前海寫字樓租購 000
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2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，整個綱要2萬多字，提出了香港—深圳、廣州—佛山、澳門—珠海這三大極點，而且以章節形式（第十章全部）描述了一個地區，就是前海、南沙和橫琴，以往自貿區文件都是南沙在前，而這一次是前海在第一位，次序的變化，內涵豐富……
在這份2.7萬字的長文中，提及“深圳前海”8次，提及“前海”14次，如果說深圳哪個板塊最熱的話，那肯定非前海莫屬，未來的前海，不止是深圳的龍頭，更是粵港澳大灣區的龍頭。
作為老大親自謀劃、親自部署、親自推動，並且疊加了自貿區、國家級唯一深港現代服務業平臺、一帶一路重要戰略支點等等14個國家戰略的新區，前海的未來充滿了想象空間。
一、前海基本面
前海佔地14.92平方公里，僅相當於珠海橫琴新區的1/7，相當於廣州南沙新區的1/54，就是在這片小小的土地上，每年固定資產投資400多億，僅2018-2020年，前海就啟動了6大類219個項目，完成固定資產投資約1400億元，到目前為止，固投總額已超5000億。
要知道，全深圳每年的固定資產投資總額也就3000億左右，相當於15%的投資額放在了0.75%的土地上！平均到每㎡土地上的固投是3.33萬！
而這僅僅只是開始，如此高密度的投資，帶來的是土地及其附著物業價值的急劇拉昇，砸下去的每一分錢，都在為這片土地上的物業增加價值！自貿區藍拱門，可謂名副其實的金拱門！
自貿區藍拱門，更是金拱門
根據官方規劃，前海的建設總規模為2380萬㎡，規劃就業人口52萬、居住人口23-25萬，其中寫字樓商業建設總面積1322萬方。
52萬就業人口，按照60%的比例在寫字樓內辦公，人均5㎡（超低標準）的辦公面積計算，則需要的寫字樓辦公總面積為1560萬㎡，但是總的規劃只有1322㎡，存在200萬㎡的供給缺口，所以，從投資的角度而言，前海的辦公樓還是有著巨大的想象空間的。
二、前海土地政策
2016年5月19日，前海管理局印發了《深圳市前海深港現代服務業合作區土地使用權招標拍賣掛牌出讓若干規定》的政策，大幅限制了前海辦公樓物業的銷售。
其中，金融、現代物流、信息服務、科技服務和其他專業服務等產業項目用地和專門面向香港企業出讓的用地上蓋辦物業限全部自用，自用期限不少於項目竣工之日起10年，自用期滿限整棟銷售；其他不設產業發展要求的用地，最小銷售單位不少於500㎡的規模。
也就是說，前海絕大部分的寫字樓都是企業自持項目，可以出售的非常少，這又增加了出售項目的稀缺性。
三、前海的未來
前海定位與曼哈頓中城功能相似，都是灣區核心。
眾所周知，紐約因財富500強公司總部聚集而聞名於世，究其核心卻在曼哈頓。曼哈頓囊括了紐約大部分上市企業、商業中心和跨國公司總部，華爾街、紐交所、帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建築都坐落於此。
前海之於深圳，就好比曼哈頓之於紐約。曼哈頓是紐約最大的就業和商業中心，這裡的寫字樓是最搶手的。
但是今天曼哈頓卻面臨著非常棘手的問題——寫字樓老化。超過75%的大樓平均年齡73歲，陳舊的辦公樓隨著時間的推移，越來越無法滿足新型企業和現代租戶對人性化和智能化的辦公需求。同時因為缺乏高密度、高承載率的人行通道，以及供白領們中午休憩和放鬆的綠色空間，曼哈頓國際商業圈的競爭力受到衝擊。因此，紐約一直在調整曼哈頓規劃，改善投資環境，增強吸引力。
作為後起者，前海借鑑了曼哈頓的發展經驗，從規劃到建設都是世界頂級標準，擁有大灣區最優質的的軟硬件資源，將成為東方曼哈頓，並具備超越曼哈頓的可能，伴隨著深圳全球標杆城市的進程，成為國際遊客的理想住所和投資目標。
根據戴德梁行的數據，紐約第五大道區域寫字樓租金約為人民幣1000元/㎡/月，售價為25萬/㎡-30萬/㎡，中城區租金約約為人民幣630元/㎡，售價為18萬/㎡-23萬/㎡!
而目前，前海的租金約為250元/㎡，售價為8萬/㎡-10萬/㎡，相對於曼哈頓的租金與售價而言，前海只是處於初級階段，當前海世界級金融中心成型，其租金與售價將媲美乃至超越曼哈頓，價值噴發。
如果你覺得中美兩國文化有差異，那我們再看看深圳灣對岸的香港中環，根據仲量聯行的數據，2018年香港中環甲級寫字樓的平均租金約為人民幣1800元/㎡/月，售價為30-35萬/㎡。
如果您關注新聞，應該還記得2016年11月份，娃哈哈集團董事長宗慶後女兒宗馥莉買下香港中環皇后大道中9號的一套寫字樓，單價摺合人民幣31萬/㎡。
兩相對比，不論是租金還是售價，前海的甲級寫字樓，都有著巨大的成長空間。
宗馥莉
四、前海寫字樓現狀
截止到2020年3月，前海建成並投入使用的寫字樓項目一共14個，分佈在媽灣前灣和桂灣三個片區。其中有寫字樓辦公出租的樓盤一共有9個項目，有物業出售的樓盤一共有6個，具體情況如下：
9個租盤
6個售盤
A. 桂灣片區，租盤3個，售盤3個
租盤：卓越前海壹號、華潤前海中心、前海深港基金小鎮
售盤：卓越前海壹號、華潤前海中心、QFC恆裕前海金融中心
B. 前灣片區，租盤1個，售盤0個
租盤：萬科前海企業公館
C. 媽灣片區，租盤5個，售盤3個
租盤：世茂前海中心、香江金融中心、香繽金融中心、信利康、招商海運中心
售盤：世茂前海中心、香江金融中心、信利康
五、買賣貴還是租賃貴？
對於寫字樓，很多人有一個誤解，以為租金很便宜，我的很多客戶都有這樣的觀點：前海的寫字樓租售比達到30多倍，以前海世茂為例，40層以上的寫字樓租金均價為250-300/㎡/月，出售均價為9萬，租金回報率不到4%，那還不如租房，我租一輩子房也沒有什麼大不了。
但是我要說的是，如果你以為你可以一直租，租比買便宜，那就錯了。
理由有三個：
第一，大城市的房租是增長很快的，今天看起來便宜，將來會很貴；
第二，由於房租的快速增長，房價相對於房租其實是很便宜的；
第三，房價裡包含了未來的所有租金，能夠幫助你對抗通貨膨脹。而租房是要承受這個通脹風險的。
雖然過去10年是我國經濟增長大幅減速的時期，但是，北上深的寫字樓租金每年上漲都在6%以上，根據Wind的統計，深圳過去10年的複合增速是7.7%，10年時間翻了1倍還要多。
相比這些年平均3%左右的通貨膨脹，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。
過去十年寫字樓租金增速
租金的快速增長，租辦公樓的朋友是深有體會的，比如說，車公廟的寫字樓，放在六七年前，70—80元就可以租到很好的樓了，現在動輒150元以上，而且還被二房東吃掉大量面積……
這樣的增速是非常恐怖的，你若想租一輩子的房子，幾十年後可能會發現，租金貴得驚人。
比如說你現在前海租100㎡的小辦公室，月租金20000，每年增長6%，也就是明年漲1200元，後年漲1272元。這麼漲下去，看起來是不多的，可是30年後，租金是多少？你可以拿出計算器簡單計算一下，結果是月租金114800多，注意！這是月租金。年租金要多少呢？年租金要137.8萬！
注意，這是租金，不是售價，怎麼樣？看到這樣的數字，你還覺得可以租一輩子的房子嗎？而你現在買下來，只需要900萬左右！
租金的快速上漲，不僅僅是我國的現象，國外也一樣的。根據統計，二戰後這70年，發達國家大城市的房租增速每年都在6%以上。
所以，由於房租的快速增長，現在看起來很高的房價，其實相對於房租是很便宜的。
另外，通貨膨脹是全球的現象，根據統計，二戰以後的七十年來，發達國家的平均年通脹在4.3%左右，70年間物價上漲了20倍。而房租的增速比通貨膨脹還要快，長期平均在每年6.6%左右。這樣一來，你租房的話，就要面臨不斷的租金上漲，遇到惡性通脹的話，房租漲得會更快。你買房的話，就把未來很多年的租金上漲和通貨膨脹的風險一下子買斷了。所以說，買房子是抗通脹的。
而且，房價的長期趨勢也是上漲的，這是各國的普遍現象。根據統計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發達經濟體的房價，累計上漲了90多倍。目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當於日本上世紀70年代的水平，或者香港和韓國上世紀80年代的水平，此階段這些地區的寫字樓租金售價都長期穩定增長。
新東方買樓就是一個很好的例子，2019年6月的中關村智能科技發展高峰論壇上，原本大家坐在一起是要討論AI產業的未來，但新東方的俞敏洪對著300多名科學家，創業者和學者說，很後悔2005年沒有把中關村的中鋼國際廣場買下來，當時要價15億，現在50億了。買了，新東方就可以關門休息了……
同樣的，韓國LG在中國賣手機連續虧損15個季度，最後還是靠賣樓救命。
而且從辦公需求看，寫字樓的發展速度實際上是由從第一第二產業的勞動人口向第三產業轉移的速度決定的，即第三產業的發展速度決定了寫字樓的增長空間。2017年，深圳第三產業佔GDP的比重為58.6%，增長8.8%，同期北京為80.3%，香港為80.6%，倫敦為91.1%，紐約為91.4%，數據表明，作為全國最有活力的地區，深圳在躋身國際一線城市的發展歷程中，第三產業還存在巨大的發展空間，與此正相關的寫字樓辦公需求也方興未艾。
所以，我的建議是：如果您的企業打算長遠發展，在能力允許的情況下，租樓不如買樓。當然，如果您準備幹一票就跑，那就另當別論了……
六、前海補貼政策
2019年6月， 前海管理局出臺“企業三年歸巢計劃”，對在前海合作區註冊並在合作區內經營的企業予以租金補貼，比例最高可達實際租金的50%，每年最高補貼500萬。
此次出臺的《租金補貼辦法》是深圳市首個針對企業租用市場化辦公空間給予扶持的普惠性政策。
普惠，意味著中小企業也能雨露均霑，那麼，對企業資質的要求是什麼呢？
簡單說只有三點：
1.註冊地、經營地與稅收地在前海
2.經營範圍符合前海產業准入目錄
3.不在企業經營異常名錄內
同時租房要求為租期不少於3年、不準轉租分租
怎麼樣，這門檻灰常低了吧
下面看看具體的實施細則：
可以看出：補貼對象分三類+補貼比例和上限隨時間遞減
三類補貼對象如何劃分？
1.一般：符合前述基本資質、租房面積不少於150平方；
2.特殊：香港投資者持股不少於50%，租房面積不少於100平方；
3.重點：總部企業、持牌金融機構、上市公司及持股50%以上的分公司、世界500強+中國500強以及其持股50%以上的分公司、獨角獸等。
三類補貼對象里港資企業享受特殊待遇，受益最大：
補貼比例高（50%）、起點低（100平方）。
總體看來前海管理局此次租房補貼政策誠意滿滿，是拿出真金白銀補貼企業的用心之舉，覆蓋範圍之廣補貼金額之巨可謂空前。
聰明的你還在等什麼呢？
前海寫字樓：一三九 O231 八201 歐生
歡迎交流……
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