Sir
蔣老師在這裡先說明一下房地產最顯著的一個特點，就是“可以用別人的錢來賺錢”先明白這個特點，再教你如何才能“立於不敗之地”！
幾乎所有的人在購買房屋的時候都會向銀行或金融機構貸款，越是有錢人越是如此，銀行之所有樂意貸款給你，主要是因為房地產投資的安全性和可靠性。面臨問題就是付貸款和利息了，其實一點是很好解決的，因為在貸款購買房地產之後，可以通過出租來獲得收益，然後再把房屋的租金收入付給銀行用來支付貸款利息和本金，這就是“用別人的錢來賺錢”。
明白這個“特點”之後，想要讓房產投資立於“不敗之地”還需要注意一下幾點：
1、投資“地段”
房地產界有句幾乎亙古不變的名言想必大家都聽過，就是：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。作為房地結合物的房地產，其房子部分在一定時期內，建造成本是相對固定的，因而一般不會引起房地產價格的大幅度波動；而作為不可再生資源的土地，其價格卻是不斷上升的，房地產價格的上升也多半是由於地價的上升造成的。在一個城市中，好的地段是非常有限的，因而升值潛力是更高的。所以在好的地段購置房產，價格方面必定較高，但由於其比別處有更強的升值潛能，因而也必將能獲得更加可觀的回報。
2、投資“期房”
期房指的是尚未竣工驗收的房產，在香港期房也被稱作“樓花”。開發商出售期房，是開發商的一種融資手段，可以提前收回現金，有利於資金流動，而且能夠減少風險，所以在制定價格時往往給予一個比較優惠的折扣。一般折扣的幅度為10%,有的還到了20%甚至更高。同時，投資期房是很有可能提前買到朝向，樓層等比較好的房子。但期房的投資風險較高，務必要對開發商的實力提前進行判斷，對樓盤的前景提前進行預估。
3、投資“尾房”
是指樓盤銷售到收尾價段，剩餘的少量樓層、朝向、戶型等不十分理想的房子。 一般項目到收尾時，開發商投入的資本已經收回，為了不影響其下一步繼續發展， 開發商一般會以低於平常的價格處理掉這些尾房，便於儘快的回收資金，能夠更加有效地盤活資產。投資尾房其實有點像證券市場上投資垃圾股，投資者以低於平常的價格買入, 再在適當時機以稍高的價格出售來賺取差價。所以尾房更加適合砍價能力強的投資者進行投資。
4、一線城 市二手房不如二線城市新樓盤
隨著國家各種政策（限購，銀行貸款額度）的出臺，二手房目前的升值空間越來越小，以後的一線城市的二手房價格只會跌不會漲，國家現在重點發展的對象是中小型城市，所以我們需要把握好這個機會去投資那些二線城市的新樓盤，而且現在的新樓盤基本上都是開發商給予包租，等到二線城市的 經濟發展起來的時候你的本錢已經回來了，你的房子也漲價了。
5、投資“商鋪”
目前的一些新建小區中，附近有建有沿街的商鋪或是大型的商場店鋪。一般這寫些商鋪的面積不大，在30-50平方米左右，比較適合搞個體經營。由於在小區內搞經營有相對固定的客戶群，因而投資這樣的店鋪風險較小，無論是自己經營還是租賃出去給別人經營都會產生較好的收益。
總結:
近年來，房產投資成為一種流行的投資方式，越來越多的人選擇房產來進行投資，除了蔣老師上面提到的幾點以外，投資人還需要注意鞏固加強自身房產投資的相關知識，打造一個良好的投資心態。
蔣昊說經濟
投資房子不敗之地，住宅是不可能了只會跌了，跌到後面一文不值，要不敗之地你可以考慮三種房子；那就是名人故居住所，每個城市標誌性建築物附近商業樓盤和農村茅草屋。
第一，名人故居住所，這個不過有年代大多數被當成文物保護起來了，你不防到處找找，沒有被保護的那種，或者當地沒有錢願意賣的，越大越好。如果年代久遠沒有了，現代名人住所也行，比如馬雲的，馬化騰的，任正非的，劉德華的，成龍的各種明星的，還有獲諾貝爾文學獎莫言的故居也行，圈起來找兩個保安收門票，裡面做吃的給遊客吃，給他們講解這些人怎麼成功的，怎麼出名的，都在做什麼，曾經做過什麼驚天動地事，拍過什麼電視電影等等，小時候睡哪裡，然後他睡過床遊客睡話多少錢一晚上，可以炒作一下，在名人家吃飯，吃他曾經吃過菜又多少錢一餐，要是他父母還在讓他父母來做飯給遊客吃又多少錢一桌，然後名人回家一起吃飯多少錢一餐，名人回家那天收高一點門票。
第二，每個城市標誌性建築物和建築物附近的商業樓盤，這個大家不要說不可能哈，現在有的城市負債很高，說不準你去買，他願意賣呢，比如不是貴州獨山那個水司樓，400億嗎，這個很出名了，買下來裡面用於開展覽，開各種行業產品會議肯定賺錢，甚至拿來給別人辦酒席什麼的，現在那個水司樓全國都知道了。買不了標誌性建築物，買標誌性建築物附近商業樓盤，一般做產品大品牌的廠家和企業都會來這種商業樓盤，他們要的是名氣，賺錢不賺錢不重要，你可以拼命宰，每年招標，價高得租。這種三四線和縣城估計都還有一大把機會，我看一線和新一二線已經沒有機會了，比如上海外灘，杭州西湖，北京天安門附近估計你去炒作機會不大。
第三，農村茅草屋，這種必須一片一片那種，不要單獨一家人的，你投資幾十家挨在一起的，買來後做旅遊，讓城市人體驗住茅草屋樂趣，肯定大賺，裡面陳舊傢俱，床，灶臺等等什麼的必須一起盤下來，讓去旅遊自己做飯吃什麼的，賺大城市人錢，很多大城市人就沒有住過茅草屋，連露營都願意花錢，你這個至少還有茅草蓋著，不漏雨，不怕風，不怕熱，不怕冷，出名了肯定一年四季客源不斷，財源滾滾，你轉手他人也沒有大賺。
劉華銀mark
你好，作為一名房產領域的原創作者，同時也是一名房地產行業的投資人，在這裡我想分享一下我個人的經歷。
首先，房產投資如果想要立於不敗之地，就必須要對當下的行情以及政策有一個準確的判斷，因為對於房地產行業而言，最影響其價格因素的就是政策，一旦國家出臺相應的政策，那麼整個房地產的風雲就會突變。所以跟著政策走才是永不過時的投資預判。
其次投資房產一定要對投資的地段以及開發商有一定的瞭解，如果你的房源偏冷門，或者瀏覽量很少，那麼就屬於一個非常失敗的投資，而且轉手也相當困難。所以在投資時一定要對房源有充分的瞭解，並且做實地勘測，才更有可能盈利。
最後，投資房產一定要保持冷靜，萬萬不可衝動，因為很多時候隨大流的投資房產，往往最後會導致流產。因為一些隨大流的房產投資往往伴隨一定的時效性和熱點性，當熱點退去，並且關注度不高時，這批房源的房價會立馬下跌，導致你的資產流失。
勿緒
首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。
任何一項投資都有其特殊性和普遍性，房產也不例外，只有掌握這些規律，同時結合市場的變化，及時調整投資策略，房產投資就能“立於不敗之地”，下面結合我個人的一些投資經歷，告訴大家如何做房產投資才能立於不敗之地？
一:做房產投資首要是瞭解國家經濟發展方向及經濟政策，尤其是對房地產的政策。
在過去的10年，也是國民經濟高速發展的時期，房地產在國民經濟佔重要作用，根據國家統計局數據;2008房地產在GDP的比重約為4.61%，2011年是5.76%,2016年是6.48%,到了2017年6.51%；2018年6.6%。從這些數據可以房地產在過去的十年在國民經濟比重逐年增加，被稱為支柱性產業和重要產業發展，因此也被經濟學家譽為房地產業的黃金10年。
之所以黃金10年是國家兩個主要政策：城鎮化建設和舊城改造，城鎮化使大量農村居民走向城鎮，國家統計局數據：2017年城鎮化已達58.52%,而2010年只有49.95%，增加8.57%，城鎮人口2017年81347萬人，而2008年62403萬人。也就意味近2億人從農村走向城鎮了。2008年舊城改造4萬億計劃提出，大量城市舊房被拆遷。城鎮化近2億農民進城的巨大需求和舊城改造的大量資金，給房地產提供了市場和資金，也使房地產得到迅猛發展，帶動了房價和土地節節升高，同時給房產投資帶來前所未有機遇。
僅以日照為例：一個四線城市2008年日照房屋均價3300元，而最新統計2019年7月日照房屋均價10379元。其實真實數據，日照新市區均價已在15000元，學區房到了17000--19000元。即使你在日照新市區2016年投資當時開盤的一個項目，85萬元120平米的房子，在2019年如果出售價200萬以上。而在2008年以前房產投資短期如此大收益是不可能，只有國家政策扶持才給房地產帶了機遇，給房產投資帶來機會，這是大勢所趨，就是雷軍所說的“站在風口，豬都會飛”。任何投資離不開大環境，做為對政策依賴的房地產更是如此，所以做房產投資立於不敗之地的首要就是要了解國家經濟發展及經濟政策。尤其是對房地產政策。
二;做房產投資要“立於不敗之地”要熟知城市發展重心及規劃，尤其是交通規劃。
只有熟知城市規劃，才能知道這個區域房產增值潛力，投資才會有大收益大回報，如地鐵，高鐵火車站，汽車站，飛機等大型項目，小到商場，學校，菜市場等，都會給房產投資帶來影響。
尤其是一二線城市的房產投資，交通是投資房產首要考慮的，比如近期房是最受關注的蘇州，其中重要原因就是吳江新增6條地鐵，城市軌道增加，321國道擴建等交通規劃，。
僅以日照為例，近幾年日照市城市規劃重心向東移，重點打造青島路沿線，一些城市文體，如科技館，網球館，海洋館，東夷小鎮，大型商場等。因此青島路沿線房價從6000元左右已到17000元。日照這兩年飛機場修建並投入使用，2條高鐵線也在年底投入使用，都對日照房價起到很大作用。因此要投資房產立於不敗，要熟知城市發展重心及規劃，尤其是交通規劃。
三;對城市開發商要有大致瞭解，選擇出幾個認可的開發商，也是投資房產立於不敗關鍵的一點。投資房產有時就是選擇開發商，選擇對的開發商，投資房產就成功了第一步。很明顯的一個例子，同一個地段相鄰的兩個項目，在二手房市場每平方就能相差數百元和數千元之多，在一套房產就能有幾十萬和上百萬的差距，比如我個人居住的小區和對面的一個小區，建設年代幾乎是同時建的，每平方相差2000元。
在選擇開發商，我個人建議選擇在當地城市前5的開發商，至於原因嗎？很簡單了，因為人民群眾的眼睛是雪亮的。
四；對準備投資房產的項目，也是房產投資立於不敗的關鍵一環。
雖然上述對開發商選擇做了前五的建議，即使是前五開發的項目也參差不齊的，也必須比較選擇。每個開發商對自己的項目有個大致的定位，也能大概推出每個項目的利潤。有些項目規模大，位置佳，開發商位項目利潤，同時考慮以後發展，就會用心打造成標杆，就會在小區的外觀;綠化景觀；設施等投入重金。這種項目，也就是性價比高的項目。做為房產投資來說就是一個最佳的選擇。所以對項目的選擇也是房產立於不敗的關鍵一環。
五：投資房產一小技巧運用也是房產投資立於不敗的手段。
（1）普通購房者買房都是“買漲不買跌”，我個人認為反其道，而勝之。因為買漲時已預支了未來幾年的增值部分，做為投資來說，時間就是利潤。所以投資房產的最淺顯的道理，還是價格低入，高價出。
(2):房產所說的金九銀十，很多人購房都會選在這個季節購房，認為促銷多，讓利大，實際上這是開發商的金九銀十，不是購房者的。我個人認為淡季去看房，才有投資機會。
（3）：從開發商的尾盤中去選擇，因為尾盤開發商為了早日清盤，會有很大折扣給你，價格底就會利潤產生。
（4）：多和中介交朋友，告訴他們如果有一些急售的客戶，就通知你，急售時有的會低於買價時出售，當然低於市場許多，如果買來出手。哈哈你就等著數錢吧。
六：對於細節的把握，也是房產投資的成敗。
細節上就是對戶型，面積，朝向；樓層等分析，還以日照市為例，在前幾年購房者最青睞的戶型就是80多平米套二戶型，而現在隨著二胎政策的放開，購房者開始選擇120平米左右套三戶型，150--180平米套四戶型也開始走俏。如果我們不對購房者變化而隨之變化就會投資失敗。
樓層的選擇；如果是高層的選擇6--12即可，因為出售樓層太低客戶不易接受，樓層太高增加投資成本。有時衛生間的朝向，還有有無窗戶啊等細節都會影響房產投資。
至於其它細節就不一一描述了，因為房產投資細節太多，就交一個最簡單的辦法，投資房產時帶上愛人和她的朋友，告訴她們如果她們自己居住會覺得如何，所有的細節就一一知道。
七：投資房產要量力而行，留有餘地。也是房產投資立於不敗之地的關鍵點。
有些房產投資者傾其所有，借親友，或者從銀行其它渠道融資。一方面資金成本就很大，另外借貸的資金都有時間限制，一旦樓市價格有波動，房市低迷，只有降價而出。好一點保本，差的就得傾家蕩產，眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，不就是這種人最好的寫照嗎。我個人建議儘量用自有資金投資，如果有融資一定要有最壞結果的預案。
八：投資房產立於不敗，忌貪，見好就收。
大多數投資房產都是要求利益最大化，因為房產也是一種商品，不可能一直漲，漲到一定高度就會降，漲跌互現是常事。所以我建議給自己定了利潤點，比如30%或50%或者更高，但一定得有個度。達到此線就可以出了，出了還有別的機會。
六：自己要多聽，多看，少做
平時多聽新聞財經類，多到售樓處看，多到開盤現場看。多看房產類風水學等書。
少做就是不要衝動購買，一定要有我上面所說的準備去做。
通過以上的分析論述，我們得出結論。只要把握好國家經濟發展方向和房地產政策，瞭解當地發展重心規劃，選擇好的開發商和項目，同時加一些投資技巧，量力而行，運用自己學習積累。就會找到一把適合自己的房產投資的鑰匙，總結出適合自己的房產投資不敗秘籍。這樣我們的;"房產投資就會立於不敗".
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
首上新房
作為一個房產領域的創作者，下面我就給大家解答一下這個問題。
首先，某寶類的貨幣基金在2.3%左右，銀行3個月以上定期理財大概在3.5%左右，而你的不動產投資起碼要高於5%才可以做，因為那麼多錢的房子，如果你全款買，你的全款投到別的地方收益能到多少？不動產的其中一項優勢就是跟地價走，有規劃優勢，不好的地方就是變現太慢，如果你是拿出租做回報的話，首先不建議貸款，以租養貸的時候過去了，不要異想天開。
其次，如果是準備出售，那就看規劃，找目標地區住建的網站看一下週邊後期會有什麼出來，先看地的性質，再看土拍拿到標的公司，這樣好預購後面會有什麼東西建起來，二手房倒掛的時候也會有，這樣的小區儘量不要碰，很多隱藏的東西不好說，也不明說。
最後，我認為想投資房產不虧本，再賺點錢，目前來看在大多數城市還是比較容易實現的，首先選擇一個靠譜的樓盤，最好就是選大點的開發商，起碼不會讓你在交房之後 拿不到房本，房本在手一切都好說。
以上就是我對這個問題的分享，希望可以幫助到大家，謝謝！
有深房以後
首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。
任何一項投資都有其特殊性和普遍性，房產也不例外，只有掌握這些規律，同時結合市場的變化，及時調整投資策略，房產投資就能“立於不敗之地”，下面結合我個人的一些投資經歷，告訴大家如何做房產投資才能立於不敗之地？
一:做房產投資首要是瞭解國家經濟發展方向及經濟政策，尤其是對房地產的政策。
在過去的10年，也是國民經濟高速發展的時期，房地產在國民經濟佔重要作用，根據國家統計局數據;2008房地產在GDP的比重約為4.61%，2011年是5.76%,2016年是6.48%,到了2017年6.51%；2018年6.6%。從這些數據可以房地產在過去的十年在國民經濟比重逐年增加，被稱為支柱性產業和重要產業發展，因此也被經濟學家譽為房地產業的黃金10年。
之所以黃金10年是國家兩個主要政策：城鎮化建設和舊城改造，城鎮化使大量農村居民走向城鎮，國家統計局數據：2017年城鎮化已達58.52%,而2010年只有49.95%，增加8.57%，城鎮人口2017年81347萬人，而2008年62403萬人。也就意味近2億人從農村走向城鎮了。2008年舊城改造4萬億計劃提出，大量城市舊房被拆遷。城鎮化近2億農民進城的巨大需求和舊城改造的大量資金，給房地產提供了市場和資金，也使房地產得到迅猛發展，帶動了房價和土地節節升高，同時給房產投資帶來前所未有機遇。
僅以日照為例：一個四線城市2008年日照房屋均價3300元，而最新統計2019年7月日照房屋均價10379元。其實真實數據，日照新市區均價已在15000元，學區房到了17000--19000元。即使你在日照新市區2016年投資當時開盤的一個項目，85萬元120平米的房子，在2019年如果出售價200萬以上。而在2008年以前房產投資短期如此大收益是不可能，只有國家政策扶持才給房地產帶了機遇，給房產投資帶來機會，這是大勢所趨，就是雷軍所說的“站在風口，豬都會飛”。任何投資離不開大環境，做為對政策依賴的房地產更是如此，所以做房產投資立於不敗之地的首要就是要了解國家經濟發展及經濟政策。尤其是對房地產政策。
二;做房產投資要“立於不敗之地”要熟知城市發展重心及規劃，尤其是交通規劃。
只有熟知城市規劃，才能知道這個區域房產增值潛力，投資才會有大收益大回報，如地鐵，高鐵火車站，汽車站，飛機等大型項目，小到商場，學校，菜市場等，都會給房產投資帶來影響。
尤其是一二線城市的房產投資，交通是投資房產首要考慮的，比如近期房是最受關注的蘇州，其中重要原因就是吳江新增6條地鐵，城市軌道增加，321國道擴建等交通規劃，。
僅以日照為例，近幾年日照市城市規劃重心向東移，重點打造青島路沿線，一些城市文體，如科技館，網球館，海洋館，東夷小鎮，大型商場等。因此青島路沿線房價從6000元左右已到17000元。日照這兩年飛機場修建並投入使用，2條高鐵線也在年底投入使用，都對日照房價起到很大作用。因此要投資房產立於不敗，要熟知城市發展重心及規劃，尤其是交通規劃。
三;對城市開發商要有大致瞭解，選擇出幾個認可的開發商，也是投資房產立於不敗關鍵的一點。投資房產有時就是選擇開發商，選擇對的開發商，投資房產就成功了第一步。很明顯的一個例子，同一個地段相鄰的兩個項目，在二手房市場每平方就能相差數百元和數千元之多，在一套房產就能有幾十萬和上百萬的差距，比如我個人居住的小區和對面的一個小區，建設年代幾乎是同時建的，每平方相差2000元。
在選擇開發商，我個人建議選擇在當地城市前5的開發商，至於原因嗎？很簡單了，因為人民群眾的眼睛是雪亮的。
四；對準備投資房產的項目，也是房產投資立於不敗的關鍵一環。
雖然上述對開發商選擇做了前五的建議，即使是前五開發的項目也參差不齊的，也必須比較選擇。每個開發商對自己的項目有個大致的定位，也能大概推出每個項目的利潤。有些項目規模大，位置佳，開發商位項目利潤，同時考慮以後發展，就會用心打造成標杆，就會在小區的外觀;綠化景觀；設施等投入重金。這種項目，也就是性價比高的項目。做為房產投資來說就是一個最佳的選擇。所以對項目的選擇也是房產立於不敗的關鍵一環。
五：投資房產一小技巧運用也是房產投資立於不敗的手段。
（1）普通購房者買房都是“買漲不買跌”，我個人認為反其道，而勝之。因為買漲時已預支了未來幾年的增值部分，做為投資來說，時間就是利潤。所以投資房產的最淺顯的道理，還是價格低入，高價出。
(2):房產所說的金九銀十，很多人購房都會選在這個季節購房，認為促銷多，讓利大，實際上這是開發商的金九銀十，不是購房者的。我個人認為淡季去看房，才有投資機會。
（3）：從開發商的尾盤中去選擇，因為尾盤開發商為了早日清盤，會有很大折扣給你，價格底就會利潤產生。
（4）：多和中介交朋友，告訴他們如果有一些急售的客戶，就通知你，急售時有的會低於買價時出售，當然低於市場許多，如果買來出手。哈哈你就等著數錢吧。
六：對於細節的把握，也是房產投資的成敗。
細節上就是對戶型，面積，朝向；樓層等分析，還以日照市為例，在前幾年購房者最青睞的戶型就是80多平米套二戶型，而現在隨著二胎政策的放開，購房者開始選擇120平米左右套三戶型，150--180平米套四戶型也開始走俏。如果我們不對購房者變化而隨之變化就會投資失敗。
樓層的選擇；如果是高層的選擇6--12即可，因為出售樓層太低客戶不易接受，樓層太高增加投資成本。有時衛生間的朝向，還有有無窗戶啊等細節都會影響房產投資。
至於其它細節就不一一描述了，因為房產投資細節太多，就交一個最簡單的辦法，投資房產時帶上愛人和她的朋友，告訴她們如果她們自己居住會覺得如何，所有的細節就一一知道。
七：投資房產要量力而行，留有餘地。也是房產投資立於不敗之地的關鍵點。
有些房產投資者傾其所有，借親友，或者從銀行其它渠道融資。一方面資金成本就很大，另外借貸的資金都有時間限制，一旦樓市價格有波動，房市低迷，只有降價而出。好一點保本，差的就得傾家蕩產，眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，不就是這種人最好的寫照嗎。我個人建議儘量用自有資金投資，如果有融資一定要有最壞結果的預案。
八：投資房產立於不敗，忌貪，見好就收。
大多數投資房產都是要求利益最大化，因為房產也是一種商品，不可能一直漲，漲到一定高度就會降，漲跌互現是常事。所以我建議給自己定了利潤點，比如30%或50%或者更高，但一定得有個度。達到此線就可以出了，出了還有別的機會。
六：自己要多聽，多看，少做
平時多聽新聞財經類，多到售樓處看，多到開盤現場看。多看房產類風水學等書。
少做就是不要衝動購買，一定要有我上面所說的準備去做。
通過以上的分析論述，我們得出結論。只要把握好國家經濟發展方向和房地產政策，瞭解當地發展重心規劃，選擇好的開發商和項目，同時加一些投資技巧，量力而行，運用自己學習積累。就會找到一把適合自己的房產投資的鑰匙，總結出適合自己的房產投資不敗秘籍。這樣我們的;"房產投資就會立於不敗".
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
共識先生
你的問法很有意思，那我憑經驗大概跟你說說我的理解。
不敗之地可以理解不賠，大賺小賺都是賺對吧，那就要看房子的具體性價比分析，
某寶類的貨幣基金在2.3%左右，銀行3個月以上定期理財大概在3.5%左右，而你的不動產投資起碼要高於5%才可以做，因為那麼多錢的房子，如果你全款買，你的全款投到別的地方收益能到多少？不動產的其中一項優勢就是跟地價走，有規劃優勢，不好的地方就是變現太慢，如果你是拿出租做回報的話，首先不建議貸款，以租養貸的時候過去了，不要異想天開
公式：年租金/總房款*100% 高於5% 全款的房子可以這麼投，還要計算一下毛坯和裝修的花費和出租價格，以及籤合同的時間，空檔期要算出來。
如果是準備出售，那就看規劃，找目標地區住建的網站看一下週邊後期會有什麼出來，先看地的性質，再看土拍拿到標的公司，這樣好預購後面會有什麼東西建起來，二手房倒掛的時候也會有，這樣的小區儘量不要碰，很多隱藏的東西不好說，也不明說
總之要注意的很多，你的這個話題不錯，後期我會多想想寫篇文章。
