先說股市吧
美股瘋了。。。竄天猴行情，今天暴漲，明天暴跌。。。昨晚收漲6個點，幾小時後期貨暴跌開盤，目前已經按死在熔斷上幾小時不動彈 。。。今晚美股必定又要熔斷。。。。
特朗普更瘋了，在明知道疫情期間是不會有人消費的情況下，迫不及待的想用金融手段穩定市場，先逼迫美聯儲光速降息，剛又宣佈要給全美國每人發1000美金支票（消費券）。
很顯然市場不買賬，你越寬鬆越跌。。。
然後市場徹底變成神經病了。。。下午一個大消息，全球最大的空頭基金橋水基金爆倉了！
什麼意思？橋水基金是以做空股票出名的，前段時間140億美元買股市暴跌，目前看要賺狠了。。。但由於他仍然有很大一部分資產是正常的股票，這部分股票爆倉了。。。所以綜合起來，這個做空的基金依然爆倉了。。。血本無歸的節奏。。。想想看市場有多可怕？？？？？？？？？
橋水基金的爆倉只是美股中滄海一粟，叫做流動性危機，我下面會解釋。
回到大A，則像牛郎店裡的猛男一樣，支撐了2個月，終於體力不支開始一瀉千里了，成交量持續萎靡，熟悉的大糞味道。。
相比於美國迫不及待的大水漫灌，這個時候我們反而對貨幣政策愈發的謹小慎微了，我們一直沒有什麼大動作。我覺得也是對的，畢竟有了老美失敗的前車之鑑，這個時候我們再加大放水怕是對股市沒有任何幫助，全世界股市都走到了一起，要跌一起跌，沒有獨立行情可言，現在放水我們依然會跌，反而浪費了一個“炸彈”。
而且現在復工、隔離都還沒完全恢復，尤其老百姓還都不敢上街消費，再怎麼刺激也是白刺激。
今天大A滾回了2728點。。。後面操作的話，如果量不回來，我也不會動了，定投的基金會繼續，其他一概不動。我不會賣的，這個價格足夠便宜，踏空會死人。。。我也不敢買了，下一個買點我放在2650附近，就這樣。
大家今天可以去看一個股票：萬科。。。。異常壯觀。。。
萬科今天暴跌是與財報不及預期有關，但我覺得是不是與我下面要說的有關呢？？
下面說正題
今天再談一下房價，我最近已經談了幾次了，每次都略有區別。畢竟市場是一直變化的，每次出現新的狀況就會有新的未來。
2月初的時候，我預計A股會大崩盤，誰知道遇上了“放假牛”。
“放假牛”之後，我預計全國的熱情都被帶動了起來，真正大牛市可期。誰知道國外爆發成這樣，一下被按死。。
國外爆發疫情，大家都預計股市會短期恢復，誰知道全球崩盤成這樣，崩盤速度遠超08年金融危機。。
沒有人是神人，能夠預測到意外，但每次遇到新狀況，我們都需要重新對未來分析，做好準備。
最近很明顯，很多人都開始擔憂起來了，不少人問我房價會不會崩盤。另一方面，昨天媒體採訪了一位知名經濟學家，中泰證券首席李迅雷，李迅雷也表示，政府要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下，穩定預期，防止房價暴跌。
這話還是挺有分量的，我覺得也是有一定的可能性的，那麼我們今天看看，在經濟危機不斷逼近的時候，這房價到底會怎麼走？
可怕的流動性危機
股市與樓市是一個東西，他們都是在經濟學的框架下運行著的，所以我們思考的邏輯應該是差不多的。
前幾天世界金融市場出現了百年奇觀，就是在疫情大爆發，美國大爆發，美股暴跌之際，代表著避險第一資產的黃金也出現了暴跌，美元匯率不但沒跌反而出現了暴漲。按理說人們都應該去搶購黃金，人們都應該逃離美國，導致美元匯率下跌，市場卻反著來了。
這就是流動性危機造成的。
由於美國長達10年的大牛市，再加上其金融系統的發達，很多很多人都把錢投入到了美股之中，更多的人則是槓桿炒股，即融資借錢炒股：自己出3塊，再問金融機構借7塊。
這意味著，一旦股價從10塊暴跌到了7塊錢，自己的那3塊錢部分就虧完了，這個時候金融機構就會把你的股票賣掉，因為萬一股價再跌金融機構就收不回7塊錢成本，要虧損了。金融機構的做法稱之為“平倉”，你的股票被賣光稱為“爆倉”。
上文橋水基金就是因為自己的槓桿高了，股票跌了後沒錢去補倉導致爆倉。。。
我們普通人拿存款買股票是比較穩的，因為股價是波動的，跌下去了我們就刪炒股app，明天也就漲回來了。但槓桿炒股的話，一旦跌下去股票就會被強制賣掉，你的本金將一無所有，完全沒有翻身的機會。
所以在這種情況下，美股暴跌之際，金融機構就要求股民立即補錢來，股票虧了3塊你至少要補1塊過來，這樣金融機構才足夠安全，否則就把你股票全賣掉。而作為股民哪還有現金？他們只能變賣一切可賣的資產去補錢。
實際上，參與股市的不僅僅是老百姓，更大體量的是機構，他們手上除了股票外還持有大量其他資產，這個時候為了去給股票補倉，只能賣出其他資產，比如黃金，比如A股的股票，比如比特幣，比如人民幣，把賣得的錢換成美金，投入到美股之中。
這就是流動性危機：錢不夠了，就會賣資產導致資產全面崩盤。
美股股市是這樣，中國樓市也是這樣，沒有區別。
美國人出3塊，借7塊，等於3成首付炒股。
中國人則是出3塊，借7塊，3成首付炒房。
1套100萬的房子，我們問銀行貸款了70萬，相當於我把價值100萬的房子抵押給銀行，銀行借我70萬。如果我不還錢了，銀行就把我房子賣了，70萬留下，剩下的還給我。
那麼問題來了，如果房價跌倒60萬呢？
這個問題，我們從頭說起，
供不應求的問題
房子的事情，99%的大V都是扯瘠薄蛋，他們懂個屁。
房子就是供不應求的。我舉個例子你就知道大V和一些所謂的研究機構有多扯了，那就是空置率。
我不知道那些人是怎麼研究的，會把一個城市空置率算到20%，那麼即便20%又能代表房子太多，供大於求了嗎？
1個城市，10套房子，其中2套空置，3套出租，5套自住。
3套出租的，每套住3個年輕人。
Ok，你告訴我，這個城市裡有多少戶家庭？3*3+5=14戶！
你告訴我，這個城市有多少套房子？10套。
你還敢恬不知恥的說房子供大於求嗎？
我們說，想騙人沒必要說謊話，只要把真話說一半就行。那麼在官方大忽悠，大V瞎B吹的時候，“20%空置率，40%房子缺口”他們只選擇性的說了前半句而已。
空置率好算的，看電錶水錶就好。租戶情況也越來越好算了，現在派出所都要求報備，馬上租金又要和個稅掛鉤全部要報備。
既然能算出來，卻一直假裝不知道，是不是很有意思呢？
扯遠了，反正我就是想說，房字是供不應求的。
在供不應求的時候，由於住房是剛性需求，所以大家都會拼盡全力去爭搶那一套房，結果就是拿出所有能拿出的積蓄來買房。當然，這點上不同的階層是不一樣的，我後面會說。
房價是怎麼來的
以南京為例，在人均收入也就7萬左右的地方，500萬的房子並不算貴。但買500萬房子的人有幾個是直接掏存款買的呢？很少。大部分人是置換而來，也就是賣一套老破小做首付，再貸款300萬而來。
所以這個前提是，想買500萬房子的人，他的老破小必須足夠值錢。
同理，800萬的房子是由500萬房子置換而來，而500萬房子又是由老破小置換而來，最終都是源於老破小。
老破小為什麼會值錢呢？老破小這種東西是最劣質的房產，沒有太多居住屬性。那麼在人們都追求舒適的今天，為什麼還有人買老破小呢，是因為這是他們的極限了。
但凡有一點經濟實力的人都不會去買老破小住，反過來說，在供不應求，一堆人搶著買房的時候，買老破小的人已經是6個錢包+30年收入齊上陣了。
所以這個事告訴我們兩點：1、老破小价格=低層人民終極購買力；2、老破小价格決定了其他房子的價格。
這你就能明白了吧
扯了那麼多，我想說的是
如果有一天，低層人們收入減少了，那麼他們的購買力上限就會大降，即便存在著供不應求，即便存在著競爭，但都沒錢了，老破小肯定是要下跌的。
老破小一下跌，想買500萬房子的人就拿不出這麼多錢了，他的極限購買力就變成了400萬（實際上由於這個人收入也下降了，貸款額度也會下降），意味著500萬房子就降到400萬了。這個價格就會這麼繼續蔓延下去。
所以一旦發生了經濟危機，就意味著企業倒閉，人們失業，收入大減，房子購買力大減。老破小這個基石一破，全部要玩完。
也就是說，我贊同經濟危機導致房價下跌這句話的，哪怕市場存在著嚴重的供不應求。
那麼具體經濟危機是如何把我們弄崩盤的，分為以下幾個步驟
第一步：經濟危機導致人們收入減少，購買力減少，房價下跌。
第二步：由於我們對房地產是一直看漲的，所以房價實際上是比真實價格略高的，這點你可以理解為年年虧損的特斯拉股價依然高企，因為大家買的是未來。而當預期改變之後，房價又會進一步下行迴歸理性，你可以理解為48的中石油跌倒了6塊錢，因為中石油不會再有成長性了，只能迴歸合理的市盈率。換句話說，房價會迴歸到合理的租售比。
第三步：由於我們房地產擁有較高的槓桿，當房價跌20%的時候，銀行就會坐不住了，開始要求大家補充抵押物或者直接補錢。與美股一樣的流動性危機就開始了，這個時候會出現國內各類資產的全面拋售。老百姓則是拿僅有的存款補給銀行，從而讓整個社會完全喪失消費能力，因為錢全部用來補倉了。。。沒有消費=沒有生產=沒有工資，繼而引發的是更大的失業潮和資產下跌。
第四步：由以上引發的，會讓房價繼續下跌，跌到70萬的時候銀行會直接拍賣。這個時候，全國一下多出幾百萬上千萬套房產，嚴重供大於求，加上對信心的打擊，房價會徹底崩盤一文不值。而銀行因為70萬的貸款最終只賣房換回了10萬，硬虧60萬，這虧的都是儲戶的錢，所以銀行倒閉，全國經濟玩完，全民財務灰飛煙滅。。。
08年美國金融危機，又叫次貸危機，本質是由房地產崩盤引發的一系列連環爆倉危機，在那個時候美國發展到了第三步。在全球努力下終於沒有發展到第四步。。。
08年我們為什麼要拉房價？除了拉動經濟外，你看到老美的房價崩盤你慌不慌？越漲越買，越跌越賣，你慌了就完了。。。
以上呢是理論上的東西，也是很多經濟學家，各種大V天天喊崩盤喊了十幾年的理論支撐。
不過我們也不用那麼悲觀
一來，我們房地產已經是究極調控3年了，在這期間各地尤其是一線一直是反人性的限購，比如他們外地戶籍本地工作的人，只有在結婚之後才能買1套房。。。一買老破小，終生老破小。。。
所以實際上我們房地產上可以放鬆穩房價的措施實在是太多太多了，我們的需求被壓制的太厲害了，所以我覺得房價沒有下跌的風險，稍微開個口子房價就上去了。
二來，我們貨幣政策目前依然是抓的比較緊的，更多的只是口頭喊幾聲要降準降息，實際上做的很少。這意味著，我們後期還是有很多空間去應對危機的。
三來，我們金融體系相對封閉，監管嚴格，沒有美國那麼開放發達，房地產金融僅僅是在自己小圈子裡玩，下跌影響的範圍遠不如美國那麼大。
四來，我們有強大的執行力。。。真到那一天，國家是不會允許銀行強行賣房斷貸的，所以我們就沒有走到第四步的基礎。。。
但是
張文宏上次也說了，疫情可能要持續到9月。。。那麼在未來的半年內，我們的失業率、收入會很不樂觀，裁員、失業首先影響誰？一定是最弱勢、能力相對較低的那批人，也就是老破小的接盤者了，那麼房價是有下行壓力的。
如果真的到9月，市場上的低價房很可能會扛不住！
那怎麼辦？什麼房子比較穩呢？
還就是豪宅。我剛剛說的老破小基石邏輯大家也看到了，但老破小這種傳導越到豪宅，影響就越小。
南京前段時間限價豪宅大家都看到了，1000萬的房子首付8成，這幾千個買家有多少人是置換來的？
有，不算多，而且他們不是“必須置換者”。也就是說，這些人一部分就是存款買房，一部分置換的僅僅是因為房號不夠做個資產置換而已，並非真的缺錢。
這點在頂級豪宅上更明顯，南京3000萬的豪宅，是沒有人會通過賣老破小籌錢購買的，這些人買房都是喜歡了直接1個億現金帶走3套，置換？不存在的。。。。
中國富人很多很多，存款很多很多，但好房子依然太少太少。這些人雖然可能會貸款，但並不是因為缺錢而貸款，僅僅是利用低息的機會套筆資金出來而已。
所以，豪宅的客戶在經濟危機初期是不會受到影響的，因為他們存款非常多，下級房產的價格波動對他們不會有影響。
鑑於我不認為中國會走到經濟危機那一步，所以我認為，無論如何河西的限價的高級住宅依然是最佳投資產品之一，僅次於2600點的A股。。。。
總結一下吧
如果疫情短期得不到解決的話（含中國和外國），那麼房價可能會跌，品質越差的會越危險。
但我認為疫情不會有那麼嚴重，也就是說即便跌也不會太厲害。
與此同時，高級住宅會依然因為供不應求的原因繼續上漲。
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