昨天，統計局發佈2月70個大中城市房價數據，70城中，21城新建商品房價格環比上漲，23城下跌。二手房方面，14城上漲，27城下跌。
但隨之而來的就是巨大的疑問：2月全國上上下下全面應對疫情，開發商售樓處關停，新房銷售暫停。中介門店不開，二手房業務中止。而且疫情期間誰還有心思出門看房，更別提買賣成交了。
那麼統計局的數據是哪裡來的？
當然，官方可以通過“數據來源於各地房管局網籤信息，與實際成交時間有延遲”等言論回應，雖然說這一系列回應一再降低該房價指數的權威性，但沒有徹底推翻。
那麼我們今天這篇文章就試圖推敲一下這份數據，直指核心：數據不符合客觀事實。
01
統計局《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》分為2個主表，一份是新建商品房銷售價格指數，另一份是二手房銷售價格指數。
其前身是統計局公佈的《國民經濟和社會發展統計公報》（以下簡稱《公報》）。然而不幸的是，2010年2月19日公佈的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，中國70個大中城市房屋售價同比漲1.5%，漲幅不足前四年漲幅平均數的四分之一，創九年最低點，基本等於沒漲，算上通貨膨脹房產還貶值了，民眾譁然。
然而剛過了一週，2月27日，統計局公佈了2009年全國房地產市場數據，其中雖然沒有房價增幅數據，但簡單把2009年該數據和2008年公佈的該數據一對比，就能推算出全年房價漲幅為24%。
一個1.5%，一個24%？
同樣是統計局公佈的數據怎麼就自相矛盾了呢？到底那年房價漲沒漲，漲了多少？相信大家有自己的判斷。
即便沒有自己的判斷，時任國家統計局局長馬建堂在當年5月幫大家做出了判斷，他自己表示：“現行的房價數據統計方式確實存在不合理之處”。該文刊發在《人民日報》上，政府官方現在也掛著當年的“發言”。
02
當然，本文重點要討論的是現今這份房價數據是否已經“合理”了，繼續聊。就在數據烏龍之後，統計局用了一年的時間，把數據從原來的每年一報，改成了每月一報。更關鍵的是把原來的全年房價漲幅，改為與特定基準年份的比較漲幅。從2011年1月開始，每月公佈《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。我們來看目前最新公佈的2020年2月最新數據：
以新房為例，最新發布的新房價格指數有三個主要數據指標：環比、同比和定基。環比、同比不用解釋了，定基指的是什麼呢？
定基價格指數是指在一定時期內對比基期固定不變的價格指數。通常以某一年為基期來計算。以固定期價格水平為100，如果計算期的價格指數高於100，表示這一時期的價格水平上升，低於100，則表明這一時期的價格水平下降。
通俗來說就是目前房價跟基準年份房價的比值。
數據顯示，2月份北京新房價格是2015年的144.8%，那麼近似說法是現在北京房價是15年的1.5倍。
那麼，為什麼以15年房價為基準呢？15年之前該數據是以什麼為基準？
我們翻閱統計局歷史數據發現，2016年1月-至今的數據都以2015年全年房價作為基準，而2011年1月-2015年12月的數據，都以2010年的房價為基準。
這就有意思了，如果我們找到了2010年的某個城市的房價數據，根據2015年的定基，就能推算出2015年的具體房價，然後再根據2020年2月的定基，就能推算出現在的房價。
我們直接上手。
（圖注：鏈家統計的2010年北京房價變化趨勢，白色折線為新房均價，黑色為二手房均價）
查閱鏈家公佈的2010年房價，北京新房房價全年從1月份的1.93萬元/平米，漲到12月份的2.09萬元/平米，按平均值粗略估算2010年北京房價近似為2.01萬元/平米。
對比統計局公佈的房價定基指數，不難算出：
2015年1月北京新房價格為 2.01*117.6% = 2.36 萬元/平米
2015年12月北京新房價格為 2.01*127.4% = 2.56 萬元/平米
同樣取平均近似，由統計局推算出的2015年北京新房價格2.46萬元/平米
重點來了，2020年2月公佈的相對2015年的定基指數為144.8
也就是說現在北京房價為 2.46*144.8% = 3.56 萬元/平米
北京現在房價3萬6不到？？？
當然，有人可能會指出鏈家數據不準，以鏈家數據來推算出現在的會有誤差。（但這裡補充一下，統計局公佈的二手房房價數據的一大主要來源，就是房地產經紀公司，誰是最大的房地產經紀公司應該不言而喻）
那麼我們找到安居客2010年北京新房價格：
1月北京房價1.99萬元/平米，12月2.47萬元/平米。
粗略取平均，2010年北京房價約為2.23萬元/平米。
算得2020年2月北京房價為3.96萬元/平米，不到四萬的均價著實讓人羨慕，統計局從真正意義上解決了住房民生問題。
同樣我們再拿上海的數據推一推，這次換一家數據參考，以米宅公佈上海房價走勢圖作為參考：
2010年，上海房價約為2.25萬元/平米。
根據統計局數據，2020年2月上海新房價格是2015年基準價格的1.504倍，而2015年房價又為2010年定基價格的1.248倍
那麼可推算上海當前房價為2.25*1.248*1.504 = 4.22萬元/平米。
上海人民笑了。
根據兩者數據，我們不如用一個更直觀的圖表來總結：
更多城市的數據就不一一推算了。
03
行文至此，統計局每月公佈的這份《70個大中城市商品住宅銷售價格》數據的準確性和參考性已經無需贅言了。
我們試圖思考這份數據的意義：一方面房價數據牽動全國人民，是切切實實的民生問題。無論在房價調控上，還是民眾房屋交易上，都需要有一份權威數據進行參考。
但權威的房價數據又不能完全響應市場的變動，不然容易引起波動性恐慌，市場是波動的，但房價需要“穩”，對於房地產的心理預期更需要“穩”，而這份房價數據的主要作用也在“穩”這個字上。
因此該數據不直接公佈具體房價數據，只公佈同比、環比、以及定基浮動，雖然完全可以計算出具體房價，但為了“穩”，寧願選擇不公佈。
同樣在市場波動巨大時，該數據選擇了較為穩妥的數值表現，既回應了社會期待，也保全了對於房價的解釋權。
所以，關心中國樓市的朋友不妨把它當做一個例行公事來看待，城市房價漲沒漲、漲了多少，每個生活、奮鬥在這個城市的人，才最有發言權。
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