在寸土寸金的北京四環內，等待被接手送進不良資產急救“ICU”的項目有增加趨勢，但它們的命運不盡相同。
3月6日，中弘大廈被掛上阿里拍賣平臺，這座佔據北京東四環黃金位置、已經接近建成的樓宇，按照評估價32.32億元的70%被掛牌甩賣，將在20天后揭曉轉手結果。
“太貴了！”不良資產投資界人士吳晗表示，相對於背後存在的債務、產權和運營風險而言，中弘大廈的起拍價還是偏高，因此並不看好此次拍賣。
中弘大廈目前處於停工狀態，拖欠工程款約金額為 1.79 億元。在朝陽路與慈雲寺橋交叉口西南角的位置上，它的玻璃幕牆沒能按照設計圖裝修完整，任憑風雨剝蝕的幾何式框架已破敗灰暗，就那樣赤裸裸地矗立著。
01
棄子難救主
“發現識別風險以及為風險定價是不良資產處置的核心，我們分析的核心框架是資產有沒有價值，中弘大廈的問題在於風險太大、太多了”，吳晗坦言，“華融、東方找過不少圈內人看過中弘的項目”，但燙手的山芋沒人敢接手，究其原因，中弘股份債權問題過於複雜，標的資產也談不上優質。
2016年，中弘大廈因集團公司的債務問題被抵押給東方資管，後因無法按時還款，2019年法院判決中弘要支付每年24%的罰息，截至去年一季度的本息總額為31.9億元。
此外，中弘大廈還存在欠付工程款情況，金額約 1.79 億元。中弘大廈在四年前已預售了53套房產，共計1.3萬平方米，競買人需完成包括上述53套房地產在內的整體在建工程的全部續建工作。
“散售面臨管理難題，難以做到價值提升。”在併購市場上，資本市場並不喜歡產權分散的項目，對接手的企業來說，處理好已經散售的部分，並做到價值最大化，這是一道難題。
而中弘股份此時已陷入債務泥潭。據公開信息統計，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額已突破百億元，公司旗下所有項目處於停工狀態，已建成的商業項目，如中弘國際商務花園、中弘六佰本皆處於近乎報廢的境地。中弘大廈只是被拿出來拍賣的資產之一，即使如此，截至去年中弘股份在中弘大廈上的投入已經達到28億元，按照底價拍賣已經不能保本。
這也不是中弘大廈第一次充當“救主棄子”。2017年底，陷入資金困境的中弘股份曾謀求出售中弘大廈，該資產估值60億。據稱融創曾欲出價30億元收購，但最終因報價太低，中弘拒絕了孫宏斌。
2018年，東方資管曾多次將中弘的一戶不良債權以起拍價25億元放到網上及交易所拍賣。這筆債權的抵押物正是中弘大廈的在建工程及分攤的土地使用權，結果均以流拍告終。
“接手之前的風險要素太多了，市場風險、政策風險、後期處置都是問題。即使以後有企業接手，大概也是國企。只有他們既有足夠的資金，還能搞定本地的政府關係。”中弘股份一團亂麻的債務糾紛，是中弘大廈爛尾的根源，而這也是不少業內人士的顧慮。
02
市場飛起“禿鷲”
在每一家即將倒閉的企業周圍，都坐著一幫等待“腐肉”的禿鷲。
“房企也是一樣，都在等著另一批企業倒下。”地產從業者李毅稱“接下來很有可能是哀鴻遍野的景象”。
多元化發展和資金鍊斷裂，是大多數房企破產的原因。今年是房企還債的高峰期，很多房企存在資產負債長期不匹配的問題，短債長投。吳晗認為，“TOP 20的房企中，現金流出問題的也有好幾家，更何況小房企的資金、管理、成本完全沒有優勢。”
李毅所在的公司是近年在兼併購上斬獲頗豐的房企，但他坦稱，“我們其實在兼併購上做的很差。”原先該房企是走招拍掛的傳統路數，如今集團要求既上規模、還保品質、又兼併購，“班子還是這套班子，換模式是很難的”。
做兼併購，要求團隊會十項全能，並且必須有很大的決策權。“激進模式下做不擅長的動作，無疑給自己挖了坑，收了許多負債率高的資源包，賬都算不過來。”
“房企的問題主要是企業基因和團隊。”很多房企的法務看不懂不良資產，一個項目哪都是風險，到處充滿不確定性，術業有專攻，不良資產推介會就把一大部分人拒之門外。“風控是要擔責的，他們無法出具個人意見。”
對於房企來說，走土地招拍掛，哪怕溢價率高點。但拿了一塊淨地後立刻就能動工出售，符合當下高週轉邏輯。“不良資產交割後可能涉及到改造、拆遷、清租問題，有的甚至兩三年內都無法動工。”這與大多數房企內部激勵、考核機制是相違背的。“對於房企的城市總經理來說，地價太貴了，賣的不好，最多獎金少拿點。如果耗在了不良資產地塊上，不僅沒有工資獎金，很有可能直接被開除了。”
與此同時，資金實力雄厚的外資去年頻頻進場掃貨。2019年，外資在中國的北京、上海兩個城市，進行了1000多個億的大宗交易。近期黑石在與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元。全球最大不良資產投資機構橡樹資本落地北京，有望拿到國內AMC牌照。
“資產價格太貴時，外資一直沒有出手。去年大家都沒錢了，外資才進來抄底。預計今年他們的動作會更多。”前兩年，無論是債權人還是債務人，對於資產價值都有一些不切實際的幻想。不良資產的價格總體來說還不算便宜。
“外資的彈藥很足，對他們來說沒有資金成本問題，募資不需要固定回報。但是前兩年一直沒有找到好東西，合規性是他們第一看重的。”像外資接洽的長安街LG雙子座大廈、合生創展中心、鼎好大廈，都不涉及到改造、清租、訴訟等這些問題。“外資的劣勢在於不接地氣，對於本土市場、政策、規則等方面吃得不透。”
圖：2011年-2019年重點房企收併購金額與同期全國300城土地成交樓面均價關係圖
但即使目前沒有“技術性併購”的優勢，房企們還是對併購展現了極強的慾望，特別是融資成本較低的頭部企業。同時，更多的房企一邊覬覦著金礦，一邊在打量觀望。
相對於較高的招拍掛成本，收併購的價格優勢凸顯。近十年房企收併購金額和土地成交樓面均價基本呈現出同步波動趨勢。2019年，約200家房企參與收併購，其中，百強房企收併購金額佔2019年房企收併購總金額的比例約為78%。行業資源進一步向頭部房企集中，資金充裕的房企通過收併購完成戰略調整，獲取中小房企的優質地方項目。
“一個企業的死亡是需要一些時間的，下半年應該會更忙。”吳晗稱，最近在做的項目基本上是去年破產清算的企業。“現在一些企業可能還是輕症，等到危重症的時候，我們再去救，剝離優良資產，做做解剖和器官移植。”
對於中弘和東方資管，中弘大廈只是又一個資產拍賣的開始。對於不良資產交易領域來說，2020年中弘大廈拍賣同樣只是一個開始，下半年一旦有更多企業撲街，他們就要開啟有高風險的淘金模式了。
閉著眼賺錢的時代真的過去了，路邊的“腐肉”就說明了一切，且他們中不乏曾經的傳奇。
03
市場傳奇倒了
隨著王石、馮侖等一批人“退休”，以及潘石屹、黃文仔等人退出一線陣營，地產行業的傳奇時代就要走到盡頭。
中弘地產的主人——王永紅，曾經也是北京地產圈頗具有傳奇色彩的人物。
和所有地產黃金時期勵志故事的開頭一樣，1992年，20歲的江西人王永紅大學畢業後帶著夢想成為“北漂”。他從汽車保潔店洗車工幹起，很快不滿30歲的王永紅獲得了第一桶金4500萬元。
隨後王永紅轉戰房地產，在北京朝陽區五環外的常營鄉附近，以幾乎可以忽略不計的成本，一次性買下600畝靠著“大垃圾場”的莊稼地。
8年後，迎來了北京奧運會和CBD東擴，王永紅在這塊荒地上北京像素9800多套商住項目開盤，第二年北京實行住宅限購。“商住兩用”、“不限購”、“層高將近5米loft”成為誘人賣點，4年全部售空，成為當時北京著名的“北漂名樓”。據稱，這一單王永紅賺了50個億。
在蓋住宅被認為是“小學生”，商業和金融才是更高級玩法的時代，王永紅並不滿足於囤地賣房的模式，就此開啟“賭徒”生涯。
2010年6月16日，王永紅的中弘股份借殼安徽宿州的ST科苑成功登陸深交所。中弘多次緊貼熱點進行行業收購，買礦產、進軍手遊、計劃投資影視等操作接連不斷，2013年藉助行情瘋狂減持2.34億股，累計套現約20億元，王永紅以60.8億元身家，位列江西富豪榜第二位。
2011年，中弘以7.2億元的成交價，收購三能達所持有的慈雲寺西南角土地使用權，即目前的中弘大廈，開始多元化、全方面發展。有媒體統計稱，近10年，中弘在股權投資併購上的動作多達40起。
2012年，中弘股份稱向文旅產業轉型，在濟南、浙江、吉林、海南等地佈局，規劃總投資金額超過700億元。
但賭徒總有露出馬腳的時候。
2016年，王永紅以往在資本市場的操作被指責為釋放消息刺激市場,配合拉昇股價,以實現高位減持套現。
與此同時，中弘的項目也全面暴雷。中弘御馬坊曾以968套的業績，一度成為北京商住市場銷冠。然而在2017年北京出臺商住調控新政後，中弘在售的平谷夏各莊商住項目陷入停滯。御馬坊陷入退房官司，一年退房2076套，淨虧損10億元。其他項目進展也均停滯不前，債務累累、背後操作撲朔迷離的如意島、半山半島項目讓王永紅折戟海南。
在2018半年報中，中弘股份直言不諱，“由於資金緊張，在建地產項目基本上都處於停工狀態，房地產經營業務核心團隊及對應人才不斷流失，因此就主營房地產業務而言，公司已不具備競爭力。”
快馬被抽空了。
2018年11月8日，身藏著無數黑洞的中弘股份作為“仙股”正式退市，成為A股首例跌破1元的退市股和第一隻退市的房地產股。
避走香港多年後，王永紅2019年6月前後在內地投案。而中弘的購房者、債權人等早已開始了曠日持久的司法程序，濟南、浙江等中弘的項目被放到網上進行司法拍賣，大多以流拍告終。
留在大佬身後的是一個爛攤子。經過多次併購、重組失敗，中弘共有689.2億元債權，累計逾期債務114.64億元。
據媒體統計，中弘股份的債權人，涉及銀行、券商、信託等在內的機構多達35家，涉及債務筆數逾40筆，債務餘額合計超200億元——大股東中弘卓業持有的中弘股份全部股本多次遭司法輪候凍結。
項目被列進拍賣名單，但中弘的故事還遠遠沒有結束。
在中弘大廈掛牌拍賣之後，吳晗去現場看項目，路過朝陽北路，“北漂名樓”北京像素就坐落於朝陽路和常營南路的交叉口——如蜂巢般密集。曾經單價7萬都買不到的熱銷樓盤，如今管理混亂缺乏維護，房齡不過十年卻像老舊筒子房。
“這個中弘曾經最成功項目，未來很有可能成為大城市裡的貧民窟。”吳晗說。
而中弘大廈只不過講了一個故事。據人民法院公告網數據，在2020年的前兩個月裡，中國房地產公司破產數量已經超過200家——平均每天至少有3家房企宣佈：自己玩不下去了。
（文中所有人名均為化名）
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