問：十三老師好，南山-南油片區，深藍季節，2007年的盤（學區：南油小學和學府中學），想入手一套60平的二房，中層，總價500萬，如何 （從投資角度：持有5-8年能否跑平南山漲幅）給點相關的介紹和建議吧，謝謝。
答：感謝付費提問。 深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。
問：你好！請問:大學生剛落戶深圳，首房首貸，首付100個，純投資，請問入手深圳哪個板塊更合適？是買關外新房好還是次新房好？還是淘筍關內二手房？買下地話收入不夠月供，所以另單獨留有現金流3年供貸。
答：買郊區是犧牲短期租金和流動性來獲取土地價值的高成長，並不適合你，再者遠郊的豪宅費多，你預算也不夠，所以還是淘關內二手吧。稅費低，租金高，流通好。
問：老師您好！首套房，總價340萬以內，選寶荷片區仁恆巒山美地76平（靠大馬路較吵）還是振業天巒89平或是雙龍的怡龍楓景園89平，在外地，五年不會住，買入後馬上出租衝抵部分按揭貸款，
答：您好，三選一的話，巒山美地吧，離地鐵站更近，剛需盤裡的品質之王。仁恆真是有匠心精神，巴掌大的小區，別的開發商種幾塊草皮完事，他們卻造了假山，流水，噴泉，花園錯落有致，車庫都裱了畫，物業比萬科還好，會讓人很有歸屬感。 所以仁恆在賣的三房只有7套，天巒在賣的56套，這也是後者總賣不起價格的原因，雙龍位置不如寶荷，寶荷快速地鐵口+寶龍工業城，目前商業是短板，會慢慢補齊，市政配套只能依託大運了。
問：老師您好 我知道您以前在北京待過 問一下 北京有個世界之花假日廣場 就在宋家莊地鐵站南五公里 公寓性質 大約2.3萬一平 可以碰嗎 中介說需要更名
答：北京的公寓，17年3月嚴控之後，已經蔫了兩年半了，沒有成交，價格一落再落，否則會有兩三萬的漏兒給你撿? 現在買公寓，租售比肯定剛剛的，但你圖的是租金還是漲幅? 有人認為北京公寓是黎明前的黑夜，政策稍一放開就會大幅反彈，現在是抄底良機，是與不是? 在我看來，在北京，不要賭，面對政治意志和上層建築，個人利益不過是一撮塵土。
問：您好，請問，純投資總價400萬左右，投哪個區域回報率比較高，麻煩具體說幾個片區
答：講真，現在400萬預算在深圳蠻尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。
問：十三大師。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據說四年後五站到福田。附近老點點小區不足四萬單價，是否有空間？
答：二手房裡買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年後的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優質板塊的機會成本。 自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養娃住家，心情很愉快的。
問：大，看好cq嗎
答：不看好，最新熱辣數據，重慶鏈家二手掛盤已經114331套，月增一萬套，全國NO.1，堰塞湖已完美形成。 重慶有房者，要麼當下就拋，要麼做好長期抗戰準備。
問：十三老師您好，想在深圳買總價200-260萬的小兩房，投資兼住，小孩五年級，學位相對好一點的，到時初中讀公立也可以，一手二手都可以，請給點建議，多謝！
答：總價200-260，投資自住兼顧，還要學位好，想的是不是有點多? 這個總價，如果有孩子，自住功能第一，其他都不用想太多，想也沒用，不可能兼顧的。
問：老師您好，我們在去年底買了景田的景鵬大廈2房85平的房子，買成488萬，是中間樓層是朝西南，沒有陽臺。房子離地鐵大概走路10分鐘，對面是北大醫院和蓮花山公園。就是樓齡老有30年了。想請問這房子買對了嗎？我和我老公總感覺買錯了，不知道3年後賣的話會不會會虧。我們買這房是想老了以後養老住，離醫院近點好看病，也可去蓮花山鍛鍊身體。 諮詢您，謝謝!
答：您好，景田以前分析過： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭； 但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 不過景田純自住還不錯，很適合養老。
問：老師您好，最近看了寶安新安靈芝新村90平，7.5w值得入手嗎？主要考慮寶中學位備用及後期舊改投資。謝謝
答：新安： 新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意； 總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰； 靈芝新村舊改時間太長，持有時間20年可以考慮。
問：請問十三，我這樣計算對不對，今年初在龍崗買了一套房，總價410w，首付+各種雜費稅費合計130w，貸款287w，每月還款1.6w（等額本息）。 如果我在三年後賣掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩餘未還款本金274w，那麼我必須賣187.6+274=461.6w才能保本，否則就虧本，請問我這樣計算對不對？請指正，謝謝。
答：租金收益沒有算進去，如果再錙銖必較點，首付和利息每個月放銀行的理財收入也要算進去，機會成本也是一種成本。
問：十三君你好，我47歲，已經退休。家庭年收入75萬左右。房產情況如下，感覺不太滿意。請給些建議。 1 福田香蜜三村103平自助。 2 龍崗卓弘高爾夫雅苑147平，毛坯出租，每月1300。 3 福田香蜜時代軍產房35平公寓，出租中 ，4300每月。 4 惠州錦地繁花78平兩房出租中，1000元每月。 5 東莞曉月湖140平四房待租，月供1萬。 其他房子已經供完。 看著房子數量不少，都不值錢，沒有好學位，租不出價格。想看看如何把這些房子輾轉騰挪，來優化我的資金配置。是不是惠州和龍崗的房子可以賣掉了？我有倆兒子，希望在深圳各留一套。 目前手頭沒有可以馬上拿出來用的現金。
答：您好，看了您的資產配置，確實如您所言 在我們專業投資人眼裡，這些房子一套都不想留 軍產，公寓，惠州，老小區，個個都是投資禁忌 不知道曉月湖是什麼時候入手的，如果是2019年，可能需要站站崗了，不過長遠松山湖看還是有價值的。 建議統統換成優質潛力盤。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤） 500-1000： 推薦寶中 西鄉 碧海 紅山 上塘 紅山 500以下： 推薦沙井 光明 大運
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