盡職調查,簡單的來說就是對所要購買的房子做全面的調研。
對於想買法拍房的朋友們來說,盡職調查這一環節是可以掌握主動權的。關於參拍前對於標的物的各方面調查,怎麼細緻都不為過!
我們在這裡把各種需要調研的信息歸納成三大類
1、拍賣房基本信息調研
2、拍賣房交易信息
3、拍賣房風險信息
01 拍賣房基本信息調研
法拍房調研不能馬虎,基本信息就很多
區域，地址，小區名稱，樓層，戶型，拍賣時間，本次拍數，這些基礎不用說
類型:拍賣標的的屬性,金融機構根據這一屬性決定貸款的成數。住宅、別墅、商住等等。一般來說住宅貸款的成數最高
總高:拍賣標的所在建築的總層高。結合樓高,我們就可以判斷出該套房源大致的採光情況以及是不是電梯房等等。
建築年代:拍賣標的的建造時間。這個決定了金融機構貸款的年限
面積:拍賣標的面積。面積是判斷住宅是否是普通房的標準之
區域配套:拍賣標的所屬小區的交通、學區、商業的配套情況,公告上就有,不過一般不太正確,去與中介交流應該很快就知道了
小區情況:拍賣標的所屬小區的人數、在售房源、在租房源情況。
這三個指標分別反映了小區的容量、房源的流通性、房源的居住價值
歷史拍賣情況:本標的歷史拍賣的時間、價格
當前拍賣信息:本次拍賣公司、聯繫方式、保證金打款賬戶、時間等要求
信息比較多,但想了解這些信息並不難
房子最終是用來住的,只有充分了解了標的的信息,才能幫助我們更好的評判價值以及是不是適合自己。
02拍賣房交易信息
1、市場熱度
市場熱度是一個反映同類房源,近期市場的關注熱度指標。
通過這組數據我可以初步判斷出此房未來好不好出售,數據越大,說明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或賣不起價。
不過,有時候數據也會騙人,有些小區此數值非常低,並不是因為不好出售,而是自住率極高,沒有房子出售或一出來馬上就賣掉了,所以一定要去現場做市調
2、評估價
評估價，主要是法院委託具有相應資質的評估機構進行的。實際操作中,評估公司給出的評估往往是基於評估物價值。
大家需要重點關注的評估總價、單價、評估時間，其中大家比較容易忽略的重要信息,是評估時間。一般來說,從評估到拍賣都會經過一段時間(少則幾個月,多則半年甚至一年以上)。
房源上市存在時間差,不會每次重新拍賣都申請價值評估,這就造成了評估價是滯後於市場變化的。
3、市場價(市場調研獲得)
我們一般需要參考的是相同小區,相同戶型的二手房最近的成交價格
4、銀行認定價(儘量找銀行的朋友協助)
北上廣動輒成百上幹萬一套的房子,絕大多數購房者都是通過貸款的方式購買的。銀行會根據自己的內部評估系統,給資產進行估值,並根據這一估值為基數,審批併發放貸款。
5、市場折扣(市場調研所得)
市場折扣=起拍價/市場價。該比例反映了我用幾折買到了這套房子,是考核性價比的一個比較關鍵數據
6、保證金
保證金是競買人取得競買資格的條件之一，沒有按照數額和截止時間交保證金,就不能參加競拍。
保證金的金額大小，參考評估價確定比例值,一般為評估值的10%—20%,特殊情況為評估值的30%,具體見拍賣公告
7、稅費
法拍房稅費必須當場全額繳納。常見的繳納方式有各付個稅、買家承擔兩種。如果你看到中意的拍品上寫的是各付個稅,恭喜你,買這套房子可以為你省下很多花費。
03、拍賣房風險信息
多重債權，多次抵押，多方查封
被執行人可能擁有多頭負債，甚至資不抵債。查封問題越多，後期手續需要花費的時間也會越多，買房時間差很重要。
材料不明，稅費鉅額，產權過戶層層阻礙
如經濟適用房等，還需要繳納一大筆出讓金或稅費；如果該房屋的上一次交易屬於“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅！
拍房易、交房難，各種佔用騰房實在困難
法拍房有人佔用，一般是租戶或者被執行人，短期租約還好協商，最怕是長期租約，這些問題當中比較難處理；另外最怕遇見被執行人惡意佔用房屋，拒不交房，處理起來也非常耗時耗力。
此外，法拍房還有房產欠費不清，參拍風險過大，拍成後資金不足等問題，長期租約是這些問題當中比較難處理的。
如果，購房者自己參拍，一定要提前做好功課，規避所有的風險、周全的考慮所有問題，瞭解並確定個人能解決房屋的問題後再報名參拍。
當然，怕麻煩的購房者可以藉助專業力量，找靠譜的助拍機構輔助買房。
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